房企一二線城市搶地潮再升溫

　　-本報(bào)記者孫蔚

　　“在市場上升趨勢強(qiáng)勁的一二線城市，大型房企有非常明顯的回歸之勢?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部分析師張旭對記者表示。這一觀點(diǎn)在近日由中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2013中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》)中得到了印證。

　　　一二線城市土地市場升溫

　　5月20日，經(jīng)過長達(dá)50分鐘的激烈競拍，北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊被福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.25億元的最高限價(jià)成功摘得，溢價(jià)率為48%。

　　時(shí)隔一天，5月22日，北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)舊村改造二期A2-1地塊吸引了萬科、金地、融創(chuàng)、旭輝等10家房企參與競拍，最終被保利和首開聯(lián)合體拿下，總價(jià)12.82億元，溢價(jià)率49%，同時(shí)還需配建面積為1.05萬平方米的公租房。據(jù)中原地產(chǎn)測算，剔除保障房后，該地塊商品房住宅部分的樓面價(jià)為2.21萬元/平方米。據(jù)記者了解，目前該區(qū)域在售商品房均價(jià)約為每平方米2.6萬元，周圍的二手房以育龍家園、芳源里為代表，部分戶型價(jià)格僅為2.3萬元/平方米。

　　5月初，上海世博板塊6幅地塊成交屢創(chuàng)新高，樓面價(jià)從5月8日下午的每平方米3.32萬元漲到5月9日下午的每平方米4萬元，大批央企、國際企業(yè)入場競拍，地價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新。5月6日，廣州舉行“國五條”樓市細(xì)則出臺后第一次土地拍賣會(huì)，同寶路8號和10號地塊最終折合樓面價(jià)高達(dá)25597元/平方米，一舉刷新該區(qū)域的地價(jià)成交紀(jì)錄。

　　據(jù)記者了解，近一年來，龍頭房企在戰(zhàn)略布局上重回一二線城市的跡象十分明顯。比如，2012年，保利地產(chǎn)全年新增40個(gè)項(xiàng)目，其中36個(gè)位于一二線城市?！秷?bào)告》顯示，萬科、中海、保利、華潤置地、招商地產(chǎn)等上市房企的戰(zhàn)略重心重新聚焦一二線城市。連往年堅(jiān)持以三四線城市為主陣地的恒大地產(chǎn)，也在2012年11月份提出，三四線城市運(yùn)營環(huán)境比較困難，未來將逐步提高在二線城市的土地儲(chǔ)備及房屋銷售比例。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一對記者表示，一些領(lǐng)先的企業(yè)布局重心相繼回歸一二線城市，一方面反映了企業(yè)對部分三四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識逐漸深入；另一方面反映出企業(yè)布局策略的轉(zhuǎn)向。

　　　房企業(yè)績加劇分化

　　《報(bào)告》顯示，在2013年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜中，萬科再次榮登榜首，這是萬科連續(xù)6年蟬聯(lián)第一名；保利、恒大分列榜單的第二、三名；中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)和融創(chuàng)中國位列第4到10位，其中融創(chuàng)是歷史上首次進(jìn)入榜單十強(qiáng)。

　　窮者愈窮、富者愈富的馬太效應(yīng)，在房企圈表現(xiàn)得越來越明顯。除市場占有率外，上市房企在多項(xiàng)指標(biāo)上均表現(xiàn)出兩極分化，還有部分企業(yè)受土地儲(chǔ)備、融資渠道等因素的影響，難以適應(yīng)市場變化而退出市場。

　　即便在上市房企第一陣營內(nèi)部，分化也在加速。從銷售金額來看，2012年排名第一的萬科與排名第二的保利地產(chǎn)的差距已經(jīng)擴(kuò)大到近400億元。在排行前10的上市房企中，前4名房企2012年的銷售金額均在800億元以上，但是排名第5的華潤置地銷售額僅為522億元，這顯示年銷售額800億元與500億元的房企之間出現(xiàn)了斷層，說明不同規(guī)模的房企之間的差距在進(jìn)一步拉大。

　　朱中一認(rèn)為，在今年樓市新一輪嚴(yán)厲調(diào)控之下，房企發(fā)展將呈現(xiàn)加速分化的趨勢。具有規(guī)模優(yōu)勢的房企憑借雄厚的實(shí)力在融資渠道、布局拓展和資源獲取等方面表現(xiàn)更加突出，萬科、恒大、保利及中海等傳統(tǒng)優(yōu)勢房企將穩(wěn)居行業(yè)前列，領(lǐng)先規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　　房企資金鏈壓力不容忽視

　　《報(bào)告》顯示，從整個(gè)行業(yè)來看，上市房企負(fù)債水平仍處于歷史高位，其資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值均已超過64%，其中，資產(chǎn)負(fù)債率均值與2011年持平，凈負(fù)債率均值較2011年有所上升。

　　在上市房企中，僅有26%的企業(yè)擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，剩下的只有中等或者低、弱抗風(fēng)險(xiǎn)能力，整個(gè)房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍在集聚。2012年，ST珠江、天譽(yù)置地、海德股份等一批上市房企出現(xiàn)了虧損，此外，還有87家上市房企利潤下滑，這一數(shù)量比2011年多出了61家。

　　張旭對記者表示，2012年，上市房企的融資渠道依然不暢，大量到期的債務(wù)需要償還，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化以緩解資金壓力。同時(shí)，去年下半年全國土地市場供應(yīng)放量，企業(yè)拿地意愿增強(qiáng)，迫切需要募資補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，進(jìn)一步加劇了資金緊張狀況。

　　對此，朱中一認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長期，也即將與暴利脫鉤。在過去10余年的行業(yè)快速發(fā)展階段，房企偏重于規(guī)?；l(fā)展，強(qiáng)調(diào)“做大”，注重利潤增長，內(nèi)部管理問題被掩蓋在企業(yè)快速增長的規(guī)模和利潤中。在行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段后，房企需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的規(guī)模速度型擴(kuò)張模式，加強(qiáng)對成本和費(fèi)用的管控，提高資源利用效率，向質(zhì)量效益型增長方式轉(zhuǎn)變，進(jìn)而提升企業(yè)核心競爭力。