多地掀搶地潮背后：房企或陷高價(jià)拿地困境

　　昨日(5月29日)，上海(樓盤(pán))誕生新總價(jià)“地王”，北京(樓盤(pán))福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司46億元奪長(zhǎng)寧區(qū)新華路地塊，溢價(jià)57%，樓板價(jià)29229元/平方米?！皣?guó)五條”細(xì)則落地后，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地市場(chǎng)頻現(xiàn)高溢價(jià)、“地王”不是件好事，如果當(dāng)前正在醞釀2009~2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣。這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策再度收緊。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，中小房企在拿地上不可盲目跟風(fēng)，如果在目前土地市場(chǎng)持續(xù)火熱的趨勢(shì)下，不假思索參與拿地，會(huì)有更大的后患。若后續(xù)開(kāi)發(fā)資金不到位，則易出現(xiàn)“蛇吞象”的風(fēng)險(xiǎn)，拖累公司整體運(yùn)營(yíng)。此類(lèi)房企應(yīng)要有三思而后行的科學(xué)拿地思路。

　　“地王”頻現(xiàn)或不合時(shí)宜

　　近日，在北京市國(guó)土資源局突然叫停豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地掛牌出讓活動(dòng)時(shí)，一位開(kāi)發(fā)商代表透露，在如今限購(gòu)限價(jià)的大背景之下，“地王”的出現(xiàn)有些不合時(shí)宜?！斑€是價(jià)格太敏感。去年9月份的來(lái)廣營(yíng)地塊，還有年底的團(tuán)結(jié)湖地塊，都是因擔(dān)心價(jià)格過(guò)高影響市場(chǎng)穩(wěn)定情緒被臨時(shí)叫停?！?/p>

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9183萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，土地購(gòu)置費(fèi)1912億元，同比增長(zhǎng)66.0%。

　　同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市中，杭州(樓盤(pán))、北京、上海、天津(樓盤(pán))及南京(樓盤(pán))5城市住宅用地累積供應(yīng)量超過(guò)去年同期，同比增幅分別為2066%、817%、137%、64%、9%，重慶(樓盤(pán))、北京和上海分別以325萬(wàn)平方米、281萬(wàn)平方米、219萬(wàn)平方米的累積成交量排名前三位。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，廣州(樓盤(pán))、北京等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域地價(jià)格新高。在“國(guó)五條”細(xì)則力度低于預(yù)期的情況下，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷出現(xiàn)明顯看漲現(xiàn)象。市場(chǎng)存在再次失控的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房企資金全面好轉(zhuǎn)，拿地積極性也隨之高漲。地方政府積極推地，上海、蘇州(樓盤(pán))等城市均出現(xiàn)了大規(guī)模的推地現(xiàn)象。整體來(lái)說(shuō)，目前樓市量?jī)r(jià)均居于高位，開(kāi)發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。

　　爭(zhēng)搶“地王”需謹(jǐn)慎

　　“龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，多次拍的"地王"吃下去就不會(huì)再吐出來(lái)，也就是說(shuō)很難再有退地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣可能導(dǎo)致樓市調(diào)控成果功歸一簣。”張宏偉認(rèn)為，一方面優(yōu)質(zhì)地塊被具有資金實(shí)力的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)越來(lái)越少；另一方面優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越少，隨著市場(chǎng)基本面的回暖，非優(yōu)質(zhì)地塊后期的推出也會(huì)引起部分大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注。

　　目前，土地市場(chǎng)價(jià)格可能因此水漲船高，中小房企拿地心有余力而不足。當(dāng)前土地市場(chǎng)“火爆”的現(xiàn)象，有可能使后期推地陷入困境。上海證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康把“地王”稱之為圍城?！巴饷娴娜讼脒M(jìn)去，里面的人想出來(lái)”。2010年初，戴志康和綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平等以約92億元高價(jià)意外搶得上海外灘地王。到2011年底，戴志康和宋衛(wèi)平幾乎以平價(jià)方式悉數(shù)售完該項(xiàng)目股權(quán)，走出“圍城”。

　　對(duì)于目前房企的困局，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為地方政府應(yīng)積極行動(dòng)起來(lái)。在他看來(lái)，地方政府一要穩(wěn)定土地市場(chǎng)秩序，政府只有進(jìn)行積極的、有節(jié)奏的推地行為；二要對(duì)土地價(jià)格設(shè)置上線。畢竟高價(jià)出讓土地只能得一時(shí)之快，但在這基礎(chǔ)上形成的高房?jī)r(jià)，最終會(huì)砸了政府控房?jī)r(jià)的腳。