眾房企爭(zhēng)相拍地 土地市場(chǎng)再掀高潮

　　三龍頭房企一天內(nèi)百億元拿地恒大地產(chǎn)35.6億元首次“殺入”京城

　　­記者王崢

　　7月3日，北京、上海兩地的土地市場(chǎng)迎來(lái)了一波成交高峰。包括萬(wàn)科、保利、恒大、北京城建等龍頭房企紛紛出手，并且均有所斬獲。其中首次現(xiàn)身北京土地市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)更是引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。

　　當(dāng)天，北京共有4宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，恒大地產(chǎn)則參與了夏家胡同地塊和沙河地塊的競(jìng)拍。最終，恒大地產(chǎn)經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)拍，以35.6億元的總價(jià)將昌平沙河地塊收入囊中，折合樓面價(jià)6964元/平方米。

　　而萬(wàn)科則在北京、上海兩地分別獲取了一宗地塊。其中浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)商住地塊，在經(jīng)過(guò)323次加價(jià)后，被萬(wàn)科以總價(jià)48.7億元成功競(jìng)得，折合樓面價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率為88.6%。北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)03­9­02地塊則被萬(wàn)科以9億元拿下。

　　此外，當(dāng)天保利置業(yè)旗下的上海保利盛冠投資有限公司以23.56億元拿下了上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號(hào)A商住地塊，溢價(jià)率131.89% ，折合樓面價(jià)12567元/平方米。

　　這也意味著僅在7月3日這一天，上述三家龍頭房企便支付了超過(guò)百億元的土地出讓金。

　　據(jù)悉，恒大地產(chǎn)此前一直希望進(jìn)軍北京市場(chǎng)，并于去年年底成了北京公司，專門負(fù)責(zé)在北京的項(xiàng)目運(yùn)作。同時(shí)，在恒大地產(chǎn)2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，有恒大高層曾對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司今年計(jì)劃在北京拿下幾塊地，并繼續(xù)主打剛需市場(chǎng)。

　　根據(jù)出讓資料顯示，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)(沙河高教園二期(一)地塊)R2二類居住用地項(xiàng)目(配建公共租賃住房)建筑規(guī)模達(dá)到了51.1萬(wàn)平方米。掛牌出讓起始價(jià)為30.51億元，競(jìng)價(jià)階梯為2000萬(wàn)元整，競(jìng)買保證金為8億元。本次出讓宗地將配建26萬(wàn)平方米的“公共租賃住房”,回購(gòu)價(jià)格1.1萬(wàn)元/平方米。具體配建要求嚴(yán)格按照本項(xiàng)目掛牌文件及政府出臺(tái)的相關(guān)文件執(zhí)行。

　　在配建26萬(wàn)平方米“公共租賃住房”的同時(shí)，該地塊剩余居住部分全部用于建設(shè)“園區(qū)安置房”,房屋銷售限價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)于該地塊，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，沙河地塊非市場(chǎng)化地塊，對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，資金成本和集中采購(gòu)等市場(chǎng)化運(yùn)作成本低，還可以借本地塊鍛煉北京項(xiàng)目公司運(yùn)作能力，且不用擔(dān)心銷售問(wèn)題。所以是恒大進(jìn)入北京市場(chǎng)的首選地塊。

　　此外，該地塊周圍在售商品房?jī)r(jià)格都已經(jīng)接近或者超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，而恒大項(xiàng)目的售價(jià)顯然低于市場(chǎng)價(jià)格。超過(guò)50萬(wàn)平方米體量，疊加其中的限價(jià)房及公租房合計(jì)能夠提供房源5000套至6000套，雖然不會(huì)公開發(fā)售，但對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)肯定會(huì)有比較大的影響。起碼會(huì)稀釋掉北部區(qū)域的剛需總量。之前這一園區(qū)內(nèi)的部分職工可能會(huì)在商品房市場(chǎng)尋找房源，一旦這一項(xiàng)目入市，這些需求都將被消化。

　　“預(yù)計(jì)下半年還將有類似的地塊出讓，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量也將有比較明顯的影響。”張大偉表示。

　　除了沙河地塊外，恒大地產(chǎn)此前還在廣州市區(qū)拿下了一宗宅地。

　　今年6月18日，在擊退萬(wàn)科、中海、招商、中鐵等多家巨頭后，恒大地產(chǎn)以23.09億元、配建5.24萬(wàn)平方米保障房的條件成功拿下白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，剔除配建面積后，折合樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。

　　根據(jù)2013年上半年房企銷售排行顯示，恒大地產(chǎn)上半年銷售面積達(dá)到729萬(wàn)平方米，蟬聯(lián)房企銷售面積第一，同比增幅達(dá)16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。

　　滬商業(yè)地塊40天內(nèi)三度刷新總價(jià)地王核心區(qū)寫字樓租金或強(qiáng)勢(shì)追漲

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京甲級(jí)寫字樓平均租金已高達(dá)500元/月/平方米，而上海方面的平均租金僅為400元/月/平方米

　　進(jìn)入7月，土地市場(chǎng)的火熱狀態(tài)仍舊持續(xù)，就連以往很難吸引開發(fā)商集體關(guān)注的商業(yè)地塊，近期也受到追捧。

　　7月3日下午，萬(wàn)科以48.7億元力挫中海、金地以及融創(chuàng)等大型房企，拿下上海市浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)商住地塊，折合樓面價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率為88.6%，上海土地總價(jià)紀(jì)錄再度被刷新。

　　而就在幾天前，借殼盛高置地的上海綠地集團(tuán)聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易以47.21億元，奪得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3號(hào)商辦地塊；5月29日，上海新華路街道71街坊1/2丘J1A­04及16/2丘J1B­01文體商辦地塊拍出46億元的總價(jià)，兩者均在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下上海“地王”紀(jì)錄。

　　不到40天的時(shí)間里，商業(yè)地塊三度刷新上海總價(jià)地王紀(jì)錄，說(shuō)明上海商業(yè)地塊確實(shí)已進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)追漲通道，而京滬兩地甲級(jí)寫字樓平均租金的顯著差距，則為此追漲行為提供了一個(gè)合理的解釋。

　　京城房企爭(zhēng)相搶灘上海

　　今年以來(lái)，類似上海土地市場(chǎng)的火爆局面，在北京、廣州、深圳這樣的一線城市普遍存在。而隨著住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸政策的收緊，諸多房企也將目光再次轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。2013年，包括萬(wàn)科、保利、龍湖、金地等多家大型房企都表示要加大商業(yè)地產(chǎn)的投入。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控持續(xù)深化的今天，住宅地王讓各方承受的壓力過(guò)大。相反，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)尤其是核心城市核心區(qū)域、重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)地塊，因其巨大的居住人口基數(shù)，與顯而易見的規(guī)劃利好，使得商業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，其價(jià)值也為越來(lái)越多的開發(fā)商所重視。

　　這其中，來(lái)自北京的開發(fā)商顯得尤為敏感。4月25日，以31.9億元高價(jià)刷新上海長(zhǎng)寧區(qū)樓面地價(jià)紀(jì)錄的虹橋路地塊，最終歸屬于SOHO中國(guó)聯(lián)合體。上海新華路街道地塊，則由擊退和黃、九龍倉(cāng)等著名房企，自身此前卻名不見經(jīng)傳的北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所斬獲。這兩塊“地王”的制造者，均為來(lái)自北京的開發(fā)商。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，眾多開發(fā)商之所以搶灘進(jìn)入上海，高價(jià)追捧商業(yè)地塊，是看重上海商辦物業(yè)的增長(zhǎng)空間。“簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比即可看出，相比于北京核心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鸷褪蹆r(jià)，上海同樣區(qū)域和地段的物業(yè)簡(jiǎn)直太便宜了。”高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫如是表示。

　　作為中國(guó)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金的掌舵者，在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)五個(gè)商辦物業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)且其中四個(gè)項(xiàng)目完成退出之后，蘇鑫同樣將目光投向了上海。并于近期以7.9億元收購(gòu)了位于上海靜安區(qū)核心位置的中華企業(yè)大廈，這既是高和資本在上海的首個(gè)寫字樓項(xiàng)目收購(gòu)，也人民幣基金在上海對(duì)商辦物業(yè)的首個(gè)并購(gòu)案。

　　滬核心區(qū)寫字樓被指“價(jià)格洼地”

　　據(jù)高緯環(huán)球2013年第一季度的權(quán)威數(shù)據(jù)，北京甲級(jí)寫字樓平均租金已高達(dá)500元/月/平方米，而上海甲級(jí)寫字樓平均租金僅為400元/月/平方米，租金竟然相差100元之多。“是上海的房子普遍這么便宜嗎？顯然不是，至少在住宅市場(chǎng)，局面是完全相反的。”蘇鑫介紹，同樣的數(shù)據(jù)來(lái)源顯示，在同一時(shí)間段，北京核心區(qū)域的高端物業(yè)住宅價(jià)格比上海要低不少。

　　而對(duì)于京滬兩地市場(chǎng)巨大的反差，有業(yè)內(nèi)人士指出，北京寫字樓價(jià)格、租金居高不下是多種因素疊加造成的。自2009年“四萬(wàn)億政策”出臺(tái)以來(lái)，國(guó)有企業(yè)開始了大幅擴(kuò)張，資金充足，辦公需求強(qiáng)勁，給北京的寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)了一股強(qiáng)勁的新增供應(yīng)。

　　此外，北京在2009年出現(xiàn)了一股寫字樓項(xiàng)目改立項(xiàng)的風(fēng)潮，不少寫字樓改為商務(wù)公寓進(jìn)行銷售，這也在客觀上減少了市場(chǎng)上的寫字樓供應(yīng)。

　　供應(yīng)的減少，以及突來(lái)的強(qiáng)勁新增需求，最終將如今的北京寫字樓市場(chǎng)推向了高位。相比之下，上海市場(chǎng)則理性的多。其政府規(guī)劃部門相對(duì)嚴(yán)格的要求，避免了“商改住”浪潮的蔓延，而其甲級(jí)寫字樓的需求也多為更看重實(shí)際的外企以及日益成長(zhǎng)的民營(yíng)企業(yè)。

　　“對(duì)于希望長(zhǎng)期在辦公物業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的開發(fā)商而言，這樣一個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期培育潛力顯然要高的多，而上海寫字樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)的價(jià)差，也反復(fù)提醒著從業(yè)者，這里的增長(zhǎng)空間有多大。”蘇鑫稱，這或許是兩家北京開發(fā)商愿意在上海高價(jià)拿下商辦地塊的原因，有了京滬兩地的現(xiàn)實(shí)比較，他們能更深的理解上海核心區(qū)寫字樓的價(jià)值。