供求失衡非房?jī)r(jià)上漲元兇 實(shí)體經(jīng)濟(jì)漸虛擬化

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局周末發(fā)布的4月份70大中城市住宅銷售價(jià)格情況顯示，房?jī)r(jià)還在上漲。“沒有最高，只有更高”，成為時(shí)下中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期的真實(shí)寫照。不少人將房?jī)r(jià)上漲歸咎于樓市供求失衡、調(diào)控思路偏差以及地方政府賣地動(dòng)機(jī)的驅(qū)使。姑且承認(rèn)這些因素分析存在一定合理性，但可能都是房?jī)r(jià)上漲的表象原因。從深層次原因分析，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)的虛擬化特征，才是當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)失控的真正原因。

　　在轉(zhuǎn)軌市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，由于制度、機(jī)制和政策變化較為頻繁，以至于人們?nèi)菀妆皇袌?chǎng)表象所迷惑，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為如此。在樓市供求關(guān)系觀察中，樓市供給是確定的，什么時(shí)候建成，什么時(shí)候入市，大體可以明確一個(gè)時(shí)間；但樓市需求是模糊的，特別是有購(gòu)買力的需求更是難以精測(cè)。2012年末，我國(guó)商品房待售面積3.65億平方米，較2011年末增加0.78億平方米。在商品房待售面積巨大且連續(xù)增長(zhǎng)的情況下，樓市供不應(yīng)求致房?jī)r(jià)上漲的判斷并不能讓人完全信服。同時(shí)，限購(gòu)政策或許違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，但應(yīng)該看到其運(yùn)用仍存在現(xiàn)實(shí)合理性。在上漲壓力最大的一線城市，部分地段商品房均價(jià)在5萬元以上，這樣一個(gè)價(jià)格已非普通家庭所企及，樓市完全有可能淪為有錢人的“接力游戲”。因此，通過限購(gòu)政策防止樓市“擊鼓傳花”并最終破滅，顯示出政府治理的合理性。此外，在地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)途徑中，很難說清是“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題。總的來說，雖然這些因素有合理成分，一定程度上也助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲，但不是房?jī)r(jià)失控的內(nèi)在原因。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛擬化是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。近年來，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)出虛擬化特征，引發(fā)資金在房地產(chǎn)行業(yè)過度集中，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)過快上漲。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)，虛擬經(jīng)濟(jì)更多體現(xiàn)出資金的集中與運(yùn)作，但不形成G D P。當(dāng)前我國(guó)M 2余額超過百億元，資金配置效率明顯下降，資金分布的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。一方面是社會(huì)融資規(guī)模大幅增加，2013年一季度我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模為6.16萬億元，比上年同期多2.27萬億元；另一方面是企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，3月份全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款余額達(dá)8.3萬億元，同比增長(zhǎng)14.9%。這種反差表明，大量社會(huì)資金在虛擬環(huán)節(jié)空轉(zhuǎn)，資金套利動(dòng)機(jī)在企業(yè)中間有所擴(kuò)散。出于套利動(dòng)機(jī)，2012年共有120家上市公司涉及非關(guān)聯(lián)委托貸款，資金主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。我國(guó)百城房?jī)r(jià)均價(jià)已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲；而3月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度較前2個(gè)月大幅回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。比較房地產(chǎn)投資與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報(bào)，孰高孰低，不言而喻，這也是樓市狂歡的真實(shí)原因所在。

　　展望未來，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的虛擬化程度還維持并繼續(xù)加深，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)不消失，那么還會(huì)有越來越多的資金通過各種途徑涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲壓力將會(huì)持續(xù)增大。而消除實(shí)體經(jīng)濟(jì)的虛擬化傾向，就要盡量降低金融杠桿率。本質(zhì)上說，M 2也是金融杠桿的產(chǎn)物。因此，不僅需要提高個(gè)人按揭貸款的首付比，也要提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目資本金比例，而且還要著力減少新增貨幣供應(yīng)規(guī)模。只要房地產(chǎn)投資回報(bào)與社會(huì)平均利潤(rùn)率大體相當(dāng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行回歸理性就為期不遠(yuǎn)。