房地產(chǎn)調(diào)控存在五個缺陷

　　自2009年12月開始房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控經(jīng)歷了5次升級，調(diào)控措施頻出且逐步加碼，但就是按不下房價高昂的“頭”。房價為什么越調(diào)越漲？依筆者看，在于房地產(chǎn)調(diào)控存在五個缺陷。

　　­苑德軍

　　一是調(diào)控目標(biāo)不明確。根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢確立明確的調(diào)控目標(biāo)，既是進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的首要條件，同時也是確保房地產(chǎn)調(diào)控取得成功的基本前提。但從有關(guān)表述看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并非具有高度的明晰性和一致性。

　　比如，2010年4月提出的調(diào)控目標(biāo)是“堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲”， 2011年1月“新國八條”則把“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為調(diào)控目標(biāo)。而2011年12月提出要“促進(jìn)房價合理回歸”。以北京為例。2013年2月新建商品住房價格較2012年同期上漲接近40%，但該市2013年的房價控制目標(biāo)仍定位為“全市新建住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定”。

　　房地產(chǎn)調(diào)控究竟要達(dá)到什么目的？是促使房價合理回歸，還是滿足于房價不再暴漲？如果調(diào)控目標(biāo)模糊，抑或原本就沒有把降房價作為調(diào)控目標(biāo)，又怎能保證房價不再逐步上行？

　　二是只調(diào)控增量不調(diào)控存量。房地產(chǎn)調(diào)控過程中所有的調(diào)控措施安排，都只針對增量房，而對存量房則不予涉及。這樣做的弊端是顯而易見的。其一，損害了社會公平。由于實(shí)行限購，一些在一線城市工作和生活的老百姓連第一套房都無權(quán)購買，而坐擁幾十套房的“房叔”、“房姐”，卻可以成為“法外公民”而悠然自得。如此政策設(shè)計(jì)顯然是有悖社會公平的。其二，不利于平衡房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。如果房地產(chǎn)調(diào)控只對增量開刀而不觸及存量，僅靠增加新房供給，是難以改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的。其三，加劇了貧富分化。如果不調(diào)控存量加大多房者的住房持有成本，那么，房價持續(xù)上升勢必擴(kuò)大貧富差距，激化社會矛盾。

　　三是滿足于“應(yīng)急式調(diào)控”。已有的房地產(chǎn)調(diào)控大多帶有“應(yīng)急”性。當(dāng)房價漲勢迅猛時，便緊急出臺調(diào)控政策，此后便進(jìn)入“政策真空期”。等到房價進(jìn)入新一輪上漲，再臨時抱佛腳啟動新一輪調(diào)控。房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了這么多年，出臺的政策往往帶有零打碎敲、單兵突進(jìn)性質(zhì)，沒有構(gòu)建起一個由土地、信貸、稅收、行政問責(zé)等多種調(diào)控手段有機(jī)組合而成的長效調(diào)控機(jī)制。

　　就拿房產(chǎn)稅來說，這是發(fā)達(dá)國家廣泛實(shí)行并且作用顯著的一項(xiàng)房地產(chǎn)市場制度安排。但在我國，普通百姓渴盼的住房保有稅，千呼萬喚不出來。盡管這一稅種對降房價作用究竟多大尚存爭議，但不容否認(rèn)，在我國房產(chǎn)配置嚴(yán)重不均衡的情況下，只要房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)合理，稅率適當(dāng)，其推出后必將大量釋放住房存量，增加住房供給，成為調(diào)控房價的利器。

　　四是沒有把房地產(chǎn)調(diào)控問責(zé)制落到實(shí)處。中央政府的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，歸根到底要靠地方政府和國務(wù)院相關(guān)部門去落實(shí)。地方政府和國務(wù)院相關(guān)部門的配合程度和調(diào)控行動，很大程度上決定了房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)效。而房地產(chǎn)調(diào)控問責(zé)制，則是強(qiáng)化地方政府和國務(wù)院相關(guān)部門對房地產(chǎn)調(diào)控行政責(zé)任的強(qiáng)力約束手段。只有真正兌現(xiàn)問責(zé)制，才能使地方政府和國務(wù)院相關(guān)部門對房地產(chǎn)調(diào)控盡心竭力，不敢懈怠，避免“調(diào)控”變成“空調(diào)”。

　　由于對問責(zé)制只說不做，損害了調(diào)控手段的嚴(yán)肅性和政府的公信力，同時也使一些地方政府官員增強(qiáng)了“問責(zé)免疫力”，把問責(zé)當(dāng)成耳旁風(fēng)，對問責(zé)不以為意。出于維護(hù)GDP增速和“土地財政”的考慮，他們盡管在口頭上也把調(diào)控口號喊得震天響，實(shí)際上卻是消極應(yīng)對，尋找各種借口與中央政府博弈。本應(yīng)是肩負(fù)調(diào)控重任的調(diào)控主體，實(shí)際上卻成為弱化消解調(diào)控的行政力量。如此一來，房地產(chǎn)調(diào)控缺乏執(zhí)行力，調(diào)控效果不彰，也就難以避免了。

　　五是忽視了對房地產(chǎn)市場輿論的引導(dǎo)。2011年1月出臺的“新國八條”明確指出，要“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”，“對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。”遺憾的是，這方面并沒有見到有力的行動。一些報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體充斥的是開發(fā)商及其利益代言人對高房價的鼓吹。一些不負(fù)責(zé)任的媒體，為了吸引眼球，將一些根本經(jīng)不起推敲的房價預(yù)測放在顯著位置誤導(dǎo)公眾。

　　在甚囂塵上的“高房價論”面前，主管部門也處于失聲狀態(tài)。而房價必將持續(xù)上漲的言論，給購房者造成了很大的心理壓力，成為抬高房價的重要因素。比如，今年3月一線城市房價快速上漲，就和所謂“房價將暴漲”的言論有關(guān)。

　　基于房地產(chǎn)市場面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢，應(yīng)痛下決心，及時調(diào)整調(diào)控思路，實(shí)行“調(diào)控增量與調(diào)控存量相結(jié)合”、“調(diào)控需求與增加供給相結(jié)合”，優(yōu)化政策調(diào)控措施組合，強(qiáng)化調(diào)控問責(zé)制，提高調(diào)控執(zhí)行力，使調(diào)控走出盤局和僵持狀態(tài)。

　　(作者為內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)