眾房企爭相拍地 土地市場再掀高潮

　　編者按：近期，各行業(yè)都在備戰(zhàn)“錢荒”，銀行沒錢了，股市轉(zhuǎn)綠了，實(shí)體行業(yè)聲稱融資更加困難了。然而，資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)似乎并沒受影響，近期土地市場反而持續(xù)升溫，單高價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，多地地王記錄屢被刷新。僅昨天一天，萬科、保利、恒大三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金，是什么讓土地市場如此火爆？究竟錢荒將對樓市影響幾何，值得探討。

　　北京誕生4.2萬元/平方米單價(jià)地王懋源稱或以8萬元/平方米售價(jià)明年入市

　　­記者王麗新

　　7月3日下午3時(shí)，在北京炎炎烈日下，《證券日報(bào)》記者在豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地的拍賣現(xiàn)場獲悉，今年北京房地產(chǎn)市場備受關(guān)注的這塊地以約4.2萬元∕平方米的樓面地價(jià)成功出讓，同時(shí)一舉晉升為北京新的單價(jià)地王，而該地塊最終被“黑馬”懋源地產(chǎn)以17.7億元總價(jià)，配建3.8萬平方米公租房的代價(jià)搶得，這讓業(yè)界頗感意外。

　　對此，懋源地產(chǎn)高層向《證券日報(bào)》記者表示，“業(yè)內(nèi)可能會(huì)有些意外，最終是我們奪得了北京的新地王，確實(shí)有一定壓力”。不過，該人士也向記者強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上，拿下該地塊的代價(jià)“是在我們預(yù)算范圍之內(nèi)的”，“我們對這一稀缺地塊很熟悉，加上有開發(fā)紅璽臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)，因此公司對開發(fā)夏家胡同地塊非常有信心”。

　　值得注意的是，懋源地產(chǎn)另一位高層向《證券日報(bào)》記者透露，公司將在這塊地上做高端產(chǎn)品，初步預(yù)計(jì)明年將會(huì)入市，銷售價(jià)格并未確定，但預(yù)計(jì)會(huì)在8萬元∕平方米左右，不排除售價(jià)上下波動(dòng)的可能性。

　　北京單價(jià)地王誕生記

　　7月3日下午3時(shí)，北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地的現(xiàn)場競拍還沒開始，現(xiàn)場就擠滿了人，有媒體記者爭相拍照，更有工作人員提醒著“還有沒有想競拍夏家胡同地塊的人塊進(jìn)場。”同時(shí)，多數(shù)人都在互相交換信息，關(guān)注著有哪些房企將參與競拍。

　　而記者在現(xiàn)場獲悉，包括計(jì)劃首次進(jìn)入北京的恒大地產(chǎn)，以及中糧地產(chǎn)、九龍倉、融創(chuàng)、中鐵、首城置業(yè)、招商地產(chǎn)、合景泰富、懋源地產(chǎn)、中化方興、萬年基業(yè)、泰禾集團(tuán)、保利首開聯(lián)合體和融輝置業(yè)等14家房企悉數(shù)到場，拍賣室內(nèi)座無虛席。

　　由此可見，業(yè)界對這一塊地的關(guān)注程度一如昨日當(dāng)時(shí)北京被烈日炙烤的天氣一樣火熱。

　　而夏家胡同地塊作為近年來北京市供應(yīng)的三環(huán)內(nèi)少有的住宅用地，在開拍前，就經(jīng)歷了叫停出讓，恢復(fù)出讓等“小插曲”。

　　此后，截至7月2日晚，該地塊已收到21次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)上限至14.5億元，剔除1萬平方米的保障房建筑面積，樓面地價(jià)約為21800元/平方米。

　　不過，下午3時(shí)半競拍正式開始后，拍賣室外的大廳變得安靜異常。同時(shí)，本報(bào)記者在拍賣現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，拍賣師是以14.57億元價(jià)格宣布起拍的，第二輪則為14.6億元，此后每次叫價(jià)增加1000萬元，打破了此前公布的700萬元的遞增幅度。值得一提的是，在第13輪競價(jià)時(shí)，每次加價(jià)幅度升為2000萬元；在第19輪競價(jià)結(jié)束后，加價(jià)幅度又變?yōu)?#49;000萬元。

　　如此一來，經(jīng)過時(shí)間不長的叫價(jià)后，26輪競價(jià)結(jié)束，競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地出讓上限價(jià)格，為17.7億元。此時(shí)，九龍倉報(bào)價(jià)17.5億元；方興地產(chǎn)報(bào)價(jià)17.6億元；融輝置業(yè)報(bào)價(jià)達(dá)土地出讓上限價(jià)格，為17.7億元。

　　值得一提的是，此前呼聲較高的泰禾集團(tuán)并沒有參與叫價(jià)，而計(jì)劃首度進(jìn)入北京市場的恒大地產(chǎn)也僅以16.4億元叫價(jià)一次。

　　此后，該地塊轉(zhuǎn)為在17.7億元的總價(jià)基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報(bào)公共租賃房面積的方式競拍。而在配建公租房面積報(bào)到2.05萬平方米的時(shí)候，一度無人出價(jià)，停頓一會(huì)之后，合景泰富與恒大地產(chǎn)開始相互搶地，以舉牌回應(yīng)“舉牌”。

　　更為有趣的是，歷經(jīng)約30輪競爭時(shí)，恒大地產(chǎn)報(bào)出公租房面積2.55萬平方米第二次后，懋源地產(chǎn)突然舉牌加入戰(zhàn)局，此后拍賣現(xiàn)場演變成三家房企混戰(zhàn)局面。直至公租房面積被報(bào)到2.8萬平方米后，拍賣師出言提醒“請審慎考慮”，同時(shí)無人出價(jià)。而在恒大地產(chǎn)報(bào)出的2.75萬平方米公租房面積第二次時(shí)，懋源地產(chǎn)出擊舉牌。

　　最終，懋源地產(chǎn)以17.7億元，配建3.8萬平方米公租房的代價(jià)奪得北京單價(jià)新地王。

　　或以8萬元/平方米入市

　　“最終該地塊扣除保障房后樓面價(jià)約為4萬元/平方米左右。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向記者表示，目前，夏家胡同地塊周邊仍有新房房源在售，比如50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目融達(dá)國際，目前報(bào)價(jià)為39000元/平方米，其他較大的二手房小區(qū)則包括萬年花城、三環(huán)新城等，單價(jià)在35000元/平方米­40000元/平方米左右。

　　同時(shí)，據(jù)任啟鑫預(yù)計(jì)，若按照該地的實(shí)際樓面地價(jià)推算，項(xiàng)目未來入市價(jià)格將在6萬元/平方米以上。

　　“目前看來，樓面地價(jià)大約為4.2萬元∕平方米，如果項(xiàng)目以6萬元∕平方米的銷售價(jià)格入市，那么就顯得很保守了。”懋源地產(chǎn)高層向《證券日報(bào)》記者坦言，2011年9月份，公司曾在相距夏家胡同地塊不遠(yuǎn)的豐臺(tái)花鄉(xiāng)獲得過另一宗宅地，因此對該地塊比較熟悉。

　　“目前，有的高端盤能夠以毛坯房6萬元∕平方米的價(jià)格入市，如果夏家胡同地塊未來項(xiàng)目是以8萬元∕平方米的銷售價(jià)格入市，這將比較符合我們的預(yù)計(jì)”。上述高層人士如是坦言。

　　同時(shí)，該人士還向本報(bào)記者表示，“我們拿到了地王地塊，受到的關(guān)注激增，有一定壓力”。不過，“公司因?yàn)橛虚_發(fā)高端豪宅紅璽臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)，因此對這塊稀缺地塊的開發(fā)還是很有信心的。”

　　事實(shí)上，本報(bào)記者在萬柳地王拍賣現(xiàn)場上曾見到過懋源地產(chǎn)另一位高層人士來參與競拍，當(dāng)時(shí)該人士向記者表示，“因?yàn)槌隽斯绢A(yù)算”而放棄了萬柳地塊。“這次公司準(zhǔn)備的比較充足，無論是資金上，還是對這塊地的熟悉程度，甚至包括從公司對北京項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏上來看，都是一個(gè)好的時(shí)機(jī)”。

　　值得一提的是，懋源地產(chǎn)內(nèi)部人士向《證券日報(bào)》記者透露，公司目前在北京已經(jīng)銷售3年多時(shí)間的紅璽臺(tái)項(xiàng)目，從銷售至今已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)30多億元的銷售額，夏季胡同地塊的購地款將主要由公司銷售紅璽臺(tái)項(xiàng)目的資金支付。

　　同時(shí)，該人士還向記者表示，紅璽臺(tái)項(xiàng)目目前剩余貨值也超過了30億元，銷售周期可能為一年半左右，或者更長一點(diǎn)時(shí)間。屆時(shí)，夏家胡同地塊可能入市，這種開發(fā)節(jié)奏比較符合公司戰(zhàn)略。“當(dāng)然，也不排除兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售的情況，預(yù)計(jì)夏家胡同地塊明年年底前一定會(huì)入市”。

　　除此之外，懋源地產(chǎn)上述高層還向《證券日報(bào)》記者透露，懋源地產(chǎn)未來短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)在北京再度拿地，但公司在產(chǎn)品布局上會(huì)堅(jiān)持以北京為核心，逐步向全國其他一線城市擴(kuò)張。