住建部專家：房?jī)r(jià)上漲不能簡(jiǎn)單歸咎于調(diào)控不力

　　怎么看當(dāng)前住房市場(chǎng)形勢(shì)(九個(gè)怎么看·專家訪談錄⑤)

　　——訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　今年以來(lái)，全國(guó)一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)上漲較明顯。近期，部分城市出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象，又增加了人們對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。那么，應(yīng)如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？記者采訪了住建部政策研究中心主任秦虹。

　　供需失衡致一線城市房?jī)r(jià)上漲

　　北京、上海等調(diào)控政策最嚴(yán)格的一線城市及部分二線城市，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖力度極強(qiáng)。22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)同比漲幅都超過(guò)了20%。

　　秦虹分析，目前，在我國(guó)657個(gè)設(shè)市城市中，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)明顯上漲的主要是一線城市和部分二線城市。北京、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不代表全國(guó)。

　　秦虹指出，此輪房?jī)r(jià)上漲與2005年、2007年及2009年的三次房?jī)r(jià)明顯上漲有很大不同，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，自住性需求，特別是剛性需求量較大?！?011年新‘國(guó)八條’實(shí)施之后，全國(guó)49個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，這些政策在抑制投機(jī)投資性需求上取得了一定效果。但限購(gòu)、限貸的城市房?jī)r(jià)仍在上漲，只能說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)難以滿足自住性需求的增長(zhǎng)?！?/p>

　　為什么一線城市與部分二線城市的住房供需矛盾會(huì)如此緊張？

　　秦虹分析，從需求角度看，大城市人口聚集規(guī)模較大，特別是年輕人增長(zhǎng)比較快。以北京為例，2011年北京市新增常住人口接近60萬(wàn)人，其中20至39歲的青年人占比達(dá)到62.8%。與此同時(shí)，受房?jī)r(jià)預(yù)期影響，近一年來(lái)，購(gòu)房年齡更趨于年輕化。

　　相對(duì)于需求增長(zhǎng)而言，住宅供應(yīng)量明顯不足。到8月份，北京、上海兩個(gè)每年常住人口增加最大的直轄市，新開工面積還是有近10%的負(fù)增長(zhǎng)?？陀^地講，這幾年大城市人口增長(zhǎng)多，但拆遷難度大，住宅用地計(jì)劃完成比例偏低，再加上開發(fā)企業(yè)在面對(duì)調(diào)控需求的政策時(shí)開工更加謹(jǐn)慎。這些都使供求關(guān)系發(fā)生失衡，供不應(yīng)求的代價(jià)就是房?jī)r(jià)上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲不能歸咎于調(diào)控不力

　　回顧近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、二手房征20%個(gè)人所得稅等組合拳頻出，力度已經(jīng)不小。為何調(diào)控效果與百姓預(yù)期仍相差甚遠(yuǎn)？

　　秦虹認(rèn)為，自2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，是在住房市場(chǎng)上抑制投機(jī)需求、滿足合理需求。這有利于縮小在住房資源占有和消費(fèi)上的不平衡，對(duì)解決目前住房存在的主要矛盾，針對(duì)性比以往更強(qiáng)。

　　“部分城市房?jī)r(jià)上漲明顯，是眾多社會(huì)問(wèn)題的集中表現(xiàn)，其背后的原因是極其復(fù)雜的，不能簡(jiǎn)單地歸咎于調(diào)控政策不力，盡管調(diào)控政策也有需要完善的地方?！鼻睾缯f(shuō)。

　　首先，大城市房?jī)r(jià)高企是區(qū)域、城市發(fā)展不均衡的必然表現(xiàn)。目前，大量剛性購(gòu)房需求集中于東部中心大城市，造成住宅供應(yīng)壓力極大。這對(duì)下一步新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程中，如何更多更好地發(fā)展次中心城市，科學(xué)發(fā)展城市群，提出了緊迫的挑戰(zhàn)。

　　其次，房?jī)r(jià)明顯上漲也是一種貨幣現(xiàn)象。在貨幣資產(chǎn)保值增值渠道少、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速等情形下，人們把對(duì)居住條件的改善與私人財(cái)富累積的需求疊加在一起，買房愿望特別迫切。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增長(zhǎng)，如何解決居民貨幣資產(chǎn)的保值增值問(wèn)題，增加更多的投資渠道也是緩解購(gòu)房需求壓力的重要方面。

　　再次，房?jī)r(jià)高企又是社會(huì)管理和法律制度亟待完善的表現(xiàn)。住房不僅是解決住的問(wèn)題，還捆綁了社會(huì)功能，使本應(yīng)是先租后買的住房梯級(jí)消費(fèi)變成了必須買房的需求，加劇了市場(chǎng)供應(yīng)緊張。例如，在各大城市，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲最快，為什么？主要是不買房就不能落戶解決小學(xué)生就近入學(xué)的問(wèn)題。再有，租房穩(wěn)定性差，居住管理、租房管理等法律制度還不完善，所以人們不愿意租房更愿意買房。

　　此外，房?jī)r(jià)高企也受到土地供給制度的影響。地方財(cái)政各種資金需求都對(duì)土地收益依賴過(guò)大。如果商住用地的供應(yīng)量不足且價(jià)格持續(xù)上升，又怎能讓房?jī)r(jià)下降呢？

　　以上這些房?jī)r(jià)高企的背后原因，又有多少是調(diào)控政策能夠解決的呢？“恐怕既需要完善調(diào)控政策，也需要更廣泛深入的改革才行?！鼻睾缯f(shuō)。

　　下半年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)有所收窄

　　秦虹認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正處于換擋階段，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，并不斷增加協(xié)調(diào)性與針對(duì)性。信貸手段靈活性強(qiáng)，應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)差別化，支持剛需，限制投機(jī)；土地調(diào)控最為直接，在房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，應(yīng)加快采取增加住宅用地供應(yīng)，提高土地利用效率，緩解供求矛盾；稅收政策是維系房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)基礎(chǔ)制度，應(yīng)盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。

　　關(guān)于社會(huì)普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅，秦虹說(shuō)，嚴(yán)格定義的房產(chǎn)稅是每年對(duì)擁有住房資產(chǎn)的所有者按房屋當(dāng)年的市場(chǎng)價(jià)格的一定比例全面開征，其對(duì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求有三大效果：一是可以調(diào)節(jié)住房資源占有的不平衡。二是可以有效地調(diào)動(dòng)社會(huì)存量住房的使用。三是相較于一次性征收的土地出讓金，房產(chǎn)稅為地方政府提供了更加穩(wěn)定、持續(xù)的稅源。

　　不過(guò)，秦虹也坦言，我國(guó)對(duì)于個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅仍在起步階段，目前正在試點(diǎn)探索，全面地、并一步到位地開征房產(chǎn)稅有難度。

　　對(duì)于下半年的市場(chǎng)趨勢(shì)，秦虹分析，下半年住宅供應(yīng)量應(yīng)該比上半年大，房?jī)r(jià)基數(shù)也比上半年高，因此下半年的房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)有所收窄。