證券時(shí)報(bào)記者何敬東
十年調(diào)控九成空,中國的房地產(chǎn)調(diào)控似已陷入一個(gè)無解的僵局。多年來,提高首付、加大交易環(huán)節(jié)成本、清算閑置土地、加大保障房供應(yīng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限貸限購……手段用盡,房?jī)r(jià)依然像脫韁的野馬。剛需們沮喪之余,對(duì)即將召開的十八屆三中全會(huì)冀望強(qiáng)烈,此次決定中國未來的會(huì)議,能否打開房地產(chǎn)市場(chǎng)的死結(jié)?
日前,作為中國官方高層智囊機(jī)構(gòu)的國務(wù)院發(fā)展研究中心,首次公開了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告,其中關(guān)于土地制度改革方面的表述尤為引人注目。該方案提出,在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng),對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房,按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金,妥善解決這一歷史遺留問題。
這意味著,如果該方案實(shí)施,我國體量龐大的小產(chǎn)權(quán)房,將會(huì)有條件地“轉(zhuǎn)正”。
筆者手頭有一組數(shù)據(jù):截至去年底,深圳住房總量約為4.2億平方米,其中小產(chǎn)權(quán)房面積占比約47%,即接近2億平方米;而處于“地下”狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng),房?jī)r(jià)行情約為商品房的1/3~1/2。而據(jù)統(tǒng)計(jì),全國范圍目前小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米??梢韵胂?,如此巨量的供應(yīng)一旦合法地進(jìn)入市場(chǎng),其效果將令人震撼。我們或許會(huì)發(fā)現(xiàn),以往的種種調(diào)控措施還真算是白費(fèi)力氣了。
我國的房地產(chǎn)調(diào)控往往脫不了行政干預(yù)的色彩,從“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策來看,一個(gè)“限”字,令“看得見的手”顯露無遺,而效果卻適得其反。而從“383”改革方案來看,政府的調(diào)控思路開始注重于市場(chǎng)化手段,即以供求關(guān)系的改變來改善市場(chǎng)現(xiàn)狀。它一方面會(huì)徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求,一方面又打破了政府壟斷土地的局面,這對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立,對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展乃至國家的長(zhǎng)治久安,顯然都是有益的。
當(dāng)然,這個(gè)方案并非為了平抑房?jī)r(jià),其更深遠(yuǎn)的意義在于它是一場(chǎng)新的“土改”,可以改變土地二元結(jié)構(gòu),使農(nóng)民享受到土地增值帶來的益處,同時(shí)改變地方政府的“土地財(cái)政”現(xiàn)狀,從而徹底轉(zhuǎn)換地方政府職能。盡管如此,我們僅僅從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來審視這一設(shè)想,已經(jīng)是“摟草打兔子”的意外收獲了。也正因?yàn)槿绱?,人們有理由?duì)這一設(shè)想的實(shí)現(xiàn)抱以期待。