樓市火上澆油 調(diào)控依舊兩難

　　“黃金周”房地產(chǎn)銷售火爆

　　“十一”黃金周期間零售和旅游穩(wěn)健增長(zhǎng)、但表現(xiàn)并不搶眼。相比之下，一些大城市的房地產(chǎn)銷售則尤為火爆。

　　北京市住建委稱“十一”期間新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)106%，而來(lái)自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間40個(gè)大中城市住房成交量同比增長(zhǎng)了54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長(zhǎng)39%。一些二線城市成交量,如重慶、南京及杭州等城市也十分火爆。與此同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，據(jù)搜房網(wǎng)報(bào)道，黃金周期間北京新房平均售價(jià)同比上漲21%、上海同比上漲37%。

　　事實(shí)上早在黃金周之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)就已不斷升溫，尤其是一線城市。截至8月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售同比增長(zhǎng)23%，其中一線城市銷售同比增長(zhǎng)29%，在大部分時(shí)間里都領(lǐng)先全國(guó)。相應(yīng)，8月份70個(gè)大中城市當(dāng)中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)從62個(gè)進(jìn)一步增加至66個(gè)，其中一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅加快至18%左右。前期信貸迅速擴(kuò)張(尤其是房貸)、政策預(yù)期穩(wěn)定、此前調(diào)控措施效果消退、以及房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面仍然堅(jiān)挺，共同推動(dòng)了近期房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊升。

　　泡沫隱現(xiàn)？

　　房地產(chǎn)銷售和房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)不會(huì)加速上漲、再次失控？現(xiàn)階段而言，這一情況不大可能發(fā)生。我們的基準(zhǔn)預(yù)測(cè)仍然是，未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)銷售溫和增長(zhǎng)、同比增速徘徊在10%左右，明年全年增長(zhǎng)8%-10%。支持該預(yù)測(cè)的一個(gè)重要理由是，6月份流動(dòng)性沖擊后信貸與流動(dòng)性條件已經(jīng)較年初收緊，并且未來(lái)預(yù)計(jì)將大體維持穩(wěn)定。這會(huì)制約未來(lái)住房抵押貸款增長(zhǎng)的空間。事實(shí)上，已有媒體報(bào)道稱，近期各地越來(lái)越多的銀行收緊了房貸。這倒并非是由于任何新規(guī)，而是年初房貸快速擴(kuò)張后已消耗了銀行大量貸款額度，因此難以滿足更多的房貸需求。房貸是本輪房地產(chǎn)銷售回升的一個(gè)主要推動(dòng)力。

　　政府會(huì)如何應(yīng)對(duì)?

　　毫無(wú)疑問(wèn)政府眼下又面臨著兩難抉擇，但近期內(nèi)決策層不會(huì)出臺(tái)新的全面調(diào)控措施。除了上述基本可控的增長(zhǎng)前景外，以下一些因素也會(huì)影響決策：

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭仍不穩(wěn)定。盡管三季度增長(zhǎng)反彈，但隨著補(bǔ)庫(kù)存熱潮退去，近期增長(zhǎng)勢(shì)頭似乎又有所放緩。

　　在沒(méi)有任何增量刺激下，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)是支撐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。如果加碼調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)和投資放緩，就將再次使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨顯著的下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　調(diào)控加碼的效果可能有限、而且存在爭(zhēng)議。目前的調(diào)控措施主要依靠行政性的限購(gòu)限貸來(lái)抑制投資性需求，這已經(jīng)引發(fā)了市場(chǎng)被扭曲的擔(dān)憂，而且其邊際效果可能也在減弱。此外，目前房?jī)r(jià)上漲似乎主要反映了大城市的供需失衡，而進(jìn)一步行政手段恐怕只會(huì)加劇這一狀況。

　　時(shí)機(jī)尚不成熟。即將在11月召開(kāi)的三中全會(huì)將公布未來(lái)幾年的改革日程，此后政府可能會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。因此短期內(nèi)出臺(tái)新的調(diào)控措施較為倉(cāng)促。

　　全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不均，使得政府不太可能出臺(tái)全國(guó)性的調(diào)控措施。盡管一線城市房地產(chǎn)銷售火爆、房?jī)r(jià)快速上漲，但大多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)仍受制于前期相對(duì)較高的庫(kù)存、復(fù)蘇較為溫和。因此，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市出臺(tái)針對(duì)性的措施不僅更有效，也能有助于維持全國(guó)房地產(chǎn)活動(dòng)基本穩(wěn)定。

　　話雖如此，政府不大可能完全袖手旁觀、任由大城市房?jī)r(jià)飆升。未來(lái)數(shù)月，政府可能會(huì)在一些大城市采取針對(duì)性的行動(dòng)——如強(qiáng)化或重申調(diào)控基調(diào)、更嚴(yán)格地控制高端住房銷售、對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行窗口指導(dǎo)、對(duì)房貸進(jìn)行隱性控制等。另外，我們認(rèn)為政府還會(huì)繼續(xù)加大保障房供給。 (作者系瑞銀證券中國(guó)區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家)