二、2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“一冷四熱”
2013年上半年,行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面,“一冷”為:今年初的“國五條”調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷,在地方層面上被普遍消極對(duì)待,而成為調(diào)控主基調(diào)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響僅局限于短期;而“四熱”則為:行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。
1、 “國五條”調(diào)控全面遇冷,房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為主基調(diào)
縱觀本次“國五條”新政,與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是,地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度,使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。
(1)為了調(diào)控而調(diào)控,“國五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬
2012年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀高,過熱征兆的出現(xiàn)使得政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實(shí)是有必要的,但“國五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對(duì)待本次“國五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來都不缺政策,所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。
“地方問責(zé)”這唯一強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無人關(guān)注,對(duì)于新政,本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極。其一,“限購加強(qiáng)”響應(yīng)者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實(shí);關(guān)于“已限購城市進(jìn)一步從嚴(yán)”,僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn);而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”,在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二,二套房貸未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸首付提升至7成,而在全國范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí),甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三,存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。個(gè)稅20%征收也唯有北京一地落實(shí),其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中,而在三四線城市層面上,由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后,對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。
(2)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào),對(duì)市場(chǎng)影響局限于短期
本次“國五條”,唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo),這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào),從目前來看各地的落實(shí)情況來看,對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。
在我們看來,首先,政府通過行政手段來壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)不存在任何難度,當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是:高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市,通過這樣的操作,我們相信到今年年底,各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能“圓滿完成”;其次,另一件有意思的事情是,如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計(jì)局所公布的商品房銷售均價(jià)漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較,不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)其實(shí)一直都在控制之中,例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在1012%之間,而相應(yīng)地2012年房?jī)r(jià)上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%,二線城市也同樣如此,在我們監(jiān)測(cè)的城市樣本[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]中,僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價(jià)漲幅超過20%,明顯高于人均可支配收入增幅,總結(jié)來看,如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無壓力,但這樣通過行政手段來“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來說幾乎沒有任何實(shí)際意義,反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升,房屋新開工全面回暖
從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看,2013年15月中投資額達(dá)26798億元,同比去年同期增長(zhǎng)了20.60%,同比增速正走出2011、2012連續(xù)兩年的下跌趨勢(shì),在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的背景下,行業(yè)信心逐步回升,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。根據(jù)2013年15月份的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資的比例依然高達(dá)20.42%,因此2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升,對(duì)國民經(jīng)濟(jì)三架馬車中的投資的影響較為樂觀。
2009年至今全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比走勢(shì)
房屋新開工方面,2013年1到5月,全國商品房新開工面積73613萬平方米,同比增長(zhǎng)1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域,房屋新開工面積的增加,稍許緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。但是從歷年市場(chǎng)來看,2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值,雖然今年有所回升,但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠(yuǎn),持續(xù)處于歷年來較低水平。
2009年至今全國房地產(chǎn)新開工面積及同比走勢(shì)