一線城市樓市表現(xiàn)搶眼 樓盤(pán)再次占據(jù)定價(jià)主動(dòng)權(quán)

　　無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)來(lái)看，即將過(guò)去的“金九”都顯得成色十足?！叭展獗P(pán)”“地王”成為人們嘴邊最常出現(xiàn)的詞。房企銷售任務(wù)完成情況樂(lè)觀，“地王”頻現(xiàn)引發(fā)恐慌性購(gòu)房，又使樓盤(pán)定價(jià)主動(dòng)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手中?！敖鹁拧币殉啥ň?，“銀十”爆發(fā)在望，到了房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制需要盡快出臺(tái)的時(shí)期。

　　火熱“金九”

　　進(jìn)入9月份以來(lái)，雖然存在中秋小長(zhǎng)假的因素影響，但住宅市場(chǎng)成交相比8月同期仍然保持上升。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，9月前21天新建住宅成交面積為1575.67萬(wàn)平方米，較8月同期上升4.2%，其中一線城市延續(xù)今年以來(lái)的上升表現(xiàn)，增幅達(dá)到17.8%。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月16日至9月22日監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市中，近六成城市周均成交面積同比上漲，其中溫州、蘭州漲幅最大，分別為155.76%和104.86%；海口、廈門(mén)下跌幅度最大，分別為63.44%和47.80%。重點(diǎn)城市中上海、天津、深圳、南京、長(zhǎng)沙、武漢周均成交面積同比上漲，其中上海漲幅最大為37.91%，其次是天津，上漲19.96%。

　　二手住宅方面，中原監(jiān)測(cè)的6大城市數(shù)據(jù)顯示，9月前21天成交量較8月同期上升8%，其中京滬兩地升幅均超過(guò)10%。一線城市市場(chǎng)成交熱度將得以延續(xù)，樓市“金九”行情已無(wú)懸念?！爸脴I(yè)需求持續(xù)釋放，剛需項(xiàng)目熱銷不斷，‘日光盤(pán)’涌現(xiàn)。自今年年初以來(lái)，市場(chǎng)逐漸回暖，勢(shì)頭超過(guò)預(yù)期，而隨著政策積壓導(dǎo)致的供不應(yīng)求狀況出現(xiàn)，搶房大戰(zhàn)不時(shí)爆發(fā)，房企醞釀漲價(jià)。在房?jī)r(jià)上漲因素促動(dòng)下，旺盛的主力客群隨時(shí)準(zhǔn)備著加入置業(yè)大軍，‘越漲越買(mǎi)’的置業(yè)心理發(fā)酵，推動(dòng)著剛需項(xiàng)目不斷升溫。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師楊晶晶對(duì)新金融記者表示。

　　折扣不大

　　與多數(shù)城市樓市成交量維持高位相對(duì)應(yīng)的，卻是樓市旺季常規(guī)促銷的消失。據(jù)中房信的全國(guó)折扣樓盤(pán)排行榜統(tǒng)計(jì)，折扣力度上，項(xiàng)目折扣漸現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，優(yōu)惠力度向九折靠攏。具體來(lái)看，9月份以來(lái)，除海口綠地海長(zhǎng)流二期開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠達(dá)到七折，無(wú)錫九龍倉(cāng)星匯天地的小戶型辦公房源打出八折優(yōu)惠外，其他項(xiàng)目的優(yōu)惠力度全部在八五折以上。而8月時(shí)，碧桂園旗下項(xiàng)目多出現(xiàn)低至六五折、七六折左右的項(xiàng)目，恒大旗下也有部分項(xiàng)目奉行開(kāi)盤(pán)八五折特惠。這種營(yíng)銷表現(xiàn)的背后，是房企對(duì)市場(chǎng)看好的反映，房企總體“不差錢(qián)”，前8個(gè)月，房企業(yè)績(jī)普遍上漲，市場(chǎng)熱度不減，降價(jià)不是去化的王道，抓住機(jī)會(huì)便可達(dá)成項(xiàng)目熱銷，房企讓利的動(dòng)力減弱。

　　“折扣減少體現(xiàn)了房企在營(yíng)銷上的重心轉(zhuǎn)移，以倡導(dǎo)提升服務(wù)體系，最大化迎合客戶居住體驗(yàn)的品牌營(yíng)銷風(fēng)靡，萬(wàn)科、綠城等房企均有涉及。”業(yè)內(nèi)人士表示。2013年8月底至9月這個(gè)時(shí)間段，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在主要城市的推盤(pán)規(guī)模都在增加，各大房企也準(zhǔn)備在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段進(jìn)行積極跑量，品牌房企會(huì)利用各地“十一”期間的各個(gè)房展加大推盤(pán)力度，品牌房企對(duì)于市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)作用會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量再度出現(xiàn)回升。

　　折扣難尋的情況同樣在日前各地的房展會(huì)上顯露無(wú)遺。被稱為一線城市樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京秋季房展上，北京本地項(xiàng)目?jī)H有30余個(gè)，且基本沒(méi)有打折促銷，外地項(xiàng)目再次成為秋展的主角。北京五環(huán)外項(xiàng)目均價(jià)大多超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的現(xiàn)實(shí)，成為北京秋季房展被談?wù)撟疃嗟脑掝}。而南京秋季房展，更是有年輕買(mǎi)房人玩起了“遛螃蟹”的行為藝術(shù)，抗議高地價(jià)和高房?jī)r(jià)。此外，西安、秦皇島等多個(gè)城市近期也舉辦了秋季房展會(huì)，而給人的總體印象就是，參展樓盤(pán)大多以形象展示為主，實(shí)實(shí)在在的折扣很少見(jiàn)。在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心態(tài)影響下，樓盤(pán)再次占據(jù)定價(jià)主動(dòng)權(quán)。

　　“銀十”可期

　　“金九”成為現(xiàn)實(shí)，從目前情況來(lái)看，“銀十”的市場(chǎng)火爆程度很可能會(huì)超過(guò)9月份。量?jī)r(jià)齊升、全國(guó)樓市普漲、一線城市領(lǐng)漲的局面已經(jīng)形成，且從土地市場(chǎng)傳導(dǎo)而來(lái)的熱度還在持續(xù)?！案杏X(jué)市場(chǎng)回到了2009年最為火熱的時(shí)期，無(wú)論是從銷售慣性還是當(dāng)下的購(gòu)房預(yù)期來(lái)看，都使我們對(duì)10月份的銷售充滿期待?！币晃环科箐N售負(fù)責(zé)人對(duì)新金融記者表示。

　　不過(guò)政策層面正在傳出一些收緊的信號(hào)。“從統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的8月房?jī)r(jià)指數(shù)看，指數(shù)同比漲幅超過(guò)10%的城市已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)。這10個(gè)城市目前來(lái)看，完成年內(nèi)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)可以說(shuō)非常困難。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，即使中央層面的調(diào)控政策沒(méi)有收緊，這些房?jī)r(jià)調(diào)控壓力巨大的城市，很有可能會(huì)自行收緊其當(dāng)下的限購(gòu)和限貸等政策。

　　“市場(chǎng)已經(jīng)到了需要盡快出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期?！比?lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制涉及直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保障房、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃等?！澳男w政府管，哪些歸市場(chǎng)管，哪些歸中央政府管，哪些歸地方政府管，這些都需要盡快有一個(gè)說(shuō)法。”聶梅生表示。