一線城市地王為何頻現(xiàn)？

　　近期在貨幣市場上爆發(fā)的“錢荒”并沒有影響到開發(fā)商豪金奪地的熱情,北京、上海、廣州、重慶和杭州等城市相繼出現(xiàn)總價(jià)和單價(jià)“地王”。今年上半年主要城市土地出讓金規(guī)模與2010年同期相比基本持平,而地王的火熱程度卻遠(yuǎn)甚于2010年。

　　本輪地王的出現(xiàn)是在經(jīng)濟(jì)增速臺(tái)階式下移、貨幣增速下行周期開啟、人民幣升值趨勢疲態(tài)盡顯、樓市擠泡沫已成為共識等大背景下上演。在經(jīng)濟(jì)周期、金融貨幣周期、政府投資周期已經(jīng)不再支持樓市可持續(xù)上攻,而在樓市下行周期已顯端倪的情況下,地王為何會(huì)逆市頻現(xiàn)?

　　從樓市運(yùn)行邏輯來看,地王的產(chǎn)生是開發(fā)商主動(dòng)補(bǔ)庫存的必然結(jié)果。去年四季度以來的這波樓市回升行情,主要發(fā)生在一二線重點(diǎn)城市。今年上半年,這些城市新建住宅成交量同比增長30%,絕大多數(shù)城市庫存出現(xiàn)下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國主要的一二線城市中,截至6月初的住宅庫存為171.73萬套,相比年初的180萬套下降4.6%。

　　今年以來,很多開發(fā)商處于“有錢沒貨”的狀態(tài),資金面寬裕以及看好一線和二線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場前景,這是開發(fā)商在土地市場上表現(xiàn)異常積極的主要原因。2012年下半年以來,國內(nèi)十大品牌企業(yè)在一、二線城市拿地規(guī)模占比穩(wěn)步提升,2013年一季度達(dá)到69.4%,二季度則進(jìn)一步增加至78.7%。

　　重點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)背后的另外一個(gè)重要原因,是資金尋找避風(fēng)港。目前,國內(nèi)外政商學(xué)界對于樓市與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離之深、樓市泡沫程度及可能產(chǎn)生的后果基本達(dá)成共識,而擠泡沫過程也已經(jīng)開啟。目前來看,一線和二線重點(diǎn)城市各類資源集聚的能力非常強(qiáng),基礎(chǔ)和市政設(shè)施配套較為優(yōu)質(zhì),向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為快速,住房需求在這些城市長期居高不下。

　　同時(shí),我國新型城鎮(zhèn)化模式選擇上雛形已具,即城市群模式,這意味著未來中心城市(主要是一線和二線重點(diǎn)城市)的集聚能力和向心能力還將繼續(xù)增強(qiáng),這些城市的人口也會(huì)繼續(xù)增長,住房需求保持旺盛將是常態(tài)。因此,即便我國樓市在整體上進(jìn)入下行周期,但在結(jié)構(gòu)上的不平衡將越來越明顯,一線和二線重點(diǎn)城市將繼續(xù)保持上升態(tài)勢,這也將是眾多開發(fā)商看重的開發(fā)區(qū)域。由于這些城市待開發(fā)區(qū)域日臻減少,所以每有土地出讓(特別是中心區(qū)域的土地)便會(huì)吸引眾多買家,地王頻發(fā)也就不足為奇。

　　地王的房價(jià)帶動(dòng)和示范效應(yīng),預(yù)示著樓市區(qū)域分化的態(tài)勢也將越來越明顯。從中國指數(shù)研究院披露的百城房價(jià)和10大城市房價(jià)對比可見,百城房價(jià)走勢已經(jīng)顯示上漲疲態(tài),環(huán)比漲幅自今年4月份以來連續(xù)3月回落,這意味著多數(shù)三四線城市將繼續(xù)掙扎在去庫存、去泡沫的泥潭里。隨著因清理影子銀行所造成的貨幣資金環(huán)境全面緊縮,這些城市去庫存、去泡沫的進(jìn)程將會(huì)加速。但與此同時(shí),一二線重點(diǎn)城市的房價(jià)在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將處于上漲趨勢。今年以來,10大城市房價(jià)環(huán)比連續(xù)6個(gè)月超過1%,考慮到這些城市的開發(fā)區(qū)域越來越遠(yuǎn)離中心城區(qū),造成數(shù)據(jù)失真和不可比,房價(jià)實(shí)際上漲幅度可能更高,目前仍沒有顯示出趨緩的態(tài)勢。

　　本輪地王有兩個(gè)特點(diǎn),一是地王大多誕生在一二線重點(diǎn)城市;二是地王多數(shù)誕生于城市中心區(qū)或熱點(diǎn)片區(qū)。地王的誕生從表面上看,是熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市中心區(qū)土地供求嚴(yán)重不平衡的結(jié)果,而實(shí)際上卻是土地市場價(jià)值(稀缺、中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁、抗跌性能力強(qiáng))的體現(xiàn),背后的驅(qū)動(dòng)因素則是資源集聚能力在城市間差別太大、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施供給不平衡。這預(yù)示著我國未來新型城鎮(zhèn)化,必須要解決資源集聚不平衡、公共服務(wù)非均等化的問題,疏導(dǎo)高度集中在城市中心區(qū)的住房需求,這是構(gòu)建樓市調(diào)控長效機(jī)制的內(nèi)容之一,這對于我國選擇城市群的新型城鎮(zhèn)化模式有指導(dǎo)意義。

　　地王與“錢荒”同時(shí)出現(xiàn),讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境與資產(chǎn)市場的虛火形成鮮明對比,從側(cè)面暴露出低估房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性。因此,實(shí)體“錢荒”和資產(chǎn)價(jià)格暴漲的反差,將進(jìn)一步倒逼管理層加速房地產(chǎn)去泡沫的結(jié)構(gòu)性調(diào)整進(jìn)程,這預(yù)示著管理層將會(huì)加大力度清理影子銀行,特別是原本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表內(nèi)信貸資金以影子銀行形式曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型、依賴性和互動(dòng)型的行業(yè),資金面全面收緊將加速行業(yè)下行周期。但同時(shí)考慮到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的艱巨、樓市泡沫破滅對金融市場和地方財(cái)政的影響,這一過程可能相對較長?！　跎钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心李宇嘉