房?jī)r(jià)現(xiàn)失控風(fēng)險(xiǎn)　住建部急查各地政策執(zhí)行

　　成長(zhǎng)型房企高成本融資之憂

　　昨日發(fā)布的2013胡潤(rùn)百富榜顯示，傳統(tǒng)行業(yè)地產(chǎn)仍是當(dāng)下中國(guó)富豪最集中的行業(yè)。

　　據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，榜單顯示，受益于2013年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較改觀推動(dòng)下的地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，地產(chǎn)重新成為上榜人數(shù)比例最高的行業(yè)，人數(shù)比去年漲了10%達(dá)到23.5%，并且前50房地產(chǎn)商的總財(cái)富也比去年上升23%。同時(shí)，2013新上榜的115位富豪中，從事地產(chǎn)行業(yè)的人數(shù)排在第三，仍保持了較為強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。

　　尤其值得一提的是，“地產(chǎn)大王”王健林以1350億財(cái)富首次成為中國(guó)首富，是胡潤(rùn)百富榜開創(chuàng)15年來誕生的第十位新首富，且財(cái)富規(guī)模創(chuàng)歷年新高。2012年的首富宗慶后家族今年的財(cái)富為1150億，雖比去年增長(zhǎng)了44%，但退居第二。這是胡潤(rùn)百富榜有史以來第一次有2位企業(yè)家財(cái)富上千億。

　　然而，在各家房地產(chǎn)大佬瘋狂拿地的背后，高成本融資卻“風(fēng)險(xiǎn)”不小。

　　據(jù)報(bào)道，一些處在高速成長(zhǎng)期的房企，成為這些社會(huì)資金最好的去處，高達(dá)12%-15%甚至更高投資回報(bào)率的各類理財(cái)產(chǎn)品，成為支撐這些房企攻城略地的重要支撐。但一家大型央企人士強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在大家都在積極拿地，但未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“不是誰都可以賺錢?！?/p>

　　今年以來，泰禾、佳兆業(yè)、濱江、世茂、融創(chuàng)……這些房企的名字與“地王”緊緊相連。公開統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月以來，京滬深穗四個(gè)一線城市已經(jīng)誕生13個(gè)地王，由11家房企斥資近800億元奪得。其中，除了萬科、新鴻基奪得兩幅上?？們r(jià)地王外，其余地塊均被上述成長(zhǎng)型房企獲得。

　　對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心王暉認(rèn)為，近期開發(fā)商在土地市場(chǎng)動(dòng)作不斷，充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自于銷售現(xiàn)金，另一方面則來自于今年上半年房企海外融資金額大增。

　　數(shù)據(jù)亦顯示，上半年共有34家上市房企海外募集903億元資金，該數(shù)字已超過去年上市房企海外融資總額(約700億元)。

　　其中，佳兆業(yè)、融創(chuàng)等在港上市房企通過配股、發(fā)債等方式融資以數(shù)十億計(jì)。盡管上述新增海外融資成本控制在10%以內(nèi)，但一家在港上市房企投資部人士稱，由于結(jié)匯過程漫長(zhǎng)，“外保內(nèi)貸”轉(zhuǎn)運(yùn)資金回內(nèi)地過程繁瑣，導(dǎo)致海外融資的實(shí)際成本要提高3至4個(gè)百分點(diǎn)。

　　除了海外融資，一位深圳私募人士透露，佳兆業(yè)、融創(chuàng)還進(jìn)行了多筆信托、基金、固定收益?zhèn)母叱杀救谫Y。這些融資類產(chǎn)品的成本一般都在15%以上。其估計(jì)，這兩家公司的整體資金成本能達(dá)到12%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬科、保利的6%-7%。

　　泰禾集團(tuán)、濱江集團(tuán)背后，則有強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)資本的支撐?！疤┖碳瘓F(tuán)今年的拿地金額已經(jīng)超過100億，這絕對(duì)不是公司自己的資金實(shí)力能夠達(dá)到的?！鄙鲜鏊侥既耸空f，泰禾與很多基金、信托公司都有合作，其融資成本在15%以上。

　　對(duì)于今年地王的未來，多位地產(chǎn)、金融界人士均表示，不是特別樂觀。“信托、基金都要求剛性兌付，今年以來已經(jīng)發(fā)生很多信托不能兌付的案例?！鄙钲谝患掖笮托磐泄救耸糠Q?！跋掳肽?，流動(dòng)性收緊將成定局?！边B平稱，今年上半年流動(dòng)性充裕，對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流影響巨大的個(gè)人按揭貸款達(dá)到1萬億，而下半年銀行整體額度緊缺，個(gè)貸將大幅縮水，下半年5000億都可能達(dá)不到。

　　近期，深圳、廣州等主流城市多數(shù)銀行已經(jīng)收緊個(gè)貸。安信證券地產(chǎn)分析師萬知指出，目前銀行在貸款上對(duì)名單內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)較寬松，對(duì)居民的按揭趨緊，這一局面會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

　　流動(dòng)性收緊和調(diào)控政策的不確定性，增加了地王項(xiàng)目的開發(fā)難度。前述房企人士分析融創(chuàng)所拿的農(nóng)展館地王說，如果融創(chuàng)產(chǎn)品做得好，在合適的市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，也許可以順利賣掉套現(xiàn)，只是這個(gè)市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)太難把握，不確定性非常大。(完)