新華網(wǎng)北京6月2日電5月底，一線城市的土地市場為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海、廣州等地多個地塊高溢價成交，“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對高壓的調(diào)控態(tài)勢，是什么堅定了開發(fā)企業(yè)拿地的決心，高企的地價會不會成為房價再漲的前奏？
一線城市頻頻上演搶地大戰(zhàn)
5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓，成交金額達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高。
一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價分別達(dá)到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。
5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”記錄。20天前，浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)兩幅地塊的樓面單價相繼刷新上海年內(nèi)單價“地王”，甚至以每平方米40079元的價格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價新高。
5月30日，北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價，競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價達(dá)到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，該區(qū)域地價不過每平方米五六千元，在售商品房價格也不過每平方米13000元左右；而到了5月底，最高出讓地價已達(dá)到了每平方米1.9萬元，上漲3倍以上。
“地王”背后誰是推手？
事實(shí)上，土地市場的火熱并非僅止于一線城市，也并非從5月才露端倪。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)：2013年前5個月(截至30日)，全國13個一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙等，合計土地出讓金高達(dá)3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。其中，北京為617.9億元，上海為515.億元，而在2012年同期，該數(shù)字均在120億-130億元。
在年初中央再次出手嚴(yán)控樓市的背景下，土地市場為何“逆勢上揚(yáng)”？
“面包賣得快，自然需要買面粉補(bǔ)庫存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受新華社記者采訪時這樣比喻，隨著去年年中以來房地產(chǎn)市場成交量不斷走高，房地產(chǎn)去庫存程度加大，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購買土地布局新市場的周期。
各大房企資金面緩解也為你追我趕、競相買地提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴記者，中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國內(nèi)10大標(biāo)桿房企今年以來的融資額已達(dá)380億元，而2012年全年融資總額為413億元。
比資金更為重要的助漲因素還是房企對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
“各地國五條細(xì)則落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前執(zhí)行的政策與國五條出臺前差別不大。導(dǎo)致整體市場依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強(qiáng)了房企看好后市的預(yù)期?！睆埓髠フf。
此外，地方政府的“土地財政”沖動依舊在發(fā)揮著作用?！坝绕涫窃诤暧^經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)回落的背景下，地方政府的賣地沖動更大，而且會放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場。”楊紅旭說。
地市暖會否再引樓市熱？
“面粉漲了，面包能不漲價嗎？”
人們對于土地市場持續(xù)升溫的疑慮，依舊源自對未來房價的擔(dān)憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，土地市場的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場升溫的前奏。
“整體來說，當(dāng)下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。”在張大偉看來，目前土地市場傳遞出的信息顯示，“市場存在著失控的風(fēng)險。”
不過，并非所有人都擔(dān)心目前的地市會帶熱未來的樓市。
“地王項(xiàng)目入市時，如果市場整體低迷，企業(yè)不賺錢甚至虧錢也要降價促銷的情況比比皆是?！睏罴t旭表示。
在他看來，目前土地市場對于房地產(chǎn)市場的影響更大程度上仍然是對普通購房者心理預(yù)期的影響。擔(dān)心地價漲了，房價就會跟著漲，從而出現(xiàn)恐慌的入市心理。而實(shí)際上，決定房價和樓市走向的最根本因素仍舊是供需和政策基本面。“畢竟，看好后市，和后市實(shí)際如何變化是兩回事。”
事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢未減的大背景下，市場的整體走向仍是趨于穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的房價數(shù)據(jù)來看，房價的環(huán)比漲幅已經(jīng)開始回落，下半年這一數(shù)據(jù)很可能會繼續(xù)保持回落的態(tài)勢。
同時，如果仔細(xì)分析近期高溢價成交的地塊不難發(fā)現(xiàn)，并非所有高價地塊都是住宅項(xiàng)目，其中不乏商業(yè)地產(chǎn)，而一些優(yōu)質(zhì)地塊本身的特殊性也決定了其較高的市場價值。
“地價，對房價長期影響較大，短期影響較小，所以也沒必要放大地王對房價的影響?！睏罴t旭表示。
在他看來，目前更應(yīng)該提醒的是房企要理性拿地，“現(xiàn)在已經(jīng)過了最佳的抄底時期，土地市場正步入風(fēng)險預(yù)警期?！?/p>
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