北深廣房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超調(diào)控目標(biāo) 急招降溫或難奏效

　　一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)難收，北京、深圳和廣州前三季度新房?jī)r(jià)格漲幅已逼近歷史最高點(diǎn)。21世紀(jì)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，北深廣前三季房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)三地最新公布的人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)速度的10%以上，完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)承壓。

　　近日，三地不約而同出招遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，包括暫停原地王地塊出讓、增加土地供應(yīng)、推出上千套經(jīng)適房等。(《北京緊急凍結(jié)“準(zhǔn)地王”》、《土地供應(yīng)或加速》、《廣州10月開賣1418套經(jīng)適房》)

　　資料圖

　　對(duì)此，多位分析人士則向21世紀(jì)網(wǎng)表示，房企重新向一線城市集中，刺激了當(dāng)?shù)氐耐恋爻山?，在政府不斷提高供地價(jià)格的背景下，進(jìn)一步加速了土地價(jià)格的上漲，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也不可能下探。而從房屋供應(yīng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)適房只能滿足少部分人群的需求，因此對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不會(huì)形成大的沖擊。

　　北深廣房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超調(diào)控目標(biāo)

　　2013年3月，各地出爐“新國(guó)五條”具體細(xì)則。深圳和廣州公布的細(xì)則均將2013年房?jī)r(jià)目標(biāo)定為“全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”，而北京細(xì)則為“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”。(點(diǎn)擊查看《國(guó)五條各地調(diào)控目標(biāo)》)

　　然而，從最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，三地在前三季度均未實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。來(lái)自深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.6%。而中國(guó)指數(shù)研究院[微博]的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年前三季度新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅達(dá)18.84%，高出2012年人均收入實(shí)際增速10個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣州今年房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，漲幅超過(guò)20%，超過(guò)上海，僅次于北京。而2012年廣州市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.1%，比2013年前三季度房?jī)r(jià)漲幅低13個(gè)百分點(diǎn)。

　　在北京的細(xì)則當(dāng)中，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)表述模糊，業(yè)內(nèi)將其理解為房?jī)r(jià)不再上漲。然而，北京新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，累計(jì)漲幅超過(guò)20%。

　　房?jī)r(jià)漲勢(shì)難擋，而媒體報(bào)道則稱某大戶拋售北京市區(qū)十幾套房產(chǎn)，購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)見頂，自己是最后的接盤者。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)[微博]研究員張旭認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)成交今年表現(xiàn)不如一手房，主要是由于“新國(guó)五條”細(xì)則中20%交易個(gè)稅的規(guī)定，大戶出讓房產(chǎn)，是想在高位賣個(gè)好價(jià)錢，并不代表市場(chǎng)會(huì)崩盤，此外，年底并沒(méi)有調(diào)控政策出臺(tái)的跡象。

　　2013年各季度十大城市新房主城區(qū)二手房累計(jì)漲跌情況

　　北京叫停地王或難阻漲勢(shì)

　　“地王”催熱樓市，使一線城市離調(diào)控目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

　　9月4日，北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊經(jīng)被融創(chuàng)集團(tuán)以21億元拿下，樓面價(jià)高達(dá)73099元/平米，成為北京新地王以及全國(guó)單價(jià)地王。僅僅相隔一天，9月5日，上海、杭州、蘇州賣地吸金401.7億，一日誕生三個(gè)地王。廣州、杭州、武漢等地也出現(xiàn)新地王。曾放言不當(dāng)?shù)赝醯娜f(wàn)科也加入地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)，今年斬獲廣州、重慶、佛山多個(gè)單價(jià)地王。

　　2013年前9月，北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了1154.89億，這一成交量創(chuàng)造了同期歷史新高，預(yù)計(jì)年內(nèi)將突破1400億。

　　9月25日，國(guó)土部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人召開座談會(huì)。在座談會(huì)上，國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智明確要求，供需緊張的一線城市加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。北京應(yīng)聲響應(yīng)，10月9日宣布暫停原大龍地王北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓，該地塊2009年成交樓面價(jià)2.99萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)時(shí)北京單價(jià)、總價(jià)雙料“地王”。

　　一邊是明令禁地王，一邊是加推促土地供應(yīng)。

　　國(guó)慶前后，北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布了17宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬(wàn)平方米，其中包括10塊住宅用地，總的住宅土地面積也達(dá)到了157.8萬(wàn)平米。而在已經(jīng)掛出出讓的總土地中，住宅類的地塊也高達(dá)15宗，合計(jì)面積達(dá)到了230萬(wàn)平米。疊加已經(jīng)出讓的814萬(wàn)平米土地，全年預(yù)計(jì)住宅類土地出讓可能突破1400萬(wàn)平米。

　　對(duì)于北京調(diào)控動(dòng)作，鏈家地產(chǎn)北京研究員張旭對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，“短期來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有什么影響。”她認(rèn)為，新增地塊也很難避免地王的出現(xiàn)，大型房企集中在北京拿地，資金實(shí)力較強(qiáng)，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也不可能下探。

　　莫尼塔地產(chǎn)行業(yè)分析師羅雨認(rèn)為，房企重新向一線城市集中，刺激了當(dāng)?shù)氐耐恋爻山?，在政府不斷提高供地價(jià)格的背景下，進(jìn)一步加速了土地價(jià)格的上漲，使得當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)逐漸顯露出過(guò)熱的跡象。

　　廣深推出經(jīng)適房?jī)r(jià)低量少

　　同樣面臨調(diào)控目標(biāo)難題的廣州和深圳則希望通過(guò)經(jīng)適房降房?jī)r(jià)。

　　10月9日，廣深分別推出1418套和2795套經(jīng)適房。其中廣州此次提供的經(jīng)適房最低價(jià)格低至2480元/平米，僅為周邊樓盤均價(jià)的十分之一。

　　由于去年公布的《廣東省住房保障制度改革新方案》(以下簡(jiǎn)稱《新方案》)，規(guī)定保障性住房由原有的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房以及廉租房，轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨夥孔赓U為主要保障方式的新型住房保障制度，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房成了市場(chǎng)上的搶手貨。

　　對(duì)比往年的房源數(shù)量，以及之前官方公布的持有準(zhǔn)購(gòu)證的家庭數(shù)據(jù)，廣州今年推出首批1418套經(jīng)濟(jì)適用房為歷年最低，主要分布于白云、黃埔、天河、海珠等區(qū)域。

　　和周邊均價(jià)在萬(wàn)元以上樓盤相比，廣州經(jīng)適房?jī)r(jià)格在2458元/平米-5216元/平米。10月9日登記首日，據(jù)廣州市住房保障辦統(tǒng)計(jì)，截至下午5時(shí)，進(jìn)行了購(gòu)房意向登記的家庭已超過(guò)1200戶。

　　廣州市經(jīng)適房基準(zhǔn)價(jià)錢與市場(chǎng)價(jià)一覽表：

　　行政區(qū)域 小區(qū) 基準(zhǔn)價(jià)錢 市場(chǎng)價(jià)

　　白云區(qū) 南悅花苑 5216.89 12300

　　龍歸花園 4538.38

　　黃浦區(qū) 亨元花園 4122.89

　　苗和苑 4401.46 11000

　　瑞東花園 4708.95 12800

　　天河區(qū) 安廈花園 4256.6

　　3775.17

　　廣氮花園 4445.15

　　白云區(qū) 集賢院 2480 12600

　　云山居 2585 12000

　　惠澤雅軒 4409 14000

　　荔灣區(qū) 芳和花園 4277.56

　　海珠區(qū) 聚德花苑 2615.8 13600　一位廣東本土開發(fā)商內(nèi)部人士向21世紀(jì)網(wǎng)透露，對(duì)于今年一路上漲的廣州本地房?jī)r(jià)而言，推出經(jīng)適房并沒(méi)有影響?！按舜瓮瞥龅姆吭磾?shù)量對(duì)比往年減少很多，無(wú)法滿足市場(chǎng)的剛需。并且申請(qǐng)條件嚴(yán)格，人數(shù)眾多，堪比中彩票?！彼J(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房可能會(huì)導(dǎo)致其周邊的樓房?jī)r(jià)格短期內(nèi)有一定影響。但是長(zhǎng)期而言，并不會(huì)對(duì)周邊樓盤的成交價(jià)造成大的影響。

　　深圳在龍華新區(qū)和羅湖蓮塘推出經(jīng)適房，均價(jià)僅為周邊樓盤的五分之一?！皩?duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不會(huì)形成大的沖擊，”深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，“套數(shù)還不及深圳市一個(gè)月一手樓成交量的一半，不到整個(gè)市場(chǎng)一個(gè)月成交量的20%。”

　　賀曉麗認(rèn)為，經(jīng)適房主要是小戶型，只會(huì)滿足一部分人群的需要。經(jīng)適房位于龍華新區(qū)和蓮塘，該區(qū)域房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大波動(dòng)，選擇經(jīng)適房的人群，不一定是該地區(qū)的主要購(gòu)房群體，可能是其他地區(qū)有購(gòu)房需求的人群。從房屋供應(yīng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的供給者不完全由政府決定，經(jīng)適房只能滿足低端人群的需求。而改善性和豪宅是由市場(chǎng)說(shuō)了算，這個(gè)購(gòu)房群體是多于經(jīng)適房的。

　　賀曉麗分析認(rèn)為，深圳市四季度房?jī)r(jià)會(huì)略有下滑，“一是二手房調(diào)控力度加大，二是政府有意卡住高端盤入市，新盤取得預(yù)售證的概率降低很多。”(21世紀(jì)網(wǎng)張佳謝超茹)