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2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

zhizaolian.cn 來(lái)源:南方網(wǎng) 2013-07-01 11:59我來(lái)說(shuō)兩句
  

  2013年上半年飛逝而過(guò),房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年的回暖走勢(shì),行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面:在“國(guó)五條”調(diào)控政策遇冷的同時(shí),行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。大好形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績(jī),萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、綠地、中海[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)。

  但房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí),外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù):首先,國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀(guān),國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng);其次,新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,在其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前,體系外因素對(duì)行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。種種變數(shù)之下,下半年市場(chǎng)將如何演變,是我們所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

  一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不佳,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂(yōu)參半

  今年以來(lái),國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏,變數(shù)頗多。從國(guó)際大環(huán)境來(lái)看,雖然美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了反彈征兆,但從歐洲、日本等其他發(fā)達(dá)國(guó)家的表現(xiàn)來(lái)看,好消息并不像預(yù)期中的那么多;國(guó)內(nèi)方面,去年下半年開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)目前已出現(xiàn)反復(fù)的跡象,尤其下半年,地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革將有可能令中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一波集中回落。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),QE3的退出以及國(guó)內(nèi)貨幣政策有可能到來(lái)的緊縮,無(wú)疑將打壓整個(gè)行業(yè)中長(zhǎng)期的資金面,但從短期來(lái)看,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對(duì)穩(wěn)定。

  1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢,外部環(huán)境仍不容樂(lè)觀(guān)

  今年以來(lái),隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)回升形勢(shì)初顯,外界普遍認(rèn)為本輪危機(jī)最壞的時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去,但仔細(xì)分析,我們認(rèn)為好消息不多,外部環(huán)境依然不容樂(lè)觀(guān),這可以從美國(guó)、歐盟和日本的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況中看出端倪。

  今年以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象相對(duì)明顯,但是對(duì)中國(guó)的正面作用其實(shí)并不大。

  其一,美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非是因?yàn)檎业搅诵碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),而是因?yàn)樵絹?lái)越多的企業(yè)意識(shí)到,“美國(guó)制造”其實(shí)更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。在我國(guó)人力成本快速上升的背景下,大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國(guó)本土無(wú)疑將對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻力;

  其二,6月19日美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束兩天的議息會(huì)后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時(shí)間表、路線(xiàn)圖,對(duì)于中國(guó)等發(fā)展中國(guó)家而言,QE3的淡出意味著國(guó)際資本的集中退出,這對(duì)于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),顯然都是壞消息。

  而歐盟經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍較為緩慢,加上近期的貿(mào)易摩擦,對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響;日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒(méi)有帶動(dòng)日本的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

  歐美日等主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢對(duì)于改善我國(guó)整體出口環(huán)境不利,同時(shí)考慮到歐盟與我國(guó)貿(mào)易摩擦加劇、美國(guó)實(shí)施以出口推動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策,未來(lái)我國(guó)出口增長(zhǎng)將面臨更大的壓力,國(guó)際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。

  2、二季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)已現(xiàn),下半年國(guó)內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機(jī)

  雖然上半年一季度中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)延續(xù)2012年底的反彈趨勢(shì)表現(xiàn)尚好,但二季度以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆:首先,去年三四季度經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇主要由政府投資帶動(dòng),但這種方式不可持續(xù),后續(xù)效應(yīng)差,今年二季度以來(lái)一系列先行指標(biāo)已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟(jì)的上行乏力,在外界普遍關(guān)注的“克強(qiáng)指標(biāo)”中,5月份全國(guó)工業(yè)用電量3223億千瓦時(shí),同比增速為4.67%,比上月7.66%的增速大幅下滑,1~5月份鐵路貨運(yùn)總發(fā)送量完成32178萬(wàn)噸,同比明顯減少,而全國(guó)鐵路日均裝車(chē)數(shù)也較上年減少5309輛,我們判斷,二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。

  在我們看來(lái),2013年下半年國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有相當(dāng)大的變數(shù),如果說(shuō)2012年上半年經(jīng)濟(jì)下滑的主要誘因是國(guó)際大環(huán)境不景氣拖累我國(guó)進(jìn)出口的話(huà),那么2013年之后除了進(jìn)出口部門(mén)起色不大之外,國(guó)內(nèi)更將出現(xiàn)負(fù)面因素。

  首先,2008年底為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊,上屆政府啟動(dòng)了4萬(wàn)億投資計(jì)劃,從今年下半年開(kāi)始,這波天量信貸就將集中迎來(lái)還款期。近兩年以來(lái),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)被調(diào)控,地方政府土地財(cái)政大規(guī)模減少,一部分二三線(xiàn)城市一年賣(mài)地收入甚至不到過(guò)去的三成,在收入大幅縮減的情況下,支出卻依然在增加,基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進(jìn),保障房建設(shè)、完善社會(huì)福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,都需要地方政府支出,在財(cái)政收支情況本來(lái)就緊張的背景下,地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  其次,從種種跡象表明,新一屆政府正致力于加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。客觀(guān)上講,多年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)始終緩慢,一方面以進(jìn)出口和政府投資為主要拉動(dòng)的增長(zhǎng)方式始終未能有轉(zhuǎn)變,導(dǎo)致一直以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)抗外部風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱,另一方面國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢,在唯GDP論的邏輯下,部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題,而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。事實(shí)上,在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切,只是2008年開(kāi)始的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)打亂了相關(guān)部署,而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年,出于政治因素方面的考慮又有意識(shí)地放緩了轉(zhuǎn)型。時(shí)至今日,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無(wú)疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一,從李克強(qiáng)總理上臺(tái)半年以來(lái)的動(dòng)作來(lái)看,無(wú)論是在國(guó)務(wù)院會(huì)議上否定繼續(xù)用政府投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),還是近期面對(duì)銀行“錢(qián)荒“時(shí)的按兵不動(dòng),都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格,我們有理由相信,在新一屆政府執(zhí)政滿(mǎn)半年之后,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快,而這樣的轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)期來(lái)看無(wú)疑是巨大的利好,但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)陣痛,可以預(yù)期到的是,2013年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。

  

標(biāo)簽:房地產(chǎn) 全國(guó)
責(zé)任編輯:王華峰王華峰
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