編者按：近期，各行業(yè)都在備戰(zhàn)“錢荒”，銀行沒錢了，股市轉(zhuǎn)綠了，實體行業(yè)聲稱融資更加困難了。然而，資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)似乎并沒受影響，近期土地市場反而持續(xù)升溫，單高價、高溢價地塊頻現(xiàn)，多地地王記錄屢被刷新。僅昨天一天，萬科、保利、恒大三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金，是什么讓土地市場如此火爆？究竟錢荒將對樓市影響幾何，值得探討。
北京誕生4.2萬元/平方米單價地王懋源稱或以8萬元/平方米售價明年入市
記者王麗新
7月3日下午3時，在北京炎炎烈日下，《證券日報》記者在豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地的拍賣現(xiàn)場獲悉，今年北京房地產(chǎn)市場備受關(guān)注的這塊地以約4.2萬元∕平方米的樓面地價成功出讓，同時一舉晉升為北京新的單價地王，而該地塊最終被“黑馬”懋源地產(chǎn)以17.7億元總價，配建3.8萬平方米公租房的代價搶得，這讓業(yè)界頗感意外。
對此，懋源地產(chǎn)高層向《證券日報》記者表示，“業(yè)內(nèi)可能會有些意外，最終是我們奪得了北京的新地王，確實有一定壓力”。不過，該人士也向記者強(qiáng)調(diào)，實際上，拿下該地塊的代價“是在我們預(yù)算范圍之內(nèi)的”，“我們對這一稀缺地塊很熟悉，加上有開發(fā)紅璽臺的經(jīng)驗，因此公司對開發(fā)夏家胡同地塊非常有信心”。
值得注意的是，懋源地產(chǎn)另一位高層向《證券日報》記者透露，公司將在這塊地上做高端產(chǎn)品，初步預(yù)計明年將會入市，銷售價格并未確定，但預(yù)計會在8萬元∕平方米左右，不排除售價上下波動的可能性。
北京單價地王誕生記
7月3日下午3時，北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地的現(xiàn)場競拍還沒開始，現(xiàn)場就擠滿了人，有媒體記者爭相拍照，更有工作人員提醒著“還有沒有想競拍夏家胡同地塊的人塊進(jìn)場。”同時，多數(shù)人都在互相交換信息，關(guān)注著有哪些房企將參與競拍。
而記者在現(xiàn)場獲悉，包括計劃首次進(jìn)入北京的恒大地產(chǎn)，以及中糧地產(chǎn)、九龍倉、融創(chuàng)、中鐵、首城置業(yè)、招商地產(chǎn)、合景泰富、懋源地產(chǎn)、中化方興、萬年基業(yè)、泰禾集團(tuán)、保利首開聯(lián)合體和融輝置業(yè)等14家房企悉數(shù)到場，拍賣室內(nèi)座無虛席。
由此可見，業(yè)界對這一塊地的關(guān)注程度一如昨日當(dāng)時北京被烈日炙烤的天氣一樣火熱。
而夏家胡同地塊作為近年來北京市供應(yīng)的三環(huán)內(nèi)少有的住宅用地，在開拍前，就經(jīng)歷了叫停出讓，恢復(fù)出讓等“小插曲”。
此后，截至7月2日晚，該地塊已收到21次網(wǎng)上報價，報價上限至14.5億元，剔除1萬平方米的保障房建筑面積，樓面地價約為21800元/平方米。
不過，下午3時半競拍正式開始后，拍賣室外的大廳變得安靜異常。同時，本報記者在拍賣現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，拍賣師是以14.57億元價格宣布起拍的，第二輪則為14.6億元，此后每次叫價增加1000萬元，打破了此前公布的700萬元的遞增幅度。值得一提的是，在第13輪競價時，每次加價幅度升為2000萬元；在第19輪競價結(jié)束后，加價幅度又變?yōu)?#49;000萬元。
如此一來，經(jīng)過時間不長的叫價后，26輪競價結(jié)束，競買報價達(dá)到土地出讓上限價格，為17.7億元。此時，九龍倉報價17.5億元；方興地產(chǎn)報價17.6億元；融輝置業(yè)報價達(dá)土地出讓上限價格，為17.7億元。
值得一提的是，此前呼聲較高的泰禾集團(tuán)并沒有參與叫價，而計劃首度進(jìn)入北京市場的恒大地產(chǎn)也僅以16.4億元叫價一次。
此后，該地塊轉(zhuǎn)為在17.7億元的總價基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報公共租賃房面積的方式競拍。而在配建公租房面積報到2.05萬平方米的時候，一度無人出價，停頓一會之后，合景泰富與恒大地產(chǎn)開始相互搶地，以舉牌回應(yīng)“舉牌”。
更為有趣的是，歷經(jīng)約30輪競爭時，恒大地產(chǎn)報出公租房面積2.55萬平方米第二次后，懋源地產(chǎn)突然舉牌加入戰(zhàn)局，此后拍賣現(xiàn)場演變成三家房企混戰(zhàn)局面。直至公租房面積被報到2.8萬平方米后，拍賣師出言提醒“請審慎考慮”，同時無人出價。而在恒大地產(chǎn)報出的2.75萬平方米公租房面積第二次時，懋源地產(chǎn)出擊舉牌。
最終，懋源地產(chǎn)以17.7億元，配建3.8萬平方米公租房的代價奪得北京單價新地王。
或以8萬元/平方米入市
“最終該地塊扣除保障房后樓面價約為4萬元/平方米左右。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向記者表示，目前，夏家胡同地塊周邊仍有新房房源在售，比如50年產(chǎn)權(quán)的商住項目融達(dá)國際，目前報價為39000元/平方米，其他較大的二手房小區(qū)則包括萬年花城、三環(huán)新城等，單價在35000元/平方米40000元/平方米左右。
同時，據(jù)任啟鑫預(yù)計，若按照該地的實際樓面地價推算，項目未來入市價格將在6萬元/平方米以上。
“目前看來，樓面地價大約為4.2萬元∕平方米，如果項目以6萬元∕平方米的銷售價格入市，那么就顯得很保守了。”懋源地產(chǎn)高層向《證券日報》記者坦言，2011年9月份，公司曾在相距夏家胡同地塊不遠(yuǎn)的豐臺花鄉(xiāng)獲得過另一宗宅地，因此對該地塊比較熟悉。
“目前，有的高端盤能夠以毛坯房6萬元∕平方米的價格入市，如果夏家胡同地塊未來項目是以8萬元∕平方米的銷售價格入市，這將比較符合我們的預(yù)計”。上述高層人士如是坦言。
同時，該人士還向本報記者表示，“我們拿到了地王地塊，受到的關(guān)注激增，有一定壓力”。不過，“公司因為有開發(fā)高端豪宅紅璽臺的經(jīng)驗，因此對這塊稀缺地塊的開發(fā)還是很有信心的。”
事實上，本報記者在萬柳地王拍賣現(xiàn)場上曾見到過懋源地產(chǎn)另一位高層人士來參與競拍，當(dāng)時該人士向記者表示，“因為超出了公司預(yù)算”而放棄了萬柳地塊。“這次公司準(zhǔn)備的比較充足，無論是資金上，還是對這塊地的熟悉程度，甚至包括從公司對北京項目的開發(fā)節(jié)奏上來看，都是一個好的時機(jī)”。
值得一提的是，懋源地產(chǎn)內(nèi)部人士向《證券日報》記者透露，公司目前在北京已經(jīng)銷售3年多時間的紅璽臺項目，從銷售至今已經(jīng)累計實現(xiàn)30多億元的銷售額，夏季胡同地塊的購地款將主要由公司銷售紅璽臺項目的資金支付。
同時，該人士還向記者表示，紅璽臺項目目前剩余貨值也超過了30億元，銷售周期可能為一年半左右，或者更長一點(diǎn)時間。屆時，夏家胡同地塊可能入市，這種開發(fā)節(jié)奏比較符合公司戰(zhàn)略。“當(dāng)然，也不排除兩個項目同時在售的情況，預(yù)計夏家胡同地塊明年年底前一定會入市”。
除此之外，懋源地產(chǎn)上述高層還向《證券日報》記者透露，懋源地產(chǎn)未來短時間內(nèi)將不會在北京再度拿地，但公司在產(chǎn)品布局上會堅持以北京為核心，逐步向全國其他一線城市擴(kuò)張。
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