博鰲論劍房地產(chǎn)金融多位房地產(chǎn)金融業(yè)人士認為——
在昨日的博鰲論壇上,住建部政策研究中心主任秦虹表示,未來房地產(chǎn)直接融資比例將上升,融資渠道將更加多元化,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將進一步發(fā)展。多位房地產(chǎn)金融人士則對記者表示,未來房地產(chǎn)企業(yè)融資成本下降為大勢所趨。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例的上升,權(quán)益性融資將受捧。
本報訊(記者潘彧)隨著利率市場化和房地產(chǎn)A股再融資開閘,房地產(chǎn)企業(yè)如何“找錢”成為熱點話題?！拔覐?010年就開始跟蹤研究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一些新的苗頭,因為我們大致判斷從國十條之后,對住宅市場的抑制投資和投機性的需求、去杠桿的政策會恐怕會長期堅持?！痹谧蛉张e辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上,住建部政策研究中心主任秦虹表示。
融資現(xiàn)狀:
房地產(chǎn)直接融資比例上升
秦虹表示,貸款方面對于房地產(chǎn)投資的抑制和“去杠桿化”令房企從銀行貸款愈加艱難,而房地產(chǎn)利潤率下降及對于資金要求更高的商業(yè)地產(chǎn)普遍投資加速,這一切都將使得開發(fā)企業(yè)也探討新型的金融創(chuàng)新工具。
秦虹直言,未來房企金融創(chuàng)新一是擴大直接融資的比例,二是增加權(quán)益性的融資?！拔覀冄芯苛嗽趪獗容^成熟的房地產(chǎn)市場,在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下,其中公募市場和私募市場都是直接融資?！?/p>
同時,她坦言,在過去5年,房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開始擴大了?！氨热缯f2008年在整個房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里面,直接融資占比只有30%,而到2012年底,房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已達40%?！?/p>
渠道多樣:
境外融資“便宜的錢”受捧
在論壇上,諸多地產(chǎn)商紛紛表示,在不缺錢的情況下,他們更看重“錢是不是夠便宜”。受境外融資低廉成本的吸引,越來越多的企業(yè)奔向境外融資的懷抱。
目前,美國國債收益率達到歷史低點,五年期美國國債收益率為5.6%到5.7%,加上利差,資金成本很低,美元融資五年期貸款利率僅為1.35%,十年期利率為2.58%。瑞銀證券董事總經(jīng)理趙駒提到,萬科今年的融資利率僅為2.75%,大大節(jié)省了資金成本。
而秦虹則表示,中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動。
與此同時,國內(nèi)地產(chǎn)A股再融資正待開閘。自從8月2日新湖中寶推出再融資方案以來,告發(fā)出再融資方案的房企已有新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企,再融資總額已達225億元。
對媒體近期頻頻提及的“房地產(chǎn)企業(yè)再融資是不是泡沫”的問題,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長陳淮在論壇上反問了一句:“房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不融資,它干什么?”并稱消耗土地、資金,這是正常的再循環(huán)過程。
房地產(chǎn)信托、基金、資產(chǎn)證券化等新興融資方式也在慢慢發(fā)展之中。“券商的類信托業(yè)務(wù)也大部分投向了房地產(chǎn),此外還有基金和信托的聯(lián)合,銀行和信托的聯(lián)合,都提供了一些直接融資的具體方式。”秦虹表示。
德信資本董事長陳逸楓也表示,“2013年,預計房地產(chǎn)基金規(guī)模增量將達2000億元,相比2012年翻番?！痹谫Y產(chǎn)證券化方面,已出現(xiàn)多個機構(gòu)開始嘗試。高和資本和住建部政策研究中心共同撰寫的《民間資本調(diào)研報告》中提到,當前在我國的資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)已經(jīng)有案例出現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)觀點
商業(yè)地產(chǎn)需要“長錢”
記者在論壇上向多位地產(chǎn)金融界人士了解到,未來房地產(chǎn)融資成本進一步下降是大概率事件。
“2012年初,房地產(chǎn)融資情況是最嚴峻的,從去年5月開始有所寬松,到了今年,房地產(chǎn)基金的融資成本已經(jīng)下降3~4個點。”陳逸楓介紹說,目前房地產(chǎn)基金偏債券型的融資成本已從24%左右下降到20%左右。
盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬明對記者表示,由于整個房地產(chǎn)整體利潤率也在逐步下降,未來房地產(chǎn)融資的成本必然也會跟隨下行。
高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫則認為,對以商業(yè)地產(chǎn)為主的地產(chǎn)企業(yè)來說,融資成本只是一個方面,融資的長短是另一個方面?！吧虡I(yè)地產(chǎn)需要大量資金,對于他們來說,關(guān)注的是有沒有‘長錢’?！彼J為,未來權(quán)益化融資、資產(chǎn)證券化前景將更廣闊。
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