中海萬(wàn)科綠地血拼：半月砸145億上海掠地

　　上周，上半年銷售紅火的中海地產(chǎn)(00688.HK)終于“坐不住了”，7月11日~12日，該公司在上海、合肥接連搶下三幅地塊，累計(jì)耗資68.67億元，平均溢價(jià)率達(dá)64%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的半個(gè)月內(nèi)，上半年銷售額前三位的房企(下稱“三巨頭”)——萬(wàn)科A(000002.SZ)、綠地、中海已合計(jì)在上海土地市場(chǎng)“砸下”約145億元(包括以聯(lián)合體形式拿地)。

　　“三巨頭”在一線城市瘋狂補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)，一些中小房企卻在為“拿不到地”而煩惱。

　　“近期我們參與了十多場(chǎng)土拍，最終仍顆粒無(wú)收。”一家A股上市的中型房企副總經(jīng)理向《第一財(cái)經(jīng)(微博)日?qǐng)?bào)》記者抱怨，“現(xiàn)在能在一、二線城市拿到好地的企業(yè)分兩種，一是少數(shù)幾家龍頭房企，另一種就是泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等相對(duì)激進(jìn)的成長(zhǎng)型房企。”

　　強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)

　　在萬(wàn)科、綠地等巨頭暫時(shí)“吃飽”后，中海終于出手了。

　　7月11日，在經(jīng)過(guò)近100分鐘的激烈競(jìng)價(jià)后，中海地產(chǎn)以37億元的總價(jià)拿下上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊商住地塊。一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者：“前段時(shí)間上海出讓的幾幅優(yōu)質(zhì)地塊，由于被萬(wàn)科、綠地等企業(yè)盯上，中海一直‘只看不買’。”

　　上述地塊土地面積為7.9萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)18739元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)115%。這一溢價(jià)率僅次于今年保利置業(yè)(00119.HK)在拿下松江泗鳳路地塊時(shí)創(chuàng)下的溢價(jià)131.8%的紀(jì)錄。同一日，中海地產(chǎn)還聯(lián)合華遠(yuǎn)國(guó)際以20.13億元摘得合肥一地塊，樓面價(jià)3768元/平方米，溢價(jià)率36.52%。

　　7月12日，中海地產(chǎn)又以11.54億元的總價(jià)奪得上海松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)新農(nóng)河一號(hào)純住宅地塊，樓板價(jià)10028元/平方米，溢價(jià)40.56%。

　　兩天內(nèi)，中海地產(chǎn)購(gòu)入的三幅地塊面積接近42萬(wàn)平方米，總價(jià)達(dá)68.67億元，其中，上海兩地塊總價(jià)達(dá)48.54億元，獲得地塊總面積達(dá)19.29萬(wàn)平方米。

　　至此，三巨頭僅在過(guò)去半個(gè)月就已累計(jì)在上海土地市場(chǎng)上“砸下”約145億元。其中，萬(wàn)科張江聯(lián)合體48.7億元拿下的張江地塊為今年上?？們r(jià)最高地塊，綠地融信聯(lián)合體以47.21億元拿下的青浦地塊總價(jià)屈居第二。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎認(rèn)為，上述三巨頭上半年銷售紅火，為后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)優(yōu)質(zhì)土地資源需求也隨之增長(zhǎng)。以中海為例，該公司目前上海在售主力項(xiàng)目共計(jì)兩個(gè)，分別為閘北不夜城板塊的中海萬(wàn)錦城及普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊的中海紫御豪庭，上述兩個(gè)樓盤，上半年總銷金額合計(jì)36.17億元，去化率高達(dá)80%~85%。

　　2013年1至6月份，中海地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額800.7億港元，按照中海地產(chǎn)之前制定的全年1000億港元銷售目標(biāo)計(jì)算，其銷售完成率已經(jīng)超過(guò)八成。

　　易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，當(dāng)前房企土地儲(chǔ)備仍處于近幾年以來(lái)低位，而企業(yè)業(yè)績(jī)自去年二季度以來(lái)卻處于持續(xù)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)正處于“有錢缺地”的狀態(tài)，故下半年的土地市場(chǎng)仍將維持一定熱度。

　　而就在有錢缺地的龍頭房企狂轟濫炸的同時(shí)，缺乏資金優(yōu)勢(shì)的中小房企，要么高息借貸跟風(fēng)搶地，要么無(wú)米下鍋望洋興嘆。

　　一家在港上市的中型房企負(fù)責(zé)人稱：“馬太效應(yīng)已經(jīng)越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的對(duì)資源進(jìn)行配置的行業(yè)。目前，銷售額上千億的房企，增長(zhǎng)率在30%左右，而增長(zhǎng)率低的，反而是中小型房企。”

　　一、二線城市受追捧

　　“拿地難，難于上青天。”

　　一、二線城市越來(lái)越高的土地價(jià)格和溢價(jià)率，讓不少風(fēng)格偏保守的開(kāi)發(fā)商發(fā)出上述感慨。與此同時(shí)，一些風(fēng)格特別激進(jìn)的房企卻正在不惜一切代價(jià)搶灘一、二線城市。

　　去年下半年以來(lái)，福建起家的泰禾集團(tuán)頻頻在北京、上海等一線城市高價(jià)掠地。據(jù)報(bào)道，今年上半年，泰禾集團(tuán)光拿地就已合計(jì)花費(fèi)超過(guò)90億元，是其去年總營(yíng)業(yè)收入的4倍。

　　7月10日，同樣來(lái)自福建的禹州地產(chǎn)(01628.HK)以13.16億元的價(jià)格摘得上海嘉定區(qū)一地塊，折合樓板價(jià)為10405元/平方米。值得關(guān)注的是，同一板塊內(nèi)的新房公寓售價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右，樓板價(jià)已占到周邊新房?jī)r(jià)格的八成。

　　一位地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，現(xiàn)在上海等一線城市核心區(qū)的存量土地已經(jīng)非常少了，即使推出也只是少數(shù)大型房企能夠拿下，包括“閩系”房企在內(nèi)的中小型房企想要在一線城市擴(kuò)張，要么冒險(xiǎn)高價(jià)拿地，要么就只能選擇較偏遠(yuǎn)的地塊。

　　一家福建房企總裁告訴記者，企業(yè)要想全國(guó)化，一線城市是一定要進(jìn)入的，上海、北京的發(fā)展空間還很大，雖然地價(jià)很貴、競(jìng)爭(zhēng)很大，但是市場(chǎng)容量在，“我們很看好上海這樣的一線城市或省會(huì)城市。相反，我們不是很看好一些三、四線城市”。

　　除了心急搶灘一線的福建房企，恒大等原本重心在三、四線城市的龍頭房企，也開(kāi)始加速在一、二線城市布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大今年在北京、廣州等一線城市拿下的三幅土地的投入已經(jīng)高達(dá)100億元。

　　上海一家中型房企負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者：“現(xiàn)在趨勢(shì)還是往一線二線城市走，我們從去年下半年到現(xiàn)在去拍地，做了有接近100塊土地的可行性調(diào)研了，大概要50~100個(gè)可行性調(diào)研才可以投中一塊地。一線城市肯定是好的，但是土地價(jià)格很高，上海也有一些土地位置很偏，價(jià)格相對(duì)便宜一些，我們也看不上眼。”

　　“在二線城市土地稍微多一些，但是除非你預(yù)期房?jī)r(jià)有所上漲，不然的話，這個(gè)賬怎么也算不過(guò)來(lái)。像南京、無(wú)錫、杭州、蘇州等一些好點(diǎn)的地，除非把房?jī)r(jià)預(yù)期做得很高，否則你的可行性研究很難通過(guò)。”上述中型房企負(fù)責(zé)人稱。柳九邦