樓市調(diào)控的出路究竟何在？

　　住房是與老百姓日常生活關(guān)切最深的問(wèn)題之一。最新的一輪樓市調(diào)控、也是有史以來(lái)反響最大的一次調(diào)控——“國(guó)五條”，從出臺(tái)到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了差不多3個(gè)月，各地出臺(tái)落實(shí)“國(guó)五條”的細(xì)則也差不多有一個(gè)半月了，調(diào)控的效果如何？

　　從各地出臺(tái)的細(xì)則看，除北京嚴(yán)格執(zhí)行了關(guān)于二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策規(guī)定外，其它地方并未嚴(yán)格落實(shí)此項(xiàng)規(guī)定。盡管如此，各大城市的二手房交易量還是普遍出現(xiàn)了大幅下降。但是，在交易量下降的同時(shí)，最新的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要城市樓市成交量開(kāi)始下行，但房?jī)r(jià)仍呈上漲之勢(shì)，北京個(gè)別地段的所謂“學(xué)區(qū)房”甚至報(bào)出了接近10萬(wàn)元一平方米的價(jià)格，中國(guó)社科院最新發(fā)布的研究報(bào)告甚至警告“住房供求已經(jīng)失衡”。

　　顯然，“國(guó)五條”中最引人關(guān)注的二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策大多“懸空”，而政府主管部門也已經(jīng)注意到了上述情況。某些地方政府主管部門已開(kāi)始直接干預(yù)新樓盤定價(jià)，以致在像北京這樣的一線城市，不管是期房還是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商暫失樓盤定價(jià)權(quán)已成為公開(kāi)的秘密。但是，我們不禁要問(wèn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政府直接干預(yù)定價(jià)是否能夠起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用？

　　直接干預(yù)定價(jià)是典型的計(jì)劃調(diào)節(jié)手段，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的原則。在當(dāng)前形勢(shì)下，政府采取這樣的做法，固然用心良苦，也可以說(shuō)是無(wú)奈之舉。但我們認(rèn)為，當(dāng)前這種困境的根源，一是我們以往的調(diào)控政策都沒(méi)有指向房?jī)r(jià)上漲的根本原因，二是因?yàn)槲覀儧](méi)有厘清在這個(gè)問(wèn)題上政府可以做什么，以及什么應(yīng)該交由市場(chǎng)來(lái)做。

　　導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因有很多，短期性的因素有土地財(cái)政、熱錢炒作、國(guó)際因素等等，從長(zhǎng)期看則是供求關(guān)系問(wèn)題。但是，目前常用的通過(guò)提高稅收是否可以在長(zhǎng)期意義上起到壓低需求的作用呢？

　　從需求角度看，只要國(guó)家的經(jīng)濟(jì)還在向前發(fā)展，人們對(duì)住房的需求就是無(wú)法消滅的，也不應(yīng)該被消滅。而影響購(gòu)買決定的因素不僅僅是有無(wú)的問(wèn)題，也不僅僅是房子本身的面積、朝向、戶型結(jié)構(gòu)等等。除了這些因素，普通老百姓購(gòu)房時(shí)更多的還要考慮子女教育、交通、醫(yī)療、物業(yè)環(huán)境、文化娛樂(lè)設(shè)施等附帶因素。普通老百姓這樣做的原因很簡(jiǎn)單，即在當(dāng)前國(guó)內(nèi)的環(huán)境下，不同城市以及同一城市不同街區(qū)的房子，在上述方面能夠給老百姓提供的便利并不相同，或者說(shuō)，上述因素使得房子作為一種商品并不是均質(zhì)的，所以老百姓愿意付出的價(jià)格也是不一樣的。這就是為什么，北京的學(xué)區(qū)房單價(jià)可以報(bào)出10萬(wàn)元，北京五環(huán)外乃至燕郊地區(qū)的房?jī)r(jià)可以高出二三線城市城區(qū)的房?jī)r(jià)幾倍。

　　另一方面，增加土地和保障性住房似乎可以增加市場(chǎng)的住房供給，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性在于：從長(zhǎng)期看，城市的土地供應(yīng)不可能是無(wú)限的。所以，從長(zhǎng)期均衡的角度看，使市場(chǎng)均衡的唯一出路是將需求從一線大城市向二三線城市分流，而要做到這一點(diǎn)，必須使不同城市以及同一城市不同街區(qū)的住房盡可能實(shí)現(xiàn)均質(zhì)化，即努力消除不同城市以及同一城市不同街區(qū)的居民，在獲取教育、就業(yè)、交通、醫(yī)療、環(huán)境、文娛等方面權(quán)利的差異。這不僅是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，也是發(fā)展城鎮(zhèn)化的需要。當(dāng)然，要做到這一點(diǎn)絕非短期內(nèi)可以一蹴而就的，但這卻是解決當(dāng)前困境的根本出路，同時(shí)也是政府的職責(zé)所在，而短期因素給市場(chǎng)帶來(lái)的波動(dòng)，則完全可以交由市場(chǎng)來(lái)處理。