到底是誰炒高廈門房價(jià)？

　　國五條細(xì)則出臺后，全國大部分城市房價(jià)漲勢漸弱。4月多數(shù)城市新房房價(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小，樓市延續(xù)已久的高漲勢頭終于慢下來。同時(shí)，大部分二線城市的二手房價(jià)也出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢。但是，同為二線城市，并且執(zhí)行“史上最嚴(yán)地方版細(xì)則”的廈門，房價(jià)依然堅(jiān)挺。

　　新房方面，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門4月新房價(jià)格漲幅位居全國第八；二手房方面，有資料顯示，5月中旬廈門二手住宅掛牌均價(jià)已超2萬元每平，環(huán)比4月上漲至少3個(gè)百分點(diǎn)。在全國大部分城市房價(jià)被遏制上漲，甚至出現(xiàn)下跌的時(shí)候，為什么廈門的房價(jià)依然居高不下？到底是誰炒高了廈門的房價(jià)？為此，網(wǎng)易房產(chǎn)記者深入樓市調(diào)查，一一為您揭露廈門高房價(jià)的幕后“元兇”。

　　　“元兇”一：地王頻現(xiàn)面粉貴面包怎能不貴？

　　3月7日，同安的商住地塊T2013P02被廈航以48600萬元競得，樓面價(jià)5331.29元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)92.17%，晉升同安住宅新“地王”。無獨(dú)有偶，4月12日，翔安的商住地塊2012XP08被首開以23.11億元成功摘下，樓面價(jià)約7020元/平米，溢價(jià)率131.10%，晉升翔安新地王。

　　從新“國五條”出臺到落地廈門，廈門即“闖出”兩個(gè)地王，溢價(jià)率之高令人咋舌。一名業(yè)內(nèi)人士表示：“頻頻出現(xiàn)地王，是房價(jià)下一輪上漲的信號，因?yàn)榭隙〞D(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上來。”

　　以同安新地王為例，樓面價(jià)5331元/平方米，加上建設(shè)費(fèi)用、稅費(fèi)等耗費(fèi)的資金，樓盤的均價(jià)也將接近甚至達(dá)10000元/平方米。新景舜弘均價(jià)達(dá)13000元/平方米，恒億尚品灣均價(jià)也破萬。不少業(yè)內(nèi)人士表示，同安房價(jià)愈發(fā)上漲，破萬無懸念；而翔安新地王的7020元/平米樓面價(jià)已經(jīng)趕超2012年翔安樓盤房價(jià)，有網(wǎng)友發(fā)帖稱，這一樓面價(jià)已經(jīng)超過他當(dāng)初購買美地雅登的房價(jià)。對此，立丹行機(jī)構(gòu)副總裁陳祖勤表示：“翔安的房價(jià)該漲還得漲?！?/p>

　　　“元兇”二：開發(fā)商“36計(jì)”規(guī)避“限漲令”

　　市土房局公布的2013年廈門房價(jià)控制目標(biāo)嚴(yán)格要求指明，廈門市2013年年度新建商品住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度。而實(shí)際上，廈門多數(shù)開發(fā)商并沒有降價(jià)的想法，私下都玩起了“躲貓貓”——部分開發(fā)商采用延遲開盤，甚至是精裝變毛坯的方式，巧妙避開“限漲令”。

　　湖邊水庫片區(qū)某樓盤原計(jì)劃在4月中旬推出，但今日仍無動態(tài)，有消息表示該樓盤將推到在6月再出。另外，翔安某樓盤最近一期房源于2月底推出，原計(jì)劃在4月底或5月初加推，但后面又推遲到6月初，正好熬過“限漲期”。海滄某樓盤去年推出的房源是精裝，而在近期推出的房源即變成毛坯，樓盤價(jià)格有小幅的上漲。而環(huán)東海域某樓盤一直走精裝路線，下一批房源則改以毛坯入市，并蓄勢漲價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，限漲令使企業(yè)的行為和預(yù)期發(fā)生變化，一種是想賣房但是又不想按照政府限定的價(jià)格去賣，就緩一緩；另外一種是有房可以賣，但是覺得現(xiàn)在政府嚴(yán)控商品房預(yù)售證的發(fā)放，這樣的供應(yīng)量會偏緊，導(dǎo)致價(jià)格上漲，于是有惜售現(xiàn)象出現(xiàn)。而精裝變毛坯的方式，則是希望通過取消產(chǎn)品的精裝修，使房價(jià)出現(xiàn)“并未明顯上漲”的假象。

　　　“元兇“三：投資渠道狹窄炒房客推高房價(jià)

　　當(dāng)前投資渠道窄、銀行利率低，而房價(jià)卻以每年10%到20%的速度在快速上漲，房地產(chǎn)自然成為最熱門的大眾化投資項(xiàng)目。

　　“把錢擱在銀行生利息，還不如買房、炒房來得快?！睆B門的一名炒房客表示，100萬元存在銀行一年的利息就是三五萬元，炒房說不定一年就能翻番。2009年，廈門島內(nèi)的二手房價(jià)僅1萬元左右，而到2013年，均價(jià)已近2萬。僅三四年時(shí)間，廈門島內(nèi)的二手房價(jià)就翻了一番。

　　在廈門有不少通過炒房獲取暴利的炒房客。一位姓林的外地炒房客在2009年市場低迷時(shí)，以較低價(jià)買進(jìn)位于湖里的2套房源，去年10月房價(jià)最高時(shí)同步拋售，其間差價(jià)就賺了100多萬元。炒房現(xiàn)場的存在導(dǎo)致投資紛紛涌向房地產(chǎn)，有錢的多投，沒錢的少投，這種“熱情”制造了房產(chǎn)繁榮、市場供不應(yīng)求的假象，也吹起了大量的泡沫，直接推高了房價(jià)。

　　　“元兇”四：中介虛抬房價(jià)染指一手更名

　　中介虛抬房價(jià)的現(xiàn)象不絕于廈門二手市場。近日，一位名叫“思念胖仔”的網(wǎng)友發(fā)帖吐槽，自己在江頭買的一套二手房嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)被中介小林給坑了，“到合同簽完時(shí)，房東才告訴我，小林表示房子售價(jià)可再加2萬，然后返還小林5000做辛苦費(fèi)。結(jié)果我就傻傻得蒙在鼓里，多花2萬塊買了這套房?！?/p>

　　像這樣的例子很多，甚至有房東主動和中介聯(lián)手虛抬房價(jià)。一位不愿意透露姓名的中介曾對記者表示，“有個(gè)別房東要求我們配合他們來漲價(jià)，制造價(jià)格上漲的假象，讓購房者有緊迫感，房子更容易出手?！?/p>

　　除了在二手房虛抬房價(jià)，中介還染指“一手更名”，間接推高房價(jià)。隨著廈門“國五條”細(xì)則的落地實(shí)行，一手更名房源又開始甚囂塵上，有中介甚至喊出“交12萬就幫買新房”的口號。廈門房產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)人士表示，“一手更名”有嚴(yán)重炒樓嫌疑，是“非正?！钡默F(xiàn)象。其造成樓市熱銷假象，并進(jìn)一步抬高住宅價(jià)格。

　　　“元兇”五：房地產(chǎn)稅種“多如牛毛”

　　有人曾形象地將房地產(chǎn)稅費(fèi)稱之為“多如牛毛”。據(jù)權(quán)威人士估算，目前廈門住宅成本構(gòu)成中，建筑成本占30%—40%，地價(jià)、稅費(fèi)及開發(fā)商利潤占60%至70%。這也就是為什么消費(fèi)者會將房地產(chǎn)稅收與高房價(jià)聯(lián)系起來，甚或把房地產(chǎn)稅收當(dāng)作高房價(jià)的禍?zhǔn)住?/p>

　　一套房子，經(jīng)過立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，要收多少稅費(fèi)？據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。一名資深業(yè)內(nèi)人士表示：“眾多項(xiàng)目的稅費(fèi)，占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%~40%。稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，一定程度上推高了房價(jià)?！?/p>

　　　“元兇”六：房企高額營銷費(fèi)轉(zhuǎn)嫁購房者

　　“明星營銷”一直是樓盤活動的重頭戲，不論是影視明星還是專家學(xué)者，廈門開發(fā)商們都不惜花重金相邀。米雪、黎耀祥出席某開發(fā)商舉辦的大型晚會，胡潤則親臨廈門參加一樓盤的首發(fā)會，甚至“大炮”任志強(qiáng)都受邀來到廈門為樓盤進(jìn)行宣傳。除此之外，就連本身和房產(chǎn)并無關(guān)系的歌唱選秀活動都被卷進(jìn)樓市的營銷浪潮中。

　　對于高調(diào)營銷的逐漸風(fēng)靡，一種隱秘的房價(jià)成本開始顯露出來。“請兩個(gè)明星過來，整個(gè)活動搞下來也需要近百萬吧，這些成本開發(fā)商很明顯會一分一毫的加在房價(jià)里?！币晃粡氖虏邉澒ぷ鞯年愊壬硎?，開發(fā)商雖然強(qiáng)調(diào)成本，但節(jié)點(diǎn)性宣傳仍然會砸下巨資，甚至一個(gè)項(xiàng)目請好幾個(gè)代理公司同時(shí)展開營銷，這些營銷的費(fèi)用自然不言而喻。

　　　“元兇”七：成家必先置業(yè)丈母娘間接推高房價(jià)

　　近期，經(jīng)濟(jì)學(xué)者金巖石日在廈門開講時(shí)表示，廈門的黃金剩女遠(yuǎn)遠(yuǎn)超黃金剩男，這驅(qū)動了房價(jià)上漲，“當(dāng)我在飛機(jī)上看到新聞?wù)f廈門相親女的多于男的一倍，我就知道這個(gè)城市的房價(jià)一定會上漲?！苯饚r石補(bǔ)充道。

　　廣大“80后”普遍進(jìn)入適婚年齡，然而這代人的婚戀觀卻無奈地遭高房價(jià)“綁架”，這是社會的普遍現(xiàn)象。要結(jié)婚？先買房！丈母娘的要求，間接造成需求持續(xù)旺盛，推動了高房價(jià)的發(fā)展。中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長顧云昌表示，“房價(jià)上漲，是因?yàn)椤赡改锾貏傂枨蟆??！毙吕朔慨a(chǎn)(編輯陳黛雯)