新政透視
多種跡象表明“松綁”的苗頭已出現(xiàn)
本報記者譚志娟北京報道
8月5日，國家發(fā)改委主任徐紹史在《當前經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作》的專題報告中指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策。
這是自去年兩會后和新一屆政府上任以來，管理層首次對于目前正在堅持的房地產(chǎn)調(diào)控政策將走向何方的明確表態(tài)。
但在此之后，徐紹史又對房地產(chǎn)調(diào)控進行了新的解釋，他指出，要建立的是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。
市場認為，未來房地產(chǎn)調(diào)控將在加強落實現(xiàn)有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。
而所謂房地產(chǎn)調(diào)控長效機制則是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等長效機制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財稅等方面進行改革，改革方向則使調(diào)控更加市場化。
在最新一輪的政策趨勢表述中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述為“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，未見“調(diào)控”字眼。這與近年來提房地產(chǎn)必言“調(diào)控”的態(tài)度大相徑庭?！八山墶钡拿珙^一出，敏感的市場旋即給出了反映：北京拍出4.2萬元/平方米單價地王，多家上市房地產(chǎn)公司紛紛拋出再融資方案……
警惕地產(chǎn)投資“加碼”推高金融風(fēng)險
中央和地方財政收入增速均明顯放緩時，地方追求經(jīng)濟增長的政績會通過大肆賣地籌集資金、彌補財政增速下降。
“維穩(wěn)”與“轉(zhuǎn)型”之舉
穩(wěn)增長成為頭等大事，而房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動與穩(wěn)定作用是共識。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的。
近日，新湖中寶[簡介最新動態(tài)](600208.SH)和海印股份(000861.SZ)選擇非公開發(fā)行股票的方式，新湖中寶擬融資55億元用于棚改項目，海印股份則擬融資8.34億元主要用于旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目。
這是近4年來，首度有房地產(chǎn)企業(yè)啟動再融資。房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情再度被點燃，或與近期房地產(chǎn)政策形勢“變調(diào)”相關(guān)。
在7月份召開的中央政治局會議上，提到“積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。以“平穩(wěn)健康發(fā)展”替代了此前的“調(diào)控”基調(diào)。
“未提‘調(diào)控’字眼最主要是穩(wěn)增長的需要，這跟當前宏觀經(jīng)濟背景有關(guān)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示。
在他看來，當前經(jīng)濟低迷，而且是超出預(yù)期的低迷。多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家此前認為，經(jīng)濟去年三季度見底(7.4%)，四季度略反彈(7.9%)，今年應(yīng)該屬于復(fù)蘇形態(tài)，但結(jié)果是二季度經(jīng)濟增速回落至7.5%。所以楊紅旭認為，穩(wěn)增長成為頭等大事，而房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動與穩(wěn)定作用是共識。
對于這種看法，社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海在接受本報記者采訪時卻表示，可能是此前調(diào)控政策出臺后房價繼續(xù)上漲，顯得調(diào)控?zé)o效，現(xiàn)在基本采取不調(diào)控態(tài)度，房價由市場自發(fā)地變動。
有媒體統(tǒng)計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策達43次，房價也隨之上漲超過10倍。
目前樓市正在顯現(xiàn)分化局面：一線城市供不應(yīng)求，房價上漲動力強勁；反之，一些三四線城市供過于求銷量明顯滯后，甚至出現(xiàn)“空城”與“鬼城”，房價漲勢趨緩甚至有些回落。隨著一些地產(chǎn)開發(fā)商開始從三四線城市向一線城市“回歸”，一線城市“地王”再次頻出。
從近期高層的表態(tài)來看，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、減少對行政性措施的依賴，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該“分而治之”。即根據(jù)不同地區(qū)的情況，做出更有針對性的調(diào)整或為未來政策趨勢。
受訪人士認為，三四線城市或出臺政策穩(wěn)定房價。“建設(shè)城市之間互聯(lián)互通、但經(jīng)營虧損的高鐵通道，意在通過國家增加債務(wù)的方式穩(wěn)定三四線城市房價穩(wěn)定?！辈芙êＵf。
他認為，此時政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實就是為了平穩(wěn)樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，同時也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機制建設(shè)做過渡性的籌劃。
“近年來，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強落實現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上，著重進行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，更多地用市場化手段而不是行政手段來調(diào)控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的?！睏罴t旭說。
近日有報道稱，新一屆政府正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。該報道稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革或?qū)呢敹?、金融、土地制度入手。而房產(chǎn)稅試點擴容及在此基礎(chǔ)上的全面推開、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度三大方面將為全新的中國房地產(chǎn)調(diào)控和長效機制奠定基礎(chǔ)。
中國住宅房地產(chǎn)研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時亦表示，現(xiàn)在是以靜制動，發(fā)展市場作用，因為此前國家太過頻繁干預(yù)反而覺得效果不太好，但這并不意味著國家放棄了房地產(chǎn)調(diào)控。
值得一提的是，受訪人士一致看漲下半年房價?！凹幢阆掳肽攴績r環(huán)比漲幅收窄，所以房價總水平仍在向上移動。”楊紅旭預(yù)計房價會振蕩上行。
房地產(chǎn)“去調(diào)控”之后，除了普通人對于房價持續(xù)上漲的擔(dān)憂，房地產(chǎn)投資的加碼是否會繼續(xù)吹大市場泡沫，觸發(fā)市場風(fēng)險也頗受關(guān)注。
原央行貨幣政策委員會委員、社科院學(xué)部委員余永定近期公開直言，目前中國房地產(chǎn)投資占比GDP過高，中國房地產(chǎn)問題源于資源嚴重錯配。
上海易居研究院研究員嚴躍進曾對媒體表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重2012年已達到了13.86%的水平。而在中國社科院一份名為《房地產(chǎn)投資的GDP占比：中國的數(shù)據(jù)》的報告顯示，該比值2007年達到10.13%，2008年前三季度也達到10.55%。
房地產(chǎn)“綁架”地方財政已成為公開的秘密。在經(jīng)濟下行、企業(yè)普遍不景氣的狀況下，中央和地方財政收入增速均明顯放緩時，地方追求經(jīng)濟增長的政績會通過大肆賣地籌集資金、彌補財政增速下降。
在他看來，目前信貸余額當中30%是房地產(chǎn)，地方政府財政收入中大約30%跟土地出讓、稅費等相關(guān)，經(jīng)過了多年的價格上升，一旦房地產(chǎn)價格下跌，尤其是缺乏購買力的三四線城市房價全線下跌，將對銀行和地方政府財政收入都將造成巨大沖擊。
而目前大量的投資正是以地方財政為“背書”?！百u地越多，投資就越大，負債也會越多，會進一步推高地方債務(wù)而加大金融風(fēng)險?！辈芙êＵJ為。
審計署近期在全國各地掀起了“審計風(fēng)暴”，此次審計包括中央及地方政府債務(wù)，地方債很可能是重點。此前有媒體報道稱，江蘇很可能是國內(nèi)地方債務(wù)最嚴重的省份。而根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，江蘇省城投債余額就達到3263億元。
國土資源部法律中心7月28日發(fā)布中國土地市場指數(shù)(CLI)顯示，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整后，地產(chǎn)市場重新進入景氣運行區(qū)間，全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈過熱狀態(tài)。
經(jīng)濟學(xué)家余豐慧撰文指出，地產(chǎn)景氣指數(shù)亮紅燈折射樓市泡沫風(fēng)險大。因為地產(chǎn)過熱，地價攀升，“地王”頻現(xiàn)，最終必然推高房價。在目前以高房價為表現(xiàn)的巨大房地產(chǎn)泡沫下，地價無節(jié)制上漲繼續(xù)推高房價，其實是在快速推高金融風(fēng)險。在日本和美國，分別在房地產(chǎn)投資占GDP比重超過6.5%之后發(fā)生了經(jīng)濟危機。
房產(chǎn)稅會不會成為救命的稻草？楊紅旭對記者表示，房產(chǎn)稅相當于給房價“吃中藥”。在全面征稅之前，房產(chǎn)稅對全國房價的影響不宜高估。即便屆時全面開征后，對于穩(wěn)定房價，也屬于“中藥調(diào)理”性質(zhì)的?！胺慨a(chǎn)稅的全面鋪開，估計還需要3～5年，甚至更長時間?！睏罴t旭預(yù)計。
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