2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

　　二、2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“一冷四熱”

　　2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國(guó)五條”調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對(duì)待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

　　1、 “國(guó)五條”調(diào)控全面遇冷，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為主基調(diào)

　　縱觀本次“國(guó)五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。

　　(1)為了調(diào)控而調(diào)控，“國(guó)五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬

　　2012年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀高，過(guò)熱征兆的出現(xiàn)使得政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實(shí)是有必要的，但“國(guó)五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對(duì)待本次“國(guó)五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。

　　“地方問責(zé)”這唯一強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無(wú)人關(guān)注，對(duì)于新政，本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極。其一，“限購(gòu)加強(qiáng)”響應(yīng)者寥寥無(wú)幾。全城限購(gòu)僅沈陽(yáng)一地落實(shí)；關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購(gòu)的三四線城市酌情加入限購(gòu)行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二，二套房貸未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國(guó)范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí)，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。個(gè)稅20%征收也唯有北京一地落實(shí)，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后，對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。

　　(2)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響局限于短期

　　本次“國(guó)五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來(lái)看各地的落實(shí)情況來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。

　　在我們看來(lái)，首先，政府通過(guò)行政手段來(lái)壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)不存在任何難度，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過(guò)這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計(jì)局所公布的商品房銷售均價(jià)漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)其實(shí)一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10­12%之間，而相應(yīng)地2012年房?jī)r(jià)上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測(cè)的城市樣本[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價(jià)漲幅超過(guò)20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來(lái)看，如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無(wú)壓力，但這樣通過(guò)行政手段來(lái)“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)幾乎沒有任何實(shí)際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看，2013年1­5月中投資額達(dá)26798億元，同比去年同期增長(zhǎng)了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續(xù)兩年的下跌趨勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。根據(jù)2013年1­5月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例依然高達(dá)20.42%，因此2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)三架馬車中的投資的影響較為樂觀。

　　2009年至今全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比走勢(shì)

　　房屋新開工方面，2013年1到5月，全國(guó)商品房新開工面積73613萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。但是從歷年市場(chǎng)來(lái)看，2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠(yuǎn)，持續(xù)處于歷年來(lái)較低水平。

　　2009年至今全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積及同比走勢(shì)