在剛剛過去的5月,土地市場“發(fā)燒”,大中城市土地成交面積大增,土地出讓金暴漲,創(chuàng)下多項紀(jì)錄。
有業(yè)內(nèi)人士將5月土地市場“發(fā)燒”的原因歸咎于地方政府積極推地和房企資金寬松,這樣的診斷有一定道理,但不完全。事實上,讓土地市場“發(fā)燒”不外乎有兩大原因:一是政策層面,比如說“國五條”沒有改變市場預(yù)期;二是市場層面,5月份多數(shù)大中城市房價仍呈上漲態(tài)勢,自然助長了開發(fā)商拿地的熱情。
據(jù)統(tǒng)計,5月份全國成交的高價地超過10塊,這不但給土地市場火上澆油,而且對房價具有明顯的推動作用,對市場心理也有明顯影響,因此,有必要下藥降火,具體有三:
其一,宏觀調(diào)控必須改變市場預(yù)期。無論是地方政府積極推地,還是開發(fā)商積極拿地,都是因為市場預(yù)期沒有真正被改變。而宏觀調(diào)控要想改變市場預(yù)期,首先是落實“國五條”,而且,在“國五條”基礎(chǔ)上還要增加調(diào)控籌碼。
其二,解決宏觀調(diào)控中的矛盾。長期以來,宏觀調(diào)控的目的基本上是遏制房價上漲,然而另一方面又積極推動土地交易,比如“國五條”規(guī)定:2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。這實際上存在一對矛盾——遏制房價上漲的目標(biāo)打擊到開發(fā)商的信心,開發(fā)商自然不愿意拿地,而如果開發(fā)商拿地不積極,土地供應(yīng)任務(wù)又完不成。要解決這個矛盾,必須讓土地供應(yīng)向中低價項目傾斜,并讓開發(fā)商對中低價項目有興趣,這樣才能讓宏觀調(diào)控的各種政策目標(biāo)保持一致。也就是說,遏制房價上漲要從源頭入手,即從土地供應(yīng)入手,通過限制土地的用途來影響房價。
其三,要把土地出讓金收入、土地成交均價以及高價地納入控制目標(biāo)。目前,宏觀調(diào)控只是要求各地公布房價控制目標(biāo),只是規(guī)定了土地供應(yīng)任務(wù),并沒有把土地市場的各種敏感問題納入控制目標(biāo)。如果對各地土地出讓金收入、土地成交均價、高價地設(shè)置“紅線”,地方政府就不會千方百計去哄抬地價,地價和房價自然也就缺少了上漲動力。