2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

　　三、下半年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)五大預(yù)判

　　1、調(diào)控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態(tài)

　　近段時(shí)間，外界對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來(lái)越多地出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)就是：上半年“國(guó)五條”的全面失效，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭沒(méi)有得到遏制。對(duì)此，我們認(rèn)為下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點(diǎn)：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府執(zhí)政第一年經(jīng)濟(jì)不太會(huì)被允許出現(xiàn)過(guò)于快速的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，政府出臺(tái)新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，近一個(gè)月來(lái)，商業(yè)銀行同業(yè)拆借利率連續(xù)大幅上漲，一時(shí)間外界對(duì)流動(dòng)性短缺的擔(dān)心甚囂塵上，然而央行卻罕見(jiàn)的對(duì)此不予置問(wèn)，從此舉中我們似乎能夠體會(huì)到新一屆政府正在有意減少行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。

　　此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來(lái)看，下半年針對(duì)首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購(gòu)房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來(lái)第一次在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議這樣級(jí)別的場(chǎng)合中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出公開表態(tài)，而上述表態(tài)傳遞出對(duì)于房地產(chǎn)政策面的訊息無(wú)疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進(jìn)一步放松，但是至少不會(huì)在下半年再度收緊。

　　2、國(guó)內(nèi)外融資成本上升將促下半年地價(jià)趨于理性，成交規(guī)模較上半年或進(jìn)一步攀高

　　上半年的土地市場(chǎng)的反彈近乎瘋狂，企業(yè)拿地高潮迭起，其中很大的原因要?dú)w功于上半年海外寬松的融資環(huán)境，但是隨著QE3政策的退出以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國(guó)，因此下半年房企赴海外融資的大環(huán)境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)去杠桿的強(qiáng)硬決心，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國(guó)、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國(guó)內(nèi)將適度跟進(jìn)，則年內(nèi)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性緊張的格局也將延續(xù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預(yù)計(jì)下半年的土地市場(chǎng)將變得更加理性，地王項(xiàng)目和高溢價(jià)地塊的比率將較上半年出現(xiàn)下降。

　　交易量方面，我們預(yù)計(jì)平穩(wěn)走高應(yīng)是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應(yīng)方的地方政府，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時(shí)期，因而今年真正的土地供應(yīng)高峰期還遠(yuǎn)未到來(lái)。另一方面，作為需求方的房地產(chǎn)企業(yè)，自2010年本輪調(diào)控正式展開以來(lái)，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)表現(xiàn)偏謹(jǐn)慎，當(dāng)前房企土地儲(chǔ)備規(guī)模依然處于近幾年以來(lái)的低位；而企業(yè)銷售業(yè)績(jī)自去年二季度以來(lái)卻處于持續(xù)增長(zhǎng)中，從2013年上半年全國(guó)房企銷售排行榜來(lái)看，榜首企業(yè)業(yè)績(jī)依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜首的萬(wàn)科地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]同比去年同期業(yè)績(jī)上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]成交金額也同比上漲了45%。同時(shí)，2013年上半年企業(yè)銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來(lái)看，今年全年破千億的企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)容，總結(jié)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)正處于一個(gè)“有錢缺地”的狀態(tài)中。因此，我們預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)交易量仍將延續(xù)上半年的勢(shì)頭，一二線城市流標(biāo)率將不會(huì)比之前出現(xiàn)大幅度的提升。

　　3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三四線城市將有較好表現(xiàn)

　　對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，考慮今年下半年行業(yè)大環(huán)境，估計(jì)2013年全年商品房銷售量將增長(zhǎng)10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調(diào)控影響，今年1­5月商品房銷售面積仍達(dá)3.94億平方米，較去年同期增長(zhǎng)35.6%。下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境將維持基本平穩(wěn)的情況下，市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)將能夠持續(xù)。當(dāng)然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場(chǎng)成交增幅將明顯低于上半年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積將增長(zhǎng)10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

　　我們認(rèn)為，前兩年市場(chǎng)多呈動(dòng)蕩的三四線城市，在今年將有較好表現(xiàn)。由于新增供應(yīng)量較為充足、房?jī)r(jià)水平也較為合理，因此今年大部分三四線城市市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)較高的增長(zhǎng)。更值得關(guān)注的是，未來(lái)中小城市開放戶籍的政策，將對(duì)相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)形成利好，進(jìn)而推高未來(lái)市場(chǎng)交易規(guī)模。