近日，關(guān)于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點不斷被熱炒，而且中小房企退出房地產(chǎn)的現(xiàn)象也仍蔓延。分析稱，三四線城市的“鬼城”現(xiàn)象是泡沫化的表現(xiàn)，從供應(yīng)量上看，三四線城市有巨大的泡沫。
三四線城市存泡沫隱憂
據(jù)經(jīng)濟參考報報道，7月16日，中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險報告顯示，甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險城市前幾位。值得注意的是，風(fēng)險排名前五十的城市均是三四線城市。
業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時，在地方財政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動難以遏制。因此，應(yīng)警惕由需求下降帶來的樓市區(qū)域性風(fēng)險。
而且，近期，市場上關(guān)于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點不斷被熱炒。
日前，高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵向媒體表示，對房產(chǎn)開發(fā)商及未來市場來說，機會首先是在一線城市，然后才是二、三、四線城市。但是泡沫的分布正好相反，三四線城市泡沫最大，“從房價上看，這些城市沒有泡沫，但從供應(yīng)量上看，有巨大的泡沫”。
每日經(jīng)濟新聞援引浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系教授、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所副所長的話表示，三四線城市的“鬼城”現(xiàn)象是泡沫化的表現(xiàn)，這些城市的市場需求并非部分開發(fā)商想象的那么大，在就業(yè)、服務(wù)配套等方面遠不如北上廣對投資者的吸引力，這些城市缺乏有效需求以及產(chǎn)業(yè)支撐，實質(zhì)為人為造城，而且目前呈現(xiàn)過快發(fā)展，存在房產(chǎn)投資虛旺的現(xiàn)象。
以貴陽為例，據(jù)每日經(jīng)濟新聞另一篇報道稱，2012年，貴陽樓市曾“被鄂爾多斯”過一次，如今，因幾個千萬級體量的超級大盤再現(xiàn)，被某些地產(chǎn)專家預(yù)言“崩盤”。
繼號稱“中國第一超級大盤”的花果園項目之后，如今貴陽的房地產(chǎn)市場再擴容。據(jù)中地行貴陽公司市場研究部提供的數(shù)據(jù)，目前貴陽千萬級體量的超級項目有4個。其中，花果園項目總建筑面積達1830萬平方米，目前這一“巨無霸”地位已被“中鐵·龍里生態(tài)城”項目取代，后者建筑體量為2000萬平方米，“中天·假日方舟”為1400萬平方米，“大川·白金城”達1600萬平方米。
近來提出“貴陽樓市也瘋狂”等觀點的中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛解釋稱，貴陽官方網(wǎng)站上已批的在建工程10000萬多平方米，三口或四口之家可住500萬人，而貴陽目前僅340萬人。也就是說，貴陽新城(觀山湖區(qū))可再裝一個貴陽的人口，而貴州9個地州人口都往貴陽流動，也需好幾年，這是地道的‘鬼城’。
多家房企被迫轉(zhuǎn)型
盡管外有新型城鎮(zhèn)化帶來的契機，內(nèi)有行業(yè)成交量與房價數(shù)據(jù)的堅挺，但對中小房企而言，退出房地產(chǎn)的現(xiàn)象也仍蔓延。
每日經(jīng)濟新聞7月23日報道稱，金都房產(chǎn)是杭州老牌房企。6月2日晚間，融創(chuàng)中國[簡介最新動態(tài)]與綠城[簡介最新動態(tài)]中國均公告稱，雙方聯(lián)合以12億元的總代價收購了金都房產(chǎn)持有的浙江金盈50%的股權(quán)，金都房產(chǎn)為緩解資金壓力，將旗下高爾夫藝墅項目出讓給融創(chuàng)和綠城。
7月12日復(fù)牌的美都控股[簡介最新動態(tài)]公告稱，正在運作總計劃投資41億元的Woodbine油田產(chǎn)能建設(shè)項目，以推進公司對國內(nèi)尚屬空白的致密油氣田、頁巖油氣田核心開發(fā)技術(shù)的掌握，尋找新的利潤增長點。美都控股證券部人員表示，公司將逐步轉(zhuǎn)型成為綜合類業(yè)務(wù)企業(yè)。
7月17日晚間，萊茵置業(yè)發(fā)布公告稱，接大股東通知，擬籌劃重大事項……自7月18日起停牌。有市場消息稱，公司擬進軍清潔能源行業(yè)，公司已經(jīng)于近日公開招聘能源技術(shù)總監(jiān)。
日前，停牌逾三個月的萬好萬家公布其重組預(yù)案：山東莒南浩德投資有限公司(以下簡稱浩德投資)將以置換資產(chǎn)的方式，向萬好萬家注入鎳合金資產(chǎn)，以實現(xiàn)借殼上市，交易一旦完成，萬好萬家主營業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工。這也是今年A股首例房企退出。
據(jù)觀察，2013年上半年，房企分化加劇。以杭州為例，一邊是萬科、中海、龍湖等大鱷競相拿地，一邊則是中小房企沉默不語。除萬好萬家外，還有金都房產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、美都控股染指美油氣田等。同時，這些房企的項目開發(fā)不約而同地集中在三四線城市。它們的轉(zhuǎn)型與三四線城市的泡沫隱憂是否有關(guān)？
浙江省一規(guī)模較大上市房企高管分析，眼下一二線城市地價高漲，不少中小房企囊中羞澀，而三四線城市樓市泡沫很大，他們又不敢出手，因此普遍面臨著土地儲備缺乏，后續(xù)不足的尷尬境地。
眼下，這些變賣資產(chǎn)退出房地產(chǎn)行業(yè)，或者跨界發(fā)展的企業(yè)，不少項目都處于二、三、四線城市，如萬好萬家的房地產(chǎn)項目均地處溫州市下屬的瑞安市。美都控股的項目則主要集中在杭州以及杭州周邊地區(qū)德清等地，“近年來，公司根據(jù)自身實際情況，逐步確立了房地產(chǎn)二三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略。”在2009年年報上，美都控股圈定了自己的地域范圍。萊茵置業(yè)公告中稱，公司項目主要分布在杭州、揚州、泰州、南京、南通、上海等長三角重點城市。
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