中冶退地的秘密：政府拆不動還是企業(yè)太缺錢

　　記者蘇絲南京、上海報(bào)道

　　總價(jià)地王，從不缺故事。

　　7月5日，南京市國土資源局發(fā)出公告，終止南京下關(guān)濱江2號地塊(NO.2012G50)出讓程序。該地塊是2012年11月30日由中冶置業(yè)控股的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司(下稱“南京臨江建投”)以56.2億元獲得的。作為去年的全國總價(jià)地王，還被國土部公開調(diào)查過。

　　7月8日晚間，中國中冶(601618.SH)公告稱，公司子公司中冶置業(yè)已于2013年7月8日致函南京市國土資源局，要求其在3日內(nèi)退還2號地土地投標(biāo)保證金11.3億元及相應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

　　7月8日，南京市委宣傳部相關(guān)人士在電話里對本報(bào)記者說，“退掉的2號地不是地王”，另外沒退的兩塊地才是最貴的。與2號地塊相鄰的1號、3號地，中冶于2010年以總價(jià)超過200億元摘得。

　　南京政府收回地王，是因?yàn)橹幸睙o錢開發(fā)么？

　　本報(bào)記者查詢得知，南京臨江建投由中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司和南京市下關(guān)區(qū)國有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司于2009年8月合資組建，注冊資本406000萬，中冶出資40億，占股98.5%，南京下關(guān)國資投資出資6000萬。中冶集團(tuán)董事長、黨委書記劉福明擔(dān)任法人代表。

　　一年后的2010年9月，南京臨江建投通過競拍取得南京市下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊土地使用權(quán)，土地出讓價(jià)分別為121.41億元和78.93億元，總價(jià)為200.34億元。

　　據(jù)一位南京業(yè)內(nèi)資深人士介紹，SOM公司、南京大學(xué)設(shè)計(jì)院和南京市規(guī)劃局編研中心共同編制的項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，2012年7月18日通過南京市規(guī)劃項(xiàng)目審批會。與此同時(shí)，中冶置業(yè)還參與了包括南京河西基礎(chǔ)設(shè)施和150余萬平米保障房項(xiàng)目在內(nèi)的多項(xiàng)重大城市建設(shè)，投入了巨額資金。

　　蹊蹺的是，獲得2號地半年后，即今年4月10日，中冶置業(yè)南京公司全資子公司南京中冶盛和有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了一則100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告，掛牌價(jià)2.551億元。上海聯(lián)合交易所向本報(bào)記者證實(shí)，由于無人競買，該公司已經(jīng)以底價(jià)成交了。

　　據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，南京中冶盛和是中冶置業(yè)南京公司于2012年10月18日以3360萬元注冊成立的房地產(chǎn)公司。截至2013年2月28日，該公司資產(chǎn)2.5224億元，總負(fù)債13.702598萬元，虧損12.148930萬元，凈資產(chǎn)為2.521億元。評估值為2.5463億元。本報(bào)記者咨詢獲悉，中冶盛和重要資產(chǎn)是擁有一塊商業(yè)用地。

　　此前的2011年11月，南京臨江建投還在北京產(chǎn)權(quán)交易所刊登公告，擬轉(zhuǎn)讓南京長江國際航運(yùn)中心開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及10.8億元債權(quán)，在產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌價(jià)格為近18.4億元。

　　此外，中冶也已將基建公司撤出南京。中冶置業(yè)2011年8月投資5億元注冊的南京中冶閱江基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司，目前工商登記狀態(tài)為：企業(yè)直接申請注銷。

　　一位中介人士透露，中冶南京拿下濱江3幅土地后，積極尋求與投行和基金公司的融資合作，但至今無果。

　　無法引進(jìn)大資金，光靠賣項(xiàng)目融資，對于下關(guān)地塊所需的天量投資而言，不過是杯水車薪。目前，1號地雖已基本拆遷完畢，但遲遲未動工，3號地拆遷進(jìn)度遲緩。

　　但是，中冶置業(yè)知情人士否認(rèn)是由于公司資金緊張而導(dǎo)致2號地被收回。真正的原因是，政府不能及時(shí)完成拆遷，將地塊按合同約定時(shí)間交付給項(xiàng)目公司。從過去半年來的進(jìn)展情況看，拆遷遇到了很大問題。“你想想看，如果不是政府拆遷的原因，而是企業(yè)自身的原因，中冶敢發(fā)函要求政府3日內(nèi)退還保證金和財(cái)務(wù)費(fèi)用嗎？”這位知情人提醒說，雅戈?duì)柷安痪猛说厥钦J(rèn)罰了4.8億的。

　　拆遷進(jìn)度緩慢一直是政府的心病。據(jù)公開資料，下關(guān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及拆遷居民1.03萬戶，住宅房屋建筑面積約50萬平方米，戶均40多平方米，其中棚戶區(qū)面積達(dá)32萬平方米，占動遷總量的64%，是南京市戶數(shù)最多最為集中的危舊房棚戶區(qū)。本報(bào)記者實(shí)地調(diào)研，估算1­3號地塊目前大概拆遷完成70%，還有30%居民仍然照常生活在唐山路一帶。

　　南京業(yè)內(nèi)人士指出，推出200億元的超級地塊，是南京出于地方財(cái)政以及拆遷成本的融資沖動使然。中冶對前期基礎(chǔ)建設(shè)部分，也投入不少。但如此大體量的拆遷和開發(fā)規(guī)模，僅一家之力是難以勝任的。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究員董曄認(rèn)為，“一旦2號地被回收，重新改規(guī)劃是必然的，下關(guān)濱江地塊的開發(fā)本來就是和政府掛鉤的”。

　　上述南京業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，因3號地收回，專為下關(guān)地王開發(fā)而組成的南京臨江建投，股權(quán)關(guān)系存在變數(shù)。

　　南京市對中冶集團(tuán)和濱江地塊曾寄予厚望，希望將這里打造成能作為城市名片的濱江外灘。南京市與中冶置業(yè)簽訂的《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開發(fā)合作協(xié)議》中，中冶置業(yè)包攬的項(xiàng)目規(guī)劃用地面積達(dá)到232公頃。但沒想到，中冶拿地兩年后該區(qū)域仍然是一片廢墟。