房地產(chǎn)調(diào)控不宜再加碼

　　當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷痛苦轉(zhuǎn)型。遙想2009年，在“4萬(wàn)億”刺激下，經(jīng)濟(jì)呈“V”形逆轉(zhuǎn)。而這次，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?010年二季度開(kāi)始持續(xù)下滑，去年三季度低探至7.4%，四季度反彈回7.9%。就在各界認(rèn)為將轉(zhuǎn)入上行通道時(shí)，今年一季度再度回落至7.7%，而且4-5月份數(shù)據(jù)仍未有起色。這就意味著，本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整呈“L”形，似已企穩(wěn)，但仍未見(jiàn)反彈。

　　基于此，決策層提出要穩(wěn)增長(zhǎng)、控通脹、防風(fēng)險(xiǎn)。前段時(shí)間，很多人期待中央出臺(tái)新一輪刺激計(jì)劃，但決策層明確表示，穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵在于繼續(xù)深化改革、調(diào)整結(jié)構(gòu)，政府職能轉(zhuǎn)變，向市場(chǎng)放權(quán)，通過(guò)推動(dòng)深層次制度改革來(lái)釋放發(fā)展紅利。

　　不過(guò)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型長(zhǎng)期看是真理，但短期談何容易？從經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的“三駕馬車(chē)”看，今年1-5月，消費(fèi)品零售總額增幅為12.6%，低于去年的14.3%；出口增幅13.5%，遠(yuǎn)好于去年的7.3%，但其中以套取匯差為目的虛假成分較大，在官方加大督查對(duì)香港虛假貿(mào)易后，5月單月增幅急速回落至僅1%；固定資產(chǎn)投資增速為20.4%，略低于去年。顯而易見(jiàn)，固定資產(chǎn)投資增速最高，且沒(méi)回落，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。

　　而固定資產(chǎn)投資當(dāng)中又分為三塊：工業(yè)投資、基建投資、房地產(chǎn)投資。當(dāng)前我國(guó)制造業(yè)低迷，工業(yè)投資萎縮，5月的工業(yè)增加值增速為9.2%，低于去年的10%；另外PPI和PMI兩項(xiàng)指標(biāo)也反映制造業(yè)仍未復(fù)蘇，尤其是廣大中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)仍不景氣。基建投資和房地產(chǎn)投資是主要驅(qū)動(dòng)力，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)投資的21%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速由去年的16.2%提高至今年1-5月的20.6%。

　　去年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加速增長(zhǎng)，這一加速度遠(yuǎn)超其他經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素。假如去年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?zèng)]有增長(zhǎng)，或者繼續(xù)回落，則當(dāng)前GDP增速鐵定低于7.5%，這是政府所不愿看到的結(jié)果。

　　當(dāng)前我們面臨著一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的選擇，要想經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，至少要穩(wěn)住當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。當(dāng)然，這也是一個(gè)無(wú)奈的選擇，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)投資與房?jī)r(jià)有關(guān)，且二者呈正相關(guān)。對(duì)政府而言，促進(jìn)開(kāi)發(fā)投資與抑制房?jī)r(jià)，魚(yú)和熊掌不可兼得。今年2月下旬開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了新國(guó)五條及細(xì)則，目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)上漲幅度，或者說(shuō)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。去年四季度開(kāi)始，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)加速上漲，引發(fā)各界關(guān)注與擔(dān)憂。

　　只有房?jī)r(jià)上漲了，開(kāi)發(fā)商才會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)，加大開(kāi)發(fā)投資力度，才會(huì)使全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速提高。如果在調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)止?jié)q，或者將要下跌，那么他們就會(huì)反向操作，停止拿地，減緩開(kāi)工，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落。2011年和2012年上半年即是如此。另外，房?jī)r(jià)變化領(lǐng)先于開(kāi)發(fā)投資變化，比如去年6月全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速11月才見(jiàn)底反彈。

　　政府必須關(guān)注和觀察接下去的房?jī)r(jià)變化。假如房?jī)r(jià)快速降溫，則半年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也將回落，將不利于穩(wěn)增長(zhǎng)。官方最好能在穩(wěn)房?jī)r(jià)與穩(wěn)投資之間，盡量找到平衡點(diǎn)，好在當(dāng)前還有回旋的空間。新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅4月均值為0.95%，而3月為1.09%，也即4月漲幅已經(jīng)有所回落，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月還將繼續(xù)回落。房?jī)r(jià)還在上漲，但勢(shì)頭放緩，可以佐證新國(guó)五條調(diào)控效果初顯。

　　房?jī)r(jià)漲幅回落與開(kāi)發(fā)投資增速提高同存，這是一個(gè)非常好的狀況，雖然不可能持久，但官方應(yīng)該盡量維持這一現(xiàn)狀。關(guān)鍵在于房地產(chǎn)政策，既不應(yīng)放松，也不宜加碼，維持政策現(xiàn)狀即可。直到這一有利現(xiàn)狀被打破、失去平衡時(shí)，再對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整也不遲。筆者認(rèn)為，至少今年四季度之前，可以維持現(xiàn)狀。四季度存在房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅再度擴(kuò)大的可能，2010年四季度就曾出現(xiàn)過(guò)這種情況。

　　當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)矛盾重重。一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，大學(xué)生就業(yè)難；另一方面，熱錢(qián)不斷流入，人民幣持續(xù)升值，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)偏快。今年原定M2增幅目標(biāo)為13%，今年1-5月超15%。金融指標(biāo)寬松化，卻不能刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，只能加大未來(lái)CPI上行的壓力。同時(shí)須警惕地方投融資平臺(tái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。改革求進(jìn)，但都應(yīng)穩(wěn)字當(dāng)頭。

　　還應(yīng)關(guān)注兩點(diǎn)。其一，住宅市場(chǎng)確實(shí)回暖已逾一年，但今年1-5月全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地量仍是負(fù)增長(zhǎng)，房屋新開(kāi)工量剛剛由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資建設(shè)指標(biāo)仍較虛弱。其二，在不斷升級(jí)的調(diào)控政策下，當(dāng)前一二線城市的住宅成交中，絕對(duì)以自住需求為主，投資需求比重，估計(jì)不足一成，而2007年、2009年曾高達(dá)三成左右?；具@兩點(diǎn)，加之當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭趨緩，房地產(chǎn)調(diào)控不宜再加碼，應(yīng)重視房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)的客觀作用。