上周，上半年銷售紅火的中海地產(chǎn)(00688.HK)終于“坐不住了”，7月11日~12日，該公司在上海、合肥接連搶下三幅地塊，累計耗資68.67億元，平均溢價率達(dá)64%。
據(jù)統(tǒng)計，在過去的半個月內(nèi)，上半年銷售額前三位的房企(下稱“三巨頭”)——萬科A(000002.SZ)、綠地、中海已合計在上海土地市場“砸下”約145億元(包括以聯(lián)合體形式拿地)。
“三巨頭”在一線城市瘋狂補(bǔ)倉的同時，一些中小房企卻在為“拿不到地”而煩惱。
“近期我們參與了十多場土拍，最終仍顆粒無收。”一家A股上市的中型房企副總經(jīng)理向《第一財經(jīng)(微博)日報》記者抱怨，“現(xiàn)在能在一、二線城市拿到好地的企業(yè)分兩種，一是少數(shù)幾家龍頭房企，另一種就是泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等相對激進(jìn)的成長型房企。”
強(qiáng)勢補(bǔ)倉
在萬科、綠地等巨頭暫時“吃飽”后，中海終于出手了。
7月11日，在經(jīng)過近100分鐘的激烈競價后，中海地產(chǎn)以37億元的總價拿下上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊商住地塊。一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者：“前段時間上海出讓的幾幅優(yōu)質(zhì)地塊，由于被萬科、綠地等企業(yè)盯上，中海一直‘只看不買’。”
上述地塊土地面積為7.9萬平方米，成交樓面價18739元/平方米，溢價率高達(dá)115%。這一溢價率僅次于今年保利置業(yè)(00119.HK)在拿下松江泗鳳路地塊時創(chuàng)下的溢價131.8%的紀(jì)錄。同一日，中海地產(chǎn)還聯(lián)合華遠(yuǎn)國際以20.13億元摘得合肥一地塊，樓面價3768元/平方米，溢價率36.52%。
7月12日，中海地產(chǎn)又以11.54億元的總價奪得上海松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)新農(nóng)河一號純住宅地塊，樓板價10028元/平方米，溢價40.56%。
兩天內(nèi)，中海地產(chǎn)購入的三幅地塊面積接近42萬平方米，總價達(dá)68.67億元，其中，上海兩地塊總價達(dá)48.54億元，獲得地塊總面積達(dá)19.29萬平方米。
至此，三巨頭僅在過去半個月就已累計在上海土地市場上“砸下”約145億元。其中，萬科張江聯(lián)合體48.7億元拿下的張江地塊為今年上?？們r最高地塊，綠地融信聯(lián)合體以47.21億元拿下的青浦地塊總價屈居第二。
漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認(rèn)為，上述三巨頭上半年銷售紅火，為后續(xù)滾動開發(fā)，對優(yōu)質(zhì)土地資源需求也隨之增長。以中海為例，該公司目前上海在售主力項目共計兩個，分別為閘北不夜城板塊的中海萬錦城及普陀長風(fēng)板塊的中海紫御豪庭，上述兩個樓盤，上半年總銷金額合計36.17億元，去化率高達(dá)80%~85%。
2013年1至6月份，中海地產(chǎn)累計合約銷售額800.7億港元，按照中海地產(chǎn)之前制定的全年1000億港元銷售目標(biāo)計算，其銷售完成率已經(jīng)超過八成。
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，當(dāng)前房企土地儲備仍處于近幾年以來低位，而企業(yè)業(yè)績自去年二季度以來卻處于持續(xù)增長中，房地產(chǎn)企業(yè)正處于“有錢缺地”的狀態(tài)，故下半年的土地市場仍將維持一定熱度。
而就在有錢缺地的龍頭房企狂轟濫炸的同時，缺乏資金優(yōu)勢的中小房企，要么高息借貸跟風(fēng)搶地，要么無米下鍋望洋興嘆。
一家在港上市的中型房企負(fù)責(zé)人稱：“馬太效應(yīng)已經(jīng)越來越明顯，房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的對資源進(jìn)行配置的行業(yè)。目前，銷售額上千億的房企，增長率在30%左右，而增長率低的，反而是中小型房企。”
一、二線城市受追捧
“拿地難，難于上青天。”
一、二線城市越來越高的土地價格和溢價率，讓不少風(fēng)格偏保守的開發(fā)商發(fā)出上述感慨。與此同時，一些風(fēng)格特別激進(jìn)的房企卻正在不惜一切代價搶灘一、二線城市。
去年下半年以來，福建起家的泰禾集團(tuán)頻頻在北京、上海等一線城市高價掠地。據(jù)報道，今年上半年，泰禾集團(tuán)光拿地就已合計花費超過90億元，是其去年總營業(yè)收入的4倍。
7月10日，同樣來自福建的禹州地產(chǎn)(01628.HK)以13.16億元的價格摘得上海嘉定區(qū)一地塊，折合樓板價為10405元/平方米。值得關(guān)注的是，同一板塊內(nèi)的新房公寓售價在1.3萬元/平方米左右，樓板價已占到周邊新房價格的八成。
一位地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，現(xiàn)在上海等一線城市核心區(qū)的存量土地已經(jīng)非常少了，即使推出也只是少數(shù)大型房企能夠拿下，包括“閩系”房企在內(nèi)的中小型房企想要在一線城市擴(kuò)張，要么冒險高價拿地，要么就只能選擇較偏遠(yuǎn)的地塊。
一家福建房企總裁告訴記者，企業(yè)要想全國化，一線城市是一定要進(jìn)入的，上海、北京的發(fā)展空間還很大，雖然地價很貴、競爭很大，但是市場容量在，“我們很看好上海這樣的一線城市或省會城市。相反，我們不是很看好一些三、四線城市”。
除了心急搶灘一線的福建房企，恒大等原本重心在三、四線城市的龍頭房企，也開始加速在一、二線城市布局。據(jù)統(tǒng)計，恒大今年在北京、廣州等一線城市拿下的三幅土地的投入已經(jīng)高達(dá)100億元。
上海一家中型房企負(fù)責(zé)人告訴本報記者：“現(xiàn)在趨勢還是往一線二線城市走，我們從去年下半年到現(xiàn)在去拍地，做了有接近100塊土地的可行性調(diào)研了，大概要50~100個可行性調(diào)研才可以投中一塊地。一線城市肯定是好的，但是土地價格很高，上海也有一些土地位置很偏，價格相對便宜一些，我們也看不上眼。”
“在二線城市土地稍微多一些，但是除非你預(yù)期房價有所上漲，不然的話，這個賬怎么也算不過來。像南京、無錫、杭州、蘇州等一些好點的地，除非把房價預(yù)期做得很高，否則你的可行性研究很難通過。”上述中型房企負(fù)責(zé)人稱。柳九邦
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