4、一二線城市供求矛盾決定房價上漲趨勢仍難以改變
一二線城市市場庫存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房價上漲的趨勢仍將延續(xù)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期持續(xù)下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個城市當(dāng)前的消化周期已經(jīng)降至6個月的供求紅線附近；此外5個重點(diǎn)城市中，除了天津的消化周期依然高達(dá)20個月以上，其余4個城市當(dāng)前的庫存僅能夠維持711個月。一般情況下我們認(rèn)為：消化周期不足6個月，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求；12個月附近，市場供求基本平衡；18個月以上，市場出現(xiàn)供過于求?？梢?，當(dāng)前絕大部分重點(diǎn)城市已經(jīng)顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而從新增供應(yīng)來看，2012年全國新開工面積增速全年出現(xiàn)負(fù)增長，截止到5月這一指標(biāo)也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應(yīng)求的局面將在下半年繼續(xù)存在，盡管在限價令的壓制下房價不會出現(xiàn)大幅度的增長，但是政策允許范圍內(nèi)的漲價項(xiàng)目將越來越多地出現(xiàn)，房價總體上漲的趨勢難以出現(xiàn)根本改變。
5月重點(diǎn)城市商品住宅存量和消化周期表現(xiàn)(單位：萬平、月)
5、供應(yīng)短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產(chǎn)品仍不宜過分樂觀
對于具體項(xiàng)目來說，中低檔產(chǎn)品市場供應(yīng)短缺，尤其對于一二線城市來說，每年新增的商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷膨脹的人口規(guī)模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場。另外一方面，由于20112012年小戶型的去庫存量一直保持高位，導(dǎo)致企業(yè)手中的中低端產(chǎn)品儲備一直處于不足的狀態(tài)，預(yù)計2013年這一細(xì)分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產(chǎn)品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業(yè)多時的高檔豪宅庫存確實(shí)得到了相當(dāng)程度上的去化，受益于此，相當(dāng)一部分以開發(fā)中高檔豪宅為主的開發(fā)商也長舒一口氣，但是在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風(fēng)險之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環(huán)境影響，鑒于我們對于下半年宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的判斷，未來形勢仍不應(yīng)過于樂觀。
結(jié)束語
總的來說，我們認(rèn)為下半年對房地產(chǎn)市場來說將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層逐漸表現(xiàn)出來“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔(dān)憂的一面，隨著國內(nèi)外流動性的縮緊，類似上半年這樣寬松的融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對于此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業(yè)來說，如何在下半年籌集到足夠的錢成為一個亟待解決的問題。對于企業(yè)來說，提高周轉(zhuǎn)速度，向運(yùn)營要利潤仍然是克敵制勝的不二法寶，諸如萬科[簡介最新動態(tài)]在工業(yè)化住宅上的探索、恒大[簡介最新動態(tài)]一系列成熟的產(chǎn)品線，世茂[簡介最新動態(tài)]的營銷全方位滲透都是出于提高周轉(zhuǎn)速度所做的嘗試。(新浪網(wǎng))
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