樓市景氣度向好 政策調(diào)控超預(yù)期

　　年末地產(chǎn)板塊有估值提升機(jī)會(huì)

　　據(jù)山西證券(行情,問診)最新統(tǒng)計(jì)，本周重點(diǎn)50個(gè)城市總成交8.05萬套，環(huán)比上升2.7%，同比上升10.8%。10大核心城市成交量環(huán)比上升2.5%，二線城市成交環(huán)比上升5.7%；三線城市成交環(huán)比下降3.9%?！敖鹁陪y十”到來，重點(diǎn)城市銷售增幅遠(yuǎn)高于前幾月，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)投資景氣度向好。股東莞證券研究員何敏儀認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)股整體估值維持在歷史底部水平，政策靴子落地后，加上業(yè)績(jī)等推動(dòng)，預(yù)計(jì)年末地產(chǎn)股能有估值提升的機(jī)會(huì)。

　　估值修復(fù)，正是長(zhǎng)效機(jī)制塵埃落定之時(shí)

　　伴隨著創(chuàng)業(yè)板估值調(diào)整跡象的出現(xiàn)，10月以來地產(chǎn)題材股也震蕩向下，成為領(lǐng)跌板塊的主要力量。然而A股風(fēng)格切換尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，金融地產(chǎn)股整體表現(xiàn)低迷。其中，地產(chǎn)板塊本月上漲2.23%，基本與大盤持平。長(zhǎng)江證券(行情,問診)研究員劉俊認(rèn)為，一是，目前基本面與股市走勢(shì)背離，隨著政策清晰化，地產(chǎn)基本面環(huán)比向下的趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)，所謂旺季不旺的說法在數(shù)據(jù)面前不攻自破。二是，風(fēng)格切換時(shí)點(diǎn)漸行漸近。四季度是風(fēng)格切換的高發(fā)期，對(duì)于地產(chǎn)股也不例外。當(dāng)前主流房企的價(jià)值已經(jīng)被嚴(yán)重低估，而今年普遍的靚麗業(yè)績(jī)與未來行業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)將構(gòu)成板塊估值回歸的兩大基石。展望未來，地產(chǎn)板塊估值修復(fù)的催化劑可能是三季報(bào)披露、長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)和年初信貸改善。三是，長(zhǎng)效機(jī)制短期利好板塊，即將出臺(tái)的樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制被視為重大利空，也成為壓制板塊估值的達(dá)摩克利斯之劍，但是我們對(duì)此并不認(rèn)同。雖然長(zhǎng)期來看行業(yè)成長(zhǎng)性減弱是大勢(shì)所趨，而房產(chǎn)稅和土改等長(zhǎng)效機(jī)制也必將深度推廣，但是當(dāng)前維持7%的增長(zhǎng)必然依賴于一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，四季度長(zhǎng)效機(jī)制塵埃落定之時(shí)，一定是市場(chǎng)悲觀情緒的化解之日。

　　調(diào)控政策清晰，利好行業(yè)發(fā)展

　　23日北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》(簡(jiǎn)稱京七條)。方正證券(行情,問診)研究周偉認(rèn)為，北京的“京七條”將成為新一輪調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，加大供應(yīng)而不是抑制需求成為調(diào)控的主要特征，將扭轉(zhuǎn)北京房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　廣發(fā)證券(行情,問診)研究員樂加棟認(rèn)為，北京市出臺(tái)的房地產(chǎn)政策具有先導(dǎo)性，其有可能代表著未來房地產(chǎn)調(diào)控的大方向。我們認(rèn)為，“京七條”體現(xiàn)了政府有意愿加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　平安證券研究員周雅婷認(rèn)為，新一輪區(qū)域調(diào)控的信號(hào)是政府?dāng)U大供應(yīng)的思路更加明晰。隨著9月一線城市房?jī)r(jià)平均上漲幅度突破20%，先有深圳出臺(tái)“深八條”表態(tài)調(diào)控深入，此次“京七條”更體現(xiàn)出政府?dāng)U大供應(yīng)，保障低端的調(diào)控思路。由壓制需求轉(zhuǎn)到擴(kuò)大供給，反映出地方政府對(duì)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的逐漸糾偏。整體市場(chǎng)的政策擾動(dòng)將局限于房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市和部分二線城市。我們認(rèn)為，全國(guó)性收緊政策的出臺(tái)概率較小，利好行業(yè)發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，收益概率較大

　　近日公布9月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。平安證券研究員周雅婷認(rèn)為，一是環(huán)比價(jià)格漲幅趨緩，一線城市領(lǐng)漲格局未變。同比價(jià)格高位堅(jiān)挺，北京、深圳等新政現(xiàn)政策局部收緊壓力，未來房?jī)r(jià)控制的壓力依然較大。我們判斷全國(guó)性收緊政策的出臺(tái)概率較小。二是二手房?jī)r(jià)格漲幅略有擴(kuò)大，價(jià)格上升有略微擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　我們認(rèn)為，在成交的基本面上，“金九銀十”成交量提升，并未帶給板塊顯著的反彈，原因在于信貸環(huán)境的變化給了投資者持續(xù)的擔(dān)心。11、12月成交量向下超預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)高于向上，板塊投資來自基本面支持將較9、10月減弱，投資上若有收益也將是相對(duì)收益的概率較大，催化劑來自行業(yè)基本面之外的概率高于行業(yè)內(nèi)。但是，我們提醒房?jī)r(jià)大幅上升將導(dǎo)致調(diào)控收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資回升，看好龍頭公司

　　1-9月房地產(chǎn)投資、新開工、拿地等各項(xiàng)指標(biāo)均較1-8月回升，銷售增速回落，但百城指數(shù)顯示價(jià)格漲幅略有加速。中銀國(guó)際研究員田世欣認(rèn)為，進(jìn)入四季度后，政策環(huán)境平穩(wěn)，但資金面有所收緊，對(duì)后市銷售簽約會(huì)有一定影響，而土地爭(zhēng)奪的熱度略有下降。隨著年底漸近，板塊龍頭股有修復(fù)估值的機(jī)會(huì)，但考慮到對(duì)明年上半年銷售和投資并不樂觀。

　　目前在缺乏行業(yè)整體趨勢(shì)性機(jī)會(huì)的時(shí)候，對(duì)三中全會(huì)深化制度性改革的期待仍然占主要位置，地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)別化調(diào)控，土地改革擴(kuò)大供給、資產(chǎn)證券化盤活存量，以及通過稅收政策調(diào)節(jié)需求等等都令人期待。我們認(rèn)為，有改革紅利類機(jī)會(huì)，土改對(duì)非城市住宅建設(shè)用地的存量資產(chǎn)重估可以期待，金融創(chuàng)新、資產(chǎn)證券化的推進(jìn)也可能為旅游商業(yè)地產(chǎn)重估帶來機(jī)遇。同時(shí)，我們?nèi)匀婚L(zhǎng)期看好集中度提升的高周轉(zhuǎn)龍頭公司。