保障房為何拉不下商品房價(jià)格

　　現(xiàn)行土地制度是推動(dòng)土地價(jià)格上漲，進(jìn)而拉升房地產(chǎn)價(jià)格的重要誘因。保障房只能解決最基本的問題，在解決中低收入人群住房方面起到托底的作用，而不太可能完成抑制房價(jià)這樣艱巨的任務(wù)

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至6月，全國商品房銷售面積和住宅投資增速分別達(dá)28.7%和20.8%。6月份，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格與5月相比上漲的有63個(gè)。這些關(guān)鍵性的指標(biāo)說明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場仍持續(xù)火爆。4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布2013年保障房建設(shè)管理時(shí)間表，較之去年提出的保障性住房建設(shè)目標(biāo)，更實(shí)更細(xì)。如此局面下有人質(zhì)疑：為何近兩年的保障房建設(shè)沒能有效抑制商品房價(jià)格上漲？

　　筆者認(rèn)為，保障房與商品房之間復(fù)雜的相互關(guān)系，尚未被客觀全面地分析。

　　首先，現(xiàn)行土地制度是推動(dòng)土地價(jià)格上漲，進(jìn)而拉升房地產(chǎn)價(jià)格的重要誘因。多年來，我國施行城鄉(xiāng)分治的土地管理制度。大致上，城市土地用于基本建設(shè)，農(nóng)村土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。基于維護(hù)戶籍管理和保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等原因，兩種土地之間沒有正式轉(zhuǎn)換關(guān)系。這使得城市用地隨著城市規(guī)模擴(kuò)大，越來越稀缺，土地價(jià)格也隨之抬高。現(xiàn)實(shí)中，各地保障性住房大多建設(shè)在城鎮(zhèn)土地上，雖說這一做法確保了保障性住房的公共設(shè)施配套，卻加劇了城市用地稀缺。換言之，在城市土地作為稀缺資源的客觀情況下，保障房與商品房用地存在爭奪關(guān)系。

　　其次，低價(jià)低租的保障性住房可能進(jìn)一步推高商品房價(jià)格，而不是降低。長期以來，我們習(xí)慣于通過增加市場供給的方式來穩(wěn)定價(jià)格。就像糧食漲價(jià)，補(bǔ)貼種糧戶，增加播種面積，提高糧食產(chǎn)量，遏制價(jià)格上漲。但住房問題的特殊性就在于，土地管理不變，只調(diào)整住房政策往往不夠。加之各地方政府都有意無意地將土地出讓收入作為本級(jí)財(cái)政收入重要來源。大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市政供暖、供氣和供水，都依靠財(cái)政資金作為支撐。為保證公共事業(yè)開支，低價(jià)供應(yīng)的保障房用地，需要剩余的城市土地承擔(dān)起相應(yīng)差價(jià)，以維持地方財(cái)力的可持續(xù)。如此一來，土地成本再次被拉升，也更難以控制商品房價(jià)格上漲。

　　再次，有人認(rèn)為讓富人多掏錢購買商品房，是補(bǔ)貼保障房建設(shè)的一個(gè)途徑。但事實(shí)可能并非如此。從收入分配統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，大多數(shù)購買商品房的人群，可能就是前腳剛剛走出保障房的人。這些家庭或許僅僅是為了改善擁擠的居住條件，傾其所有增加一些居住面積，但卻被迫承擔(dān)了超額房價(jià)。因此，調(diào)整現(xiàn)行土地制度，或許才是根本的出路，也符合我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的戰(zhàn)略部署。

　　房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，除了土地價(jià)格的原因，還有貨幣流量、信貸規(guī)模和財(cái)政體制的多方因素。保障房只能解決最基本的問題，而不太可能完成抑制房價(jià)這樣艱巨的任務(wù)。比如，市場上的大量貨幣，必然要有出處。股票市場和債券市場比較低迷的情況下，房地產(chǎn)成為主要的集中地。錢來得多，商品的價(jià)格自然就高。再比如，銀行貸款，追求利息收益并無過錯(cuò)。住房貸款就是一個(gè)相對高收益的領(lǐng)域。信貸推動(dòng)房價(jià)，也是多年來一直存在的事實(shí)。還比如，地方政府沒有穩(wěn)定的收入來源，卻承擔(dān)比較繁重的公共支出責(zé)任，推高地價(jià)獲得更多的收入，也是不得已而為之。可以說，保障房建設(shè)只是一項(xiàng)住房政策部署，只能在解決中低收入人群住房方面，起到托底的作用。