樓市調(diào)控的沉默終于被打破。北京市政府上周出臺“京七條”，引發(fā)廣泛關(guān)注，各參與方都希望從中揣摩其內(nèi)涵。如果說“京七條”代表了新一屆政府的調(diào)控方向，那么與此前幾輪調(diào)控相比，最明顯的差異在于，重點從“調(diào)需求”轉(zhuǎn)向“調(diào)供給”。
10月23日，北京市住建委召開發(fā)布會，出臺“京七條”，其核心內(nèi)容是“自住型商品房”政策。這一政策限定此類住房的價格低于同時段同品質(zhì)的商品住房約30%，建筑面積以90平方米以下為主，五年內(nèi)原則上不允許轉(zhuǎn)讓，五年后轉(zhuǎn)讓所得收益30%上繳政府。北京市計劃今年向市場投放2萬套這類商品房，明年投放5萬套。
近十年來，中國政府幾乎每年都要出臺樓市調(diào)控政策，但效果不是特別理想。無論是2005年的“國八條”還是2006年的“國六條”、2010年的“國十條”，都貫穿著一個思路——通過抑制需求來控制房價。抑制需求的辦法無非是增加交易環(huán)節(jié)的稅收、提高投機性需求的貸款首付比及利率，更激進(jìn)的手段就是“限購”。同樣，為了抑制土地價格上漲的速度，以前的主要思路是控制房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商在資金壓力下減少囤積土地，并加速出售已經(jīng)完工的房子。
事實表明，通過抑制需求來控制房價，難以奏效。尤其是控制房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源的做法，雖然能在短期內(nèi)能抑制土地價格，但中長期看此舉減少了住房供給數(shù)量，加劇了房價上漲的壓力。
從“京七條”看，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控借鑒了這些教訓(xùn)，把重點轉(zhuǎn)向了增加供給。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的又一特色，是關(guān)注地區(qū)間差異，發(fā)揮地方政府作用。過去的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，都是國務(wù)院或建設(shè)部出臺政策，然后由各地制定細(xì)則。而新一輪調(diào)控主要由地方政府唱主角。最先出臺政策的城市是深圳，北京次之，估計上海、廣州等幾個房價上漲較快的城市也會有相應(yīng)動作，而大多數(shù)二、三線城市則預(yù)期不會有新政出臺。
不部署全國統(tǒng)一的調(diào)控政策，是由當(dāng)前樓市形勢決定的。盡管從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房價仍呈現(xiàn)全國普漲態(tài)勢，但北京、上海等一線城市的上漲速度和幅度明顯高于其他城市。從銷售情況看，“北上廣深”出現(xiàn)了“日光盤”，而不少三、四線城市的住宅出現(xiàn)了滯銷?？梢姡貐^(qū)間的差異決定了出臺全國統(tǒng)一的調(diào)控政策已無必要。
盡管此次調(diào)控借鑒了過往經(jīng)驗，但我仍然對其成效抱謹(jǐn)慎態(tài)度：
一是，中國貨幣擴(kuò)張仍然過快，這在一定程度上是由美國政府左右的，不是中國政府能夠主宰的。只要美國量化寬松貨幣政策持續(xù)，中國貨幣快速擴(kuò)張的勢頭就難以結(jié)束，房價當(dāng)然難以控制。
二是，不合理的土地出讓制度。房價上漲與土地財政有直接關(guān)系?，F(xiàn)行的土地出讓制度規(guī)定農(nóng)村集體所有制的土地不能進(jìn)入市場，只有地方政府才有資格出讓土地。此項不合理制度導(dǎo)致地方政府成為土地的超級壟斷者，土地價格一定是易漲難跌，房價當(dāng)然就是水漲船高了。
(來源:英國《金融時報》中文網(wǎng)作者為中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任)
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