專家：樓市“價(jià)格指導(dǎo)”是把雙刃劍

　　廣州從24日起全面執(zhí)行商品住宅預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)商預(yù)(銷)售商品住宅前，須辦理價(jià)格申報(bào)，并接受房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。昨日有報(bào)道稱，某樓盤申報(bào)2.7萬元/平方米，但政府指導(dǎo)價(jià)格僅為2.1萬元/平方米，開發(fā)商只好暫時(shí)不賣。

　　商品住宅“價(jià)格申報(bào)”并被指導(dǎo)，當(dāng)然意味著某些樓盤會(huì)因?yàn)樯陥?bào)價(jià)格高于政府指導(dǎo)價(jià)而不能通過。樓盤原本自由定價(jià)的游戲規(guī)則，在一夜之間被改變了。

　　毫無疑問，“價(jià)格指導(dǎo)”是2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)版。行政管理手段進(jìn)一步升級(jí)，政府干預(yù)市場(chǎng)的行為也達(dá)到了一個(gè)新高度。

　　政府此舉的初衷很簡(jiǎn)單，就是要保證“國(guó)五條”規(guī)定的地區(qū)年度價(jià)格控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！皣?guó)五條”廣州細(xì)則確認(rèn)，2013年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅，這無疑是一道“緊箍咒”。

　　客觀地說，2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度極大。綜合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口增長(zhǎng)、貨幣政策、土地供應(yīng)、通脹等因素，2013年樓市的“正?！睗q幅應(yīng)該遠(yuǎn)高于這一目標(biāo)。官方數(shù)據(jù)表明，3月份全國(guó)樓價(jià)普漲，廣州同比漲11.2%，與北京并列漲幅之首，3月份新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)16817元/平方米，創(chuàng)歷史新高。在這種形勢(shì)下，實(shí)行“價(jià)格指導(dǎo)”實(shí)屬無奈之舉。

　　當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力主要來自四個(gè)方面：其一是土地供應(yīng)不足，地價(jià)水平持續(xù)上升，開發(fā)成本不斷提高。2012年廣州十區(qū)平均住宅樓面地價(jià)為7156元/平方米，是2005年的4.2倍。其二是投資需求旺盛。2013年中國(guó)“廣義貨幣”發(fā)行量增長(zhǎng)預(yù)計(jì)為13%，置業(yè)保值成為普遍心態(tài)。其三是結(jié)構(gòu)性價(jià)格上升。最近三年，北上廣的高價(jià)格、大面積物業(yè)比例大幅增加。其四是城市價(jià)值不斷提升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)加速上漲。

　　正是基于以上的判斷，我們認(rèn)為，廣州的商品住宅預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，雖然是短期行為特征非常明顯的新政，但作為“降樓價(jià)”最直接最有效的手段，在今后1-2年內(nèi)還將持續(xù)甚至升級(jí)。

　　這個(gè)措施是一把“雙刃劍”。從正面看，有利于降低社會(huì)對(duì)樓價(jià)上漲的預(yù)期，也可調(diào)節(jié)開發(fā)商對(duì)未來地價(jià)上漲的預(yù)期。從負(fù)面看，它可能扭曲真實(shí)的房?jī)r(jià)，并沒有從根本上解開房?jī)r(jià)過快上漲的癥結(jié)，未來樓價(jià)反彈壓力更大。政府干預(yù)行為過多，必然影響市場(chǎng)對(duì)資源的合理配置，副作用不可小覷。

　　其實(shí)，從2011年“國(guó)八條”到2013年“國(guó)五條”，政府調(diào)控樓市的措施不可謂不及時(shí)，但房?jī)r(jià)始終沒有“回歸到合理水平”。每一輪調(diào)控剛出來，效果都非常顯著，但“有效期”往往難以超過兩年。這是因?yàn)橛绊憳莾r(jià)的基礎(chǔ)因素，并沒有發(fā)生大的改變。今天的中國(guó)樓市，已不是由簡(jiǎn)單的供求關(guān)系決定的市場(chǎng)，它反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的博弈。

　　十年的樓市調(diào)控，帶給人們的反思是：中國(guó)的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)住房資源的配置，是不現(xiàn)實(shí)的。從這個(gè)角度說，“限購(gòu)”和“限價(jià)”將成為中國(guó)房地產(chǎn)的特色而在一定時(shí)期內(nèi)存在，調(diào)控將是常態(tài)。而增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，抑制投資需求(房產(chǎn)稅的鋪開)，已經(jīng)勢(shì)在必行。另外，短期行為的調(diào)控政策屢屢達(dá)不到預(yù)期效果，必須有長(zhǎng)效的住房供應(yīng)體系和穩(wěn)定長(zhǎng)期的住房供應(yīng)計(jì)劃，才能實(shí)現(xiàn)“人人有房住”。趙卓文(作者是知名房產(chǎn)專家)