地方霸主派：河南建業(yè)等
扎根三四線“根據(jù)地”
也有一些中小企業(yè)選擇深耕小城市，在惡劣的市場環(huán)境下也取得了“地方霸主”般的地位。
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，因足球而紅的港股公司建業(yè)地產(chǎn)，作為河南本土地產(chǎn)商，即使遭遇投資機(jī)構(gòu)的看空、輿論的不看好，也始終扎根河南，到目前為止沒有在河南以外買過一塊地，更不要說布局北上廣深了。
建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時表示，在三四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三四線城市，主要是因為“考慮企業(yè)自身的資源情況”。
首先，河南有1億人口，起始城鎮(zhèn)化率非常低，蘊含了一個非常大的市場空間，足夠容納一家大企業(yè)；此外，早在2005年，胡葆森就已經(jīng)預(yù)測了今天房地產(chǎn)市場格局的變遷，即大的開發(fā)商將占據(jù)主要的市場份額，每一座城市的前十大開發(fā)商將有6到7個不是本地開發(fā)商。欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據(jù)地”，沒有根據(jù)地的盲目全國擴(kuò)張，更容易遭遇失敗。因此，他選擇扎根河南。
根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上半年合約銷售金額達(dá)60.6億元人民幣，較去年同期上升18%。而在60.6億元銷售額中，來自三四線城市的銷售額占到九成以上，用事實證明了三四線城市也有“金礦”。
建業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2013年，建業(yè)地產(chǎn)將真正進(jìn)入戰(zhàn)略縱深階段，并將用4年左右的時間進(jìn)入40~50個縣級城市，總體開發(fā)規(guī)模達(dá)到600萬平方米以上，銷售目標(biāo)達(dá)到300億元。
此外，7月29日，浙江A股房企臥龍地產(chǎn)公布了半年報，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入4.58億元，同比增長16.82%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5743.30萬元，同比增長19.98%。該公司的項目布局也有明確特點，主要分布在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的二三線城市，購買力水平高，市場空間大。
無奈棄場派：億城股份等
變賣家當(dāng)逃離“戰(zhàn)場”
停牌半個月后，億城股份的大股東所籌劃重大事項終于揭開了謎底：海航系以兩倍市價收購公司大股東乾通實業(yè)所持的全部股權(quán)。在樓市調(diào)控和業(yè)績不利面前，億城股份選擇了逃離。
根據(jù)億城股份發(fā)布的公告，8月6日，公司大股東乾通實業(yè)與海航集團(tuán)全資子公司海航資本正式簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，乾通實業(yè)將其持有的全部19.98%公司股權(quán)、約2.86億股轉(zhuǎn)讓給海航資本。轉(zhuǎn)讓完成后，海航資本將成為上市公司第一大股東，公司實際控制人由蘆清云變更為海南航空股份有限公司工會委員會。
海航資本表示，不排除在未來12個月內(nèi)對上市公司主營業(yè)務(wù)進(jìn)行重大調(diào)整。不過，截至目前尚未有相關(guān)計劃。有分析師認(rèn)為，海航資本此舉更多的是為海航集團(tuán)旗下大量地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市平臺做準(zhǔn)備。
對于億城股份而言，逃離“戰(zhàn)場”并非臨時起意，更多是出于無奈。資料顯示，億城股份2002年通過資產(chǎn)重組步入房地產(chǎn)行業(yè)，其后幾年恰逢房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期，因而主營業(yè)務(wù)也順勢變更為房地產(chǎn)業(yè)。但是，隨著近年樓市持續(xù)調(diào)控，億城股份的發(fā)展逐漸面臨困境，特別是其高端項目受政策沖擊較大。
億城股份在2012年的年報中反思稱：“宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生了重大變化，而公司對市場形勢變化認(rèn)識不足，以致發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期，并大幅落后于大市?！碑?dāng)年，公司凈利潤3.2億元，同比下滑11.2%，合每股0.27元，低于預(yù)期。
據(jù)媒體報道，一位參與是次交易的人士表示，億城股份屬于典型的民企房產(chǎn)公司，資金實力、股東背景都相對有限，因此抗風(fēng)險能力遠(yuǎn)遜于行業(yè)巨頭。正是因為應(yīng)對調(diào)控政策的無力，使得億城股份最終走到了房地產(chǎn)行業(yè)的邊緣，公司市值也從曾經(jīng)的百億元回落到了30多億元的水平。同時，公司的原大股東乾通實業(yè)自身的業(yè)務(wù)又與房地產(chǎn)交集較少，現(xiàn)在房產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)，因此萌生退意。
同樣長時間停牌的金豐投資也因賣殼綠地的傳聞而備注關(guān)注。 7月2日金豐投資宣布停牌，稱控股股東上海地產(chǎn)集團(tuán)將研究有關(guān)涉及公司的重大事項，該重大事項還在向相關(guān)部門咨詢中。8月8日晚間，金豐投資最新公告稱，該重大事項依然在向相關(guān)部門咨詢中，8月12日起還將繼續(xù)停牌。
【眾生相】
悄然轉(zhuǎn)型派：豐華股份等
變更主營尋找機(jī)會
對于持續(xù)的市場困境，也有一些無利可圖的中小房企采取了“拼不過、躲得過”的政策，有意剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在其他領(lǐng)域?qū)ふ覚C(jī)會。
從豐華股份8月2日晚發(fā)布的半年報中可以看到，公司正在加速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的清盤，并拓展新的經(jīng)營業(yè)務(wù)。
2013年1~6月，豐華股份實現(xiàn)凈利潤469.97萬元，同比增長204.23%。但上半年公司營業(yè)收入?yún)s大幅減少，為20.18萬元，同比下降98.82%。
豐華股份表示，報告期利潤主要來自公司以自有閑置資金委托理財所獲投資收益。營業(yè)收入的減少也緣于公司正處于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的過渡期。一方面，原房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)項目繼續(xù)加快清盤及轉(zhuǎn)讓，報告期出售子公司，合并范圍較上期發(fā)生變化；另一方面，公司擬拓展的經(jīng)營業(yè)務(wù)尚未有實質(zhì)性進(jìn)展。
半年報稱，今年7月，公司董事會審議通過了收購重慶鎂業(yè)科技有限公司50%股權(quán)的議案，此舉有利于拓展公司新的經(jīng)營業(yè)務(wù)。由此，豐華股份將踏入房企轉(zhuǎn)礦的大流。
無獨有偶，同日公布半年報的中弘股份，也在籌謀轉(zhuǎn)型，其轉(zhuǎn)型的方向顯然更“潮”，包括眼下火熱的手機(jī)游戲、影視制作等文化產(chǎn)業(yè)。
中弘股份稱，公司規(guī)劃的旅游文化地產(chǎn)項目將涵蓋分時度假公寓、高端酒店、主題游樂場、滑雪場、體育公園、大型購物中心、演藝中心等，為配合旅游項目運營產(chǎn)業(yè)鏈需求，未來幾年公司將陸續(xù)投資10億元左右資金，用于投資文化板塊。通過設(shè)立網(wǎng)絡(luò)游戲公司，開發(fā)手機(jī)游戲、網(wǎng)絡(luò)游戲的方式，將旅游地產(chǎn)營銷滲入到游戲各環(huán)節(jié)。公司為此或?qū)⑼ㄟ^資產(chǎn)并購的方式，收購行內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)，迅速搶占市場。
另外，為充分發(fā)揮旅游地產(chǎn)項目中演藝中心、小劇場、游樂場等設(shè)施作用，公司未來將并購或設(shè)立影視傳媒公司，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)尋求合作，在滿足項目自身演藝需求的同時，參與影視產(chǎn)品的制作和開發(fā)，也可以通過動漫影視制作的方式，積極開發(fā)與旅游相關(guān)的衍生產(chǎn)品，使整個旅游地產(chǎn)項目成為一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，充分尋求每一個利潤增長點。
據(jù)悉，上半年中弘股份實現(xiàn)營業(yè)收入8.49億元，比上年同期下降52.25%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤2.39億元，比上年同期下降45.25%。
事實上，轉(zhuǎn)型派并非少數(shù)派。例如，萬方地產(chǎn)上半年已將公司名稱將變更為“萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。上海新梅此前也宣布出售旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，并考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。
【大趨勢】
換倉謀求下一輪機(jī)會
除中小房企之外，也有部分房地產(chǎn)巨頭已披露了年報。相比一種中小房企，地產(chǎn)巨頭們的日子顯然更好過——規(guī)模大，更容易籌到錢、更有錢買到地，更有地擴(kuò)大規(guī)模。房地產(chǎn)圈子里演繹著強(qiáng)者愈強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。
萬科是A股少量已公布半年報的大型房企之一。數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。截至7月，銷售金額已近千億元。
香港世茂集團(tuán)在A股平臺的上市公司世茂股份也已發(fā)布半年報，上半年營業(yè)收入41.7億元，同比增長17.4%；歸屬上市公司股東凈利7.03億元，同比增長17.98%。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合同簽約額71.3億元，同比增長57%，達(dá)到年初制定目標(biāo)的71%。
在香港上市的另一巨頭中海地產(chǎn)半年報則顯示，上半年，公司營業(yè)額上升27.3%，至321.9億港元，折合人民幣約260億元人民幣。值得關(guān)注的是，中海在利潤方面已經(jīng)超過了萬科，股東應(yīng)占溢利110.3億港元，折人民幣合88億元，增長率為31.6%。房地產(chǎn)合約銷售額為破紀(jì)錄的800.7億港元，超過640億人民幣。中海地產(chǎn)日前還宣布，控股股東中國建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、旗下子公司中建地產(chǎn)及中國建筑國際運營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均注入中海地產(chǎn)。資產(chǎn)注入一旦完成，中海地產(chǎn)不僅從盈利上超越萬科，而且從規(guī)模上也有望坐上房企第一把交椅。
大型房企規(guī)模優(yōu)勢漸顯，日子比去年好過，而中小房企洗牌卻在加劇。有報道稱，規(guī)模和高周轉(zhuǎn)已成為房企分化的重要指標(biāo)。此前，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜顯示，今年上半年全國銷售業(yè)績排名前50強(qiáng)的房企銷售總額為6972.97億元，同比上升21.72%。大型房企業(yè)績增長尤其迅猛，前二十名房企銷售額，一年之間入榜門檻漲幅達(dá)84%。
大型房企和中小房企業(yè)績分化主要原因是什么？中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉向晚報記者表示，一方面，大型房企資金、規(guī)模、綜合實力雄厚，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，融資渠道多且成本低，提高了盈利空間，而中小房企相對處在劣勢；另一方面，一二線城市房地產(chǎn)銷售情況好，價格高，但多為大型房企所布局，中小房企難以競爭，其項目主要集中在三四線城市，樓市情況差別很大，中小房企盈利空間明顯壓縮。
中小房企未來路在何方？對此，韓長吉告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升是大勢所趨。“房地產(chǎn)是資源、技術(shù)、資金、人才密集型行業(yè)，企業(yè)的綜合實力越強(qiáng)，在市場競爭中愈處于優(yōu)勢地位，愈具有排他性，整個市場將逐漸演變?yōu)楣杨^壟斷的局面。中小房企求生存需要走差異化競爭路線，增強(qiáng)在某一地方區(qū)域內(nèi)的競爭力和實力。 ”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也表示，從當(dāng)前樓市常態(tài)化的調(diào)控特征、房企利潤率變化狀況、品牌房企拿地?fù)Q倉戰(zhàn)略等多方面因素來看，房地產(chǎn)市場集中度將進(jìn)一步提高，市場將經(jīng)歷新一輪的大洗牌。
他指出，對于資金面不太緊張的中小房企來說，要抓緊時機(jī)及時拿地，換倉謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會。而對于已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險的房企、拿地比較激進(jìn)的房企或正在處在轉(zhuǎn)型陣痛過程的中小房企來說，在這個時候一方面應(yīng)該適當(dāng)放慢腳步，積極尋求融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴。
分析還認(rèn)為，中小房企目前業(yè)績疲軟，市場規(guī)模逐漸縮小，已逐漸落伍甚至退出房地產(chǎn)市場。與大型企業(yè)合作，或逐步淡出房地產(chǎn)開發(fā)市場，可能是未來中小型房企的一致選擇。
【及時雨】
房地產(chǎn)再融資或“破冰”
關(guān)閘三年的房地產(chǎn)再融資重新放開的消息成為近期市場熱點，新湖中寶、萊茵置業(yè)、金豐投資、榮豐控股等房企集中停牌，更引發(fā)市場猜測。如今，已有部分企業(yè)揭開謎底，證實傳聞非無稽之談。
8月1日晚，新湖中寶發(fā)布定增公告，擬募集資金總額不超過55億元，全部用于公司在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目。
消息一出，便引起了市場的強(qiáng)烈關(guān)注和多種解讀，將其列為地產(chǎn)融資環(huán)境變化的標(biāo)志性事件。
中信建投證券發(fā)布研報首次評級給予新湖中寶“買入”評級，稱“破冰”利好整個行業(yè)，新湖中寶作為第一家復(fù)牌公布預(yù)案的企業(yè)，對市場預(yù)期的變化會產(chǎn)生強(qiáng)烈的積極影響。資本市場直接融資的順暢將有利于長效機(jī)制的進(jìn)一步完善，有利于房地產(chǎn)市場化調(diào)控思路的延續(xù)，同時將有效地增加市場供應(yīng)，完全符合“長效機(jī)制”的定義。
繼新湖中寶之后，8月6日晚間，停牌一個月之久的宋都股份也發(fā)布了非公開發(fā)行預(yù)案，擬募集15億元資金投向商品房，再次印證此前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘的傳言。而且與新湖中寶公布的方案不同的是，此次再融資沒有局限于保障房和棚戶區(qū)改造，投向目標(biāo)直接指向了商品住宅。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，北京一家券商的投行人士表示，此次宋都股份拋出非公開發(fā)行方案，表明了在房地產(chǎn)再融資上，政策松動的跡象已經(jīng)十分明顯。 “(宋都股份)肯定事先和監(jiān)管部門溝通過，不然也不會拋出非公開發(fā)行方案，不管最終是否能夠獲得通過，這個方案出現(xiàn)的本身就已經(jīng)說明了監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)再融資的態(tài)度。 ”
報道稱，8月6日晚間亦有市場傳言，滬深交易所已經(jīng)接到了來自監(jiān)管部門的通知，宣布房地產(chǎn)再融資正式放開。證監(jiān)會官方方面，面對記者提問，連續(xù)數(shù)周的回答都如出一轍。 8月9日的例行新聞會上，證監(jiān)會新聞發(fā)言人再次表示：房地產(chǎn)上市公司再融資口徑?jīng)]有變化，對存在閑置土地、炒地捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。證監(jiān)會在對上述公司進(jìn)行相關(guān)審核的時候，在公司自查、中介機(jī)構(gòu)核查的基礎(chǔ)上依據(jù)國土資源部的意見來進(jìn)行認(rèn)定。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，該表述或意味著，證監(jiān)會將放行非住宅類房地產(chǎn)公司上市、再融資以及重大資產(chǎn)重組。
另據(jù)金融投資報報道，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資可能松綁的預(yù)期逐步增強(qiáng)，地產(chǎn)股近期表現(xiàn)有所活躍，地產(chǎn)指數(shù)也連續(xù)走高。從目前已公布2013年中報的地產(chǎn)上市公司的情況來看，二季度以私募基金為“先鋒”的機(jī)構(gòu)正在回補(bǔ)地產(chǎn)股，私募基金的身影已頻頻出現(xiàn)在地產(chǎn)公司的前十大流通股東名單上，其增持地產(chǎn)股的力度最大。
韓長吉告訴晚報記者，房地產(chǎn)再融資放開，除了實質(zhì)性的利好，可以減輕房企融資壓力和成本，更有釋放信號、利好整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境的好處。大型房企可能“不差錢”，但是政策的利好依然給企業(yè)減壓。對中小房企而言，前段時間的宏觀調(diào)控已讓企業(yè)生存維艱，對資金極度饑渴，政策出臺將很大程度上的減輕企業(yè)資金鏈壓力，為企業(yè)拿地提供支持。
此外，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，一些目前不打算改變主營業(yè)務(wù)、不出手拿地、不舉債的“三不”房企非常值得關(guān)注。在房企再融資開閘的情況下，一些優(yōu)質(zhì)的殼資源很受借殼方青睞，將成為尚未實現(xiàn)A股上市的大型房企一個寶貴的上市通道。
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