從郁亮首解城市配套服務(wù)商的大商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)想的連連拿地,到龍湖半年報中商業(yè)地產(chǎn)的強勢擴張,以及遠洋披露的與太古、南豐合作的商業(yè)地產(chǎn)項目,甚至近幾年潛行的陽光100也宣布大舉向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進軍,然而近日卻有專家直言,商業(yè)地產(chǎn)盈利的不超1/8。
瘋狂擴張
萬科總裁郁亮剛剛在西安提出要做“城市配套服務(wù)商”的大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃,萬科各分公司就開始拿地加以配合。
7月3日,萬科在北京以9億元拿下北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)03902地塊,該塊土地性質(zhì)為F3其他類多功能用地、C3文化娛樂用地、S3社會停車場庫用地、U2交通設(shè)施用地、U3郵電設(shè)施用地。
7月8日,萬科在廣州以6.03億元拿下了AF020122地塊,其土地性質(zhì)為商業(yè)金融地塊,折合樓面均價更是達到19638元/平方米,溢價率96.4%。
此前郁亮曾表示過做商業(yè)地產(chǎn)其實是無奈之舉,但是近年來萬科在商業(yè)地產(chǎn)的擴容卻是不爭的事實,不僅成立了商用地產(chǎn)事業(yè)部,同時據(jù)一位消息人士透露,萬科商業(yè)地產(chǎn)的土地儲備已達近千萬平方米。
其實伴隨著萬科在商業(yè)地產(chǎn)大肆擴張,品牌房企在商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)占比不斷攀升。根據(jù)披露的信息顯示,2013年綠地的土地儲備計劃為800億元左右,在建商業(yè)地產(chǎn)將超2000萬平方米。在過去的半個月內(nèi)綠地就連續(xù)兩次在北京拿下兩宗商業(yè)用地。同時,遠洋地產(chǎn)以及陽光100也發(fā)布了下一步在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資計劃。
飽和之憂
面對房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的瘋狂擴張,飽和的警示卻已成為了“狼來了”的故事。
來自K8土地網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國百城商辦用地共推出1911宗,供應(yīng)量為5960萬平方米,同比增加42%;商辦用地共成交1516宗,成交量為4969萬平方米,同比增加45%;商辦用地樓面均價為每平方米1790元,同比增加17%,增幅遠遠超過住宅。
同時根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,今年中國新增購物中心的總數(shù)將創(chuàng)新高,在20個主要市場將有約150個新購物中心開業(yè)。商場的規(guī)模也不斷擴大,新開業(yè)購物中心的平均面積將超過8萬平方米。
北京商報記者了解到,各地商業(yè)地產(chǎn)飽和的程度已經(jīng)叫人咋舌,如在合肥僅蜀山區(qū)內(nèi)就聚集著38家大型商業(yè)項目;在杭州商業(yè)體量已達800萬平方米,其中有100個商業(yè)綜合體;成都商業(yè)地產(chǎn)面積570萬平方米,城市綜合體48個。
而一般國際上通用的發(fā)達國家商業(yè)人均面積的警戒線是在人均1.2平方米,目前香港的人均商業(yè)面積也只有3平方米,上海是2.9平方米。而中國不少二三線城市的人均商業(yè)面積均達到了2平方米以上。
國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心在全國19個省市調(diào)研時也發(fā)現(xiàn),近年來,不少城市都在大規(guī)模發(fā)展新城、新區(qū),以此作為發(fā)展地方經(jīng)濟的突破口,并且在不符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和所處階段特點的情況下,盲目復制和模仿了大量商業(yè)地產(chǎn)項目。
“這些地方的商業(yè)地產(chǎn)市場眼前正面臨著過剩的風險,與之相關(guān)的招商引資亂象也正愈演愈烈。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令深表擔憂地說。
盈利難題
在不顧市場飽和大肆上馬商業(yè)地產(chǎn)項目的同時,開發(fā)商并沒有找到商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。
郁亮曾直言:“很多持有物業(yè)(商業(yè)地產(chǎn))是不受歡迎的,我覺得千萬不要說固定資產(chǎn)多了就優(yōu)秀。”他進一步表示:“在網(wǎng)購時代,商業(yè)購物中心是越來越受打擊的,所以萬科對此非常非常慎重,不是說我有興趣,我是沒辦法才做一點。”
其實,中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天,散售和自持一直是困擾房企尋找商業(yè)地產(chǎn)盈利的最大阻礙。
SOHO中國曾經(jīng)憑借著散售的模式成為了風光一時的中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者,但是隨著其開發(fā)項目的不斷運營,散售的缺陷不斷暴露,令其不得不轉(zhuǎn)為持有。持有無疑是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然之路,但是對于擅長9個蓋子蓋10個瓶子的開發(fā)商而言,脆弱的資金鏈又禁不起長期回報的苦熬。
近段時間以來關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)遇到經(jīng)營困難的報道屢見不鮮。如頂著“世界最大購物中心”頭銜的東莞新華南MALL生活城,日前被網(wǎng)友曝出“商家撤走,幾成空城”的現(xiàn)狀;建筑面積超過50萬平方米的青島寶龍城市廣場[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評],其中近八成商鋪空置;就在不久前,進入沈陽五年的日本伊勢丹百貨,通過官方網(wǎng)站發(fā)布消息,正式宣布閉店停止經(jīng)營。
種種例子告訴開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)并非易事?,F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風險極大,“以購物中心為例,呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象”。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來表示,所謂1/2現(xiàn)象,指的是大型購物中心中有1/2開不了工,開工的有1/2開不了業(yè),開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話說,中國購物中心成功率大概就1/8。”禹來認為。北京商報記者董家聲/文郁美靜/制表