朱中一：房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制3個(gè)月左右出臺(tái)

　　除了增長(zhǎng)模式、企業(yè)管理,2013博鰲房地產(chǎn)論壇上的關(guān)鍵詞當(dāng)然少不了“新型城鎮(zhèn)化”和“調(diào)控”。

　　雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)化的理解各有不同,但誰(shuí)也不會(huì)否認(rèn),作為下一階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)的“重大事件”(劉曉光語(yǔ)),城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)巨大機(jī)遇,而其中的風(fēng)險(xiǎn)亦需提前防范。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮反思說(shuō),在過(guò)去十年的調(diào)控中,我們最大的缺陷之一,就是幾乎所有的調(diào)控措施都在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力,弱化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的作用,“市場(chǎng)那只看不見(jiàn)的手,越來(lái)越看不見(jiàn);政府那只閑不住的手,越來(lái)越閑不住?！币虼?無(wú)論是短期調(diào)控還是長(zhǎng)效機(jī)制,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),重要的還是優(yōu)化自身生存能力。

　　“長(zhǎng)效機(jī)制處在論證階段,可能還要三個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步清晰地和大家見(jiàn)面。”8月14日,在博鰲房地產(chǎn)論壇上,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露,目前房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制草案已在征求意見(jiàn),并將于三中全會(huì)前后出臺(tái)。呼之欲出的長(zhǎng)效機(jī)制,將讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度改革周期。

　　而在長(zhǎng)效機(jī)制最終發(fā)生作用后,房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著深度轉(zhuǎn)型,這種轉(zhuǎn)型可以被理解為價(jià)值創(chuàng)造?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)采訪(fǎng)大量地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn),挖掘住宅開(kāi)發(fā)收益之后的剩余附加值,也許是住宅市場(chǎng)建立長(zhǎng)效機(jī)制后,開(kāi)發(fā)商的一種必然選擇。

　　長(zhǎng)效機(jī)制草案已在征求意見(jiàn)

　　也許整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)從未像今天這樣,迫切盼望著政策的出現(xiàn)。這其實(shí)是一種“恐懼源于未知”的心態(tài),正是因?yàn)檎哒{(diào)控的不確定性激增變數(shù),使得身處其中的開(kāi)發(fā)企業(yè)如履薄冰。

　　“但另一種期待是,房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制能盡快建立?！比R蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事王天也表示,太多的行政和政策干預(yù)影響了這個(gè)市場(chǎng),而盡快建立一個(gè)靠法律法規(guī)去規(guī)范的長(zhǎng)效機(jī)制,可以逐漸減少行政干預(yù),“房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐漸回歸健康?！?/p>

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮指出,“政策是短期的,是即時(shí)決策,而長(zhǎng)效機(jī)制是制度建設(shè),是保證這個(gè)產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問(wèn)題?！?/p>

　　對(duì)此,卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)提出,“作為企業(yè)來(lái)講,我們呼吁整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要向市場(chǎng)化發(fā)展,因?yàn)橹挥惺袌?chǎng)才能解決公平和效率的問(wèn)題。如果再回到政府管控,或者市場(chǎng)化程度越來(lái)越弱,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景就很暗淡,”

　　在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上,朱中一證實(shí):“長(zhǎng)效機(jī)制還處在論證階段,估計(jì)可能還要三個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步清晰地和大家見(jiàn)面?！睋?jù)了解,目前“長(zhǎng)效機(jī)制”草案已經(jīng)在征求意見(jiàn),并將于三中全會(huì)前后出臺(tái)。

　　就在博鰲房地產(chǎn)論壇舉辦期間,溫州傳出消息,成為全國(guó)首個(gè)“放松”限購(gòu)令的城市,這也是該地區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了22個(gè)月同比下降之后,政策層面的一次調(diào)整。而這次政策微調(diào),似乎也為目前熱議的長(zhǎng)效機(jī)制埋下伏筆。

　　對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制,華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)保留意見(jiàn),他表示“至少我參加了幾次討論,原有的稿子都被推翻了。最后留下什么東西,哪些能用,哪些不能用,或者會(huì)上提出的意見(jiàn),哪些吸收了、選用了,我們不知道?！?/p>

　　在任志強(qiáng)看來(lái),長(zhǎng)效機(jī)制涉及到的問(wèn)題應(yīng)該有四個(gè)方面,第一就是制度問(wèn)題,“一旦土地制度問(wèn)題從根本上得到解決,沒(méi)有18億畝紅線(xiàn)完全私有化了,對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的政策變化?！比沃緩?qiáng)進(jìn)一步指出,其次是市場(chǎng)開(kāi)發(fā),然后便是房產(chǎn)稅及保障制度。

　　“我們對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制肯定企盼,但政策調(diào)整的機(jī)制肯定短期內(nèi)不能消除,取消限購(gòu)放開(kāi),可能是不會(huì)出現(xiàn)的事,還會(huì)不斷有動(dòng)態(tài)的政策調(diào)節(jié)的方式?！笔讋?chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示,建立一種穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制很艱難,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該隨時(shí)了解和準(zhǔn)備著應(yīng)對(duì)各種調(diào)節(jié)機(jī)制。

　　寶龍地產(chǎn)總裁許華芳先生則認(rèn)為,長(zhǎng)效機(jī)制短時(shí)間是無(wú)解的,其中土地財(cái)政以及新的投資渠道是兩個(gè)重要的因素?！?土地財(cái)政)如果不改革,這個(gè)利益驅(qū)動(dòng)是沒(méi)辦法平衡的,其次就是調(diào)結(jié)構(gòu),中國(guó)現(xiàn)在財(cái)富越來(lái)越多,只有房地產(chǎn)好,其它行業(yè)不好,錢(qián)依然只能到房地產(chǎn)市場(chǎng)去。而這兩個(gè)問(wèn)題,我覺(jué)得國(guó)家短時(shí)間內(nèi)很難解決。”

　　對(duì)此,朱中一也表示,雖然長(zhǎng)效機(jī)制的雛形也許很快就能現(xiàn)身,“但是制度的落地還要若干年的時(shí)間。”

　　開(kāi)發(fā)商謀轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)行業(yè)改革

　　在這種情況下,地產(chǎn)商應(yīng)該怎么辦?金地集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)凌克認(rèn)為,生產(chǎn)正確的產(chǎn)品至關(guān)重要,“房地產(chǎn)調(diào)控,你也不知道什么時(shí)候會(huì)有什么樣的政策出臺(tái),所以走一條比較保險(xiǎn)的路是很重要的,首先你要選擇生產(chǎn)正確的產(chǎn)品?！倍麑⒄_的產(chǎn)品鎖定在剛需和首改。

　　“做剛需和首改,怎么樣獲得高的利潤(rùn)?主要有兩個(gè)訣竅?！绷杩诉M(jìn)一步指出,高周轉(zhuǎn)及成本控制非常重要?！斑^(guò)去我們拿地到賣(mài)房子,經(jīng)常需要16個(gè)月,或者是12個(gè)月。但現(xiàn)在12個(gè)月、16個(gè)月都不行了,你應(yīng)該要爭(zhēng)取10個(gè)月。”

　　放大到整個(gè)行業(yè),凌克指出,行業(yè)的集中度一定會(huì)進(jìn)一步提高,“今后形成數(shù)十個(gè)全國(guó)性的集團(tuán),數(shù)十個(gè)區(qū)域性的集團(tuán),小企業(yè)生存能力就會(huì)更弱。”

　　“另外的一種變化則是,原本單一的住宅公司,今后會(huì)形成綜合性的房地產(chǎn)公司,做住宅,也做辦公樓,也做商業(yè),其中還會(huì)開(kāi)始提供各種各樣的服務(wù),包括金融服務(wù),有的地產(chǎn)商可能和網(wǎng)絡(luò)、物流結(jié)合起來(lái),提供零售服務(wù)?！绷杩苏f(shuō)。

　　在劉曉光看來(lái),即將進(jìn)入房地產(chǎn)深度改革期,城鎮(zhèn)化勢(shì)必成為一個(gè)新力量,而企業(yè)的轉(zhuǎn)型、模式的轉(zhuǎn)變,則會(huì)產(chǎn)生出更好的產(chǎn)業(yè)價(jià)值結(jié)合的產(chǎn)品。實(shí)際上,在2012年度的業(yè)績(jī)會(huì)上,包括萬(wàn)科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開(kāi)發(fā)商在內(nèi),均把城鎮(zhèn)化視為房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期利好的因素。

　　“作為綜合運(yùn)營(yíng)商,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅僅是蓋房子,而在于我們要把前期、后期的綜合運(yùn)營(yíng)能力提升,我們更要強(qiáng)調(diào)服務(wù)能力,”金融街控股副總經(jīng)理王志剛對(duì)此表示,新變革時(shí)代的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不再是一個(gè)房子的制造者,而需要建立以客戶(hù)為中心的開(kāi)發(fā)模式。

　　“改革房地產(chǎn)的新力量,我們面臨未來(lái)的市場(chǎng),每一個(gè)企業(yè)都會(huì)有自己面對(duì)新環(huán)境的做法。但是歸納起來(lái)則是,在管理上、產(chǎn)品上、模式創(chuàng)新上,究竟有多大的競(jìng)爭(zhēng)力?！眲怨獗硎?。