“空城”與“地王”并存 開發(fā)商向一線城市回歸

　　在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下,地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)“平行”甚至“下行”,何以地產(chǎn)“上行”;一線城市“地王”與三、四線城市所謂“空城”何以并存?國(guó)土資源部法律中心主任孫英輝進(jìn)行了解讀。

　　防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上半年我國(guó)CPI同比上漲2.4%,PPI小幅回落,同比下降1.7%,GDP增速回落至7%平臺(tái),但上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,同比實(shí)際增長(zhǎng)20.3%;其中住宅投資增長(zhǎng)20.8%。在大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下,房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快,也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然是推動(dòng)土地市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用未明顯改變。

　　孫英輝認(rèn)為,一些媒體所謂的“空城”與“地王”并存,拋開具體案例個(gè)別性差異不論,從市場(chǎng)預(yù)警來看,最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。

　　上半年,重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì),布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場(chǎng)景氣不斷回升的背景下,重點(diǎn)房企住房銷售回款迅速增加,“一線供給不足和三、四線供應(yīng)過量”市場(chǎng)分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前15家重點(diǎn)房企競(jìng)得房地產(chǎn)用地2467.18公頃,同比增加37%;應(yīng)支付土地出讓價(jià)款1217億元,平均購(gòu)地成本5156元/平方米。

　　孫英輝表示,異常交易頻發(fā),高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存,表明市場(chǎng)微觀管制手段乏力?！按蠹叶寂?就是‘空城’;大家都追,就有‘地王’?！蓖恋厥袌?chǎng)發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào),土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化,要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地,充分考慮城市群與大中小城市銜接,優(yōu)化土地利用空間布局,使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

　　對(duì)土地投入的高依賴性開始變化

　　孫英輝表示,我國(guó)以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑,在土地市場(chǎng)上已有所反應(yīng),供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì),供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整,基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長(zhǎng),工礦用地增速處于較低水平。扣除房地產(chǎn)用地“補(bǔ)倉”效應(yīng),經(jīng)濟(jì)對(duì)土地投入的高依賴性開始變化。從上半年土地供應(yīng)情況看,并未出現(xiàn)以高投資促成高增長(zhǎng)的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下,全國(guó)有23個(gè)省份用地總量保持增長(zhǎng),且多數(shù)為中西部地區(qū),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。

　　“十一五”期間,工業(yè)用地出讓平均價(jià)格在200元/平方米左右,變化幅度在4%以內(nèi),房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)則由工業(yè)用地的6倍上升到8.7倍以上。孫英輝認(rèn)為,一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對(duì)地方發(fā)展的貢獻(xiàn),另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財(cái)稅管理體制,探索實(shí)行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國(guó)有土地收益基金,同時(shí)建立強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,減少違法違規(guī)抵押。

　　(據(jù)新華社北京7月28日電記者王立彬)

　　【延伸閱讀】

　　“地王”屢創(chuàng)新高

　　2012年

　　——6月,廣州珠江新城D4—B2商業(yè)地塊,被恒大地產(chǎn)以13.22億元購(gòu)得,溢價(jià)率高達(dá)170%,折合樓面地價(jià)每平方米約3.3萬元。

　　——7月,北京萬柳地塊,被赫華恒瑞地產(chǎn)以26.3億元購(gòu)得,折算樓面地價(jià)近4萬元/平方米。

　　——12月,上海南站商務(wù)區(qū)地塊由萬科、綠地等四家公司聯(lián)合以54.31億元的底價(jià)拿下,樓板價(jià)11000元/平方米。

　　2013年

　　——6月,廣州黃浦區(qū)南玻宅地,由佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以45.57億元拿下,樓面地價(jià)為11812元/平方米,成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”。

　　——7月,北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊,經(jīng)過62輪競(jìng)拍,該地塊以17.7億元的總價(jià)及承諾建設(shè)3.8萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發(fā)有限公司競(jìng)得。

　　——7月,上海張江高科技園區(qū)商住地塊以48.7億元的價(jià)格成交,樓面地價(jià)21415元/平方米,溢價(jià)率88.6%。

　　(據(jù)新華社電)