上半年十大房企逆市漲價 限價效果有限

　　近日，各大房企紛紛發(fā)布上半年業(yè)績，業(yè)績前十的房企中超過半數(shù)銷售均價呈上漲之勢。盡管許多城市3月底發(fā)布了包括“房價控制目標”在內的調控細則，北京甚至一直執(zhí)行著嚴厲的“預售監(jiān)管”政策。但目前來看，這些限價政策未能阻止房企漲價入市的信心。

　　上半年業(yè)績顯示，銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。萬科上半年銷售金額達到830億元，同比增幅為33%，銷售面積為721萬平方米，同比增長18%。而恒大銷售面積729萬平方米，同比增加26%，銷售金額為482億元，同比增加38%。

　　業(yè)績前十位的房企中包括了萬科、保利、中海、恒大在內的這十家大型企業(yè)。其中僅有綠地、保利、中海及萬達的銷售均價較去年同期基本持平或小幅下降，跌幅僅在4%以內，其余房企售價均為上揚之勢。

　　今年一季度這些房企業(yè)績曾表現(xiàn)不俗，隨后幾個月并沒有習慣性地進入銷售瓶頸，反倒在地方調控政策逐步落實的背景下逆勢而上。3月份樓市“國五條”出臺之后，包括萬科、保利、金地、招商在內的一線房企在2012年業(yè)績基礎上，紛紛上調了2013年全年銷售目標，且平均上調幅度為12.8%。

　　另一方面，今年3月份包括北上深廣一線城市在內的全國主要城市均發(fā)布了年度房價控制目標。其中，北京版細則被認為最為嚴厲，要求2013年“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格”。

　　為實現(xiàn)房價控制目標，北京市在上半年一度執(zhí)行嚴厲的“預售監(jiān)管”政策，如果房企的預售價格高于此前同類型產品的實際銷售價格，將無法獲取預售許可證。這被業(yè)界解讀為，是從預售的環(huán)節(jié)防止房企漲價入市，以達到整體控制房價的目的。

　　盡管如此，北京的限價令亦未能有效阻擋房價上漲。第一太平戴維斯指出，盡管限購政策愈發(fā)嚴厲，2013年4月至5月新建住宅價格指數(shù)持續(xù)提高2.7%。因北京市為控制平均售價而對高價項目的銷售許可進行限制，預計2013年下半年一手住宅市場高端項目的供給量將受到抑制，使得成交量減少但價格還會上漲。

　　CR IC研究中心分析師范宏華告訴《經濟參考報》記者，上半年銷售均價上漲企業(yè)無一例外地增加了一線城市的項目銷售比例，并順應著年初開始一線城市改善需求高速釋放的熱潮，加大了一線城市的布局步伐。

　　而均價上漲較快的綠城、萬科、恒大等企業(yè)，其熱銷項目主要位于一二線城市，這三家企業(yè)的熱銷項目平均每月均價漲幅度約為7%，相對年初均價漲幅則達到了26.7%。其中，漲幅最大的綠城上半年成交均價達到20963元/平方米，同比增幅為29%。此外，萬科、恒大、碧桂園及華潤的銷售均價漲幅均在10%左右。

　　范宏華認為，4月至今全國一線城市土地市場持續(xù)升溫，北上廣三地連續(xù)出現(xiàn)“地王”及高溢價地塊的成交，對住宅市場的聯(lián)動效應，使得企業(yè)銷售均價普遍上升。

　　中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從全國整體市場來看，由于國五條落實力度較弱，大部分城市市場依然延續(xù)之前的勢頭，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然處于慣性上漲中。“在如此背景下，未來一二線城市的房價易漲難跌，特別是標桿房企繼續(xù)集中布局一二線城市，整體上漲趨勢領先市場，在這種情況下樓市調控的難度也會明顯增加”。