“十一”樓市整體成交火熱 部分項(xiàng)目變相加價(jià)

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”國慶長假期間，多個(gè)一線城市房屋成交量總體企穩(wěn)回升。其中，除深圳樓市成交量略有下降之外，北京、上海、廣州的成交量均比去年同期有明顯上升。作為傳統(tǒng)銷售旺季，“銀十”的成色已凸顯。值得注意的是，在國慶長假期間的房屋成交中，總體價(jià)格維持高位，不僅少有出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，個(gè)別項(xiàng)目還通過“拆分”的方式變相加價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房價(jià)整體走勢繼續(xù)看漲，可能在年末對成交量產(chǎn)生一定程度的抑制作用，調(diào)控樓市的長效機(jī)制應(yīng)盡快出臺。

　　成交量整體上升

　　北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，10月1日-6日，北京住宅總簽約827套，比去年同期明顯上升。其中，新房住宅簽約783套，同比增長近100%；二手房住宅簽約44套，同比大幅下降。

　　上海的樓市成交同樣火熱。自10月3日起，為期4天的“十一假日樓市”房展會在上海展覽中心開幕。業(yè)內(nèi)人士表示，受該項(xiàng)展會影響，“十一”期間上海房屋成交量已明顯超過去年同期。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月1日-6日，廣州市成交房屋716套，明顯高于去年同期。成交均價(jià)約9336元／平方米，成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊剛需盤。僅10月1日一天，廣州市就成交房屋183套，成交面積20842平方米。深圳樓市的成交情況不容樂觀，國慶長假前6天僅成交163套，為近幾年來的低點(diǎn)，但成交均價(jià)達(dá)38159元/平方米。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，從北、上、廣、深“十一”長假的數(shù)據(jù)來看，樓市住宅成交量總體平穩(wěn)，略有上升，說明雖受限價(jià)、限售、限簽等政策影響，購房者仍有強(qiáng)烈的入市沖動，市場信心較為充足。

　　除一線城市外，南京、杭州等二線城市國慶期間的樓市也呈火熱態(tài)勢。除貴陽、武漢等市場供應(yīng)量始終充足的城市外，多數(shù)二線城市樓熱度高于去年同期。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“十一”長假樓市的火熱，是“金九”樓市旺盛勢頭的延續(xù)。由于房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，市場“買漲”情緒凸顯，成為推高成交量的重要因素。

　　房價(jià)上漲預(yù)期顯著

　　在成交量上升的同時(shí)，長假期間的房價(jià)未見明顯下調(diào)，部分項(xiàng)目甚至變相提價(jià)?！笆弧逼陂g，北京多個(gè)樓盤處于在售狀態(tài)。其中，位于大興區(qū)的部分項(xiàng)目在住建委備案及對外報(bào)價(jià)均為1.8萬元/平方米左右。但在實(shí)際銷售中，購房者需根據(jù)不同的戶型，在首付中額外繳納數(shù)十萬元“精裝修”費(fèi)用。有購房者估算，在繳納上述費(fèi)用之后，項(xiàng)目均價(jià)最多可增加近9000元/平方米，房屋的實(shí)際售價(jià)達(dá)2.3萬-2.7萬元/平方米。此外，一些將于本月開盤的北京樓盤也計(jì)劃采取類似的銷售方式。這種“拆分法”在今年4、5月就已出現(xiàn)，目的是規(guī)避北京樓市“限價(jià)令”，在實(shí)際上推高了購房成本。

　　分析人士表示，上海假日房展會傳出的價(jià)格信號顯示，外環(huán)的房價(jià)均價(jià)基本在2萬元/平方米左右，個(gè)別房源價(jià)格直奔3萬元/平方米。內(nèi)環(huán)新房供應(yīng)偏少，二手房價(jià)格遠(yuǎn)非工薪階層可以接受。

　　9月曾對上海的100個(gè)在售項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示有58個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)較8月上漲，最大漲幅達(dá)79%。有23個(gè)項(xiàng)目均價(jià)同8月持平，僅有19個(gè)項(xiàng)目降價(jià)。當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者認(rèn)為，在上海自貿(mào)區(qū)概念的作用下，未來上海房價(jià)還有繼續(xù)上漲的動力。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比上漲1.07%，自去年6月以來連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。在一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳的均價(jià)均超過2.3萬元/平方米。

　　一位房地產(chǎn)從業(yè)者對中國證券報(bào)記者表示，今年前9個(gè)月，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)完成或接近完成全年銷售任務(wù)，四季度傾向于追求利潤，因此不具備降價(jià)的動力。加上近期“地王”頻出，未來價(jià)格上漲預(yù)期較強(qiáng)。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，一、二線城市由于聚集了豐富的資源，其房價(jià)易漲難跌，同時(shí)去年以來信貸投放充裕。房價(jià)上漲的這些因素目前依然存在。

　　市場呼吁長效機(jī)制

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“銀十”行情不會受房價(jià)高企的影響。張大偉表示，全國主要城市9月均出現(xiàn)量價(jià)上漲的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)10月仍將延續(xù)這一態(tài)勢。

　　謝逸楓表示，今年樓市“金九銀十”行情不會爽約。一是調(diào)控政策沒有進(jìn)一步收緊的可能，在前期政策已被市場消化的前提下，樓市購買力在10月會得到釋放；二是一線城市住宅市場的良好表現(xiàn)使開發(fā)商不惜成本高價(jià)吃進(jìn)土地，這反過來刺激市場購買力的釋放；三是在首次置業(yè)需求不斷釋放的同時(shí)，改善需求也開始入市。

　　另有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，如果房價(jià)持續(xù)快速上漲，11月和12月的市場成交量可能受到影響。在一些城市的熱點(diǎn)區(qū)域，租售比等指標(biāo)早已超過國際警戒線，高房價(jià)的危害正在逐漸浮現(xiàn)。

　　張大偉表示，房價(jià)上漲過快是多重因素所致。因限購、限貸被壓抑的需求在去年信貸整體松動后集中爆發(fā)。部分地方政府因?yàn)?011年樓市調(diào)控導(dǎo)致土地財(cái)政吃緊，逐步嘗試松動樓市限購等措施，使市場對政策面的擔(dān)憂有所淡化。

　　他表示，行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲導(dǎo)致民眾對政策預(yù)期的改變，對房地產(chǎn)市場健康走向的信心不足，市場已經(jīng)到了必須出臺長效調(diào)控機(jī)制的時(shí)候。

　　據(jù)了解，目前多個(gè)部門正在聯(lián)合制定房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。知情人士表示，未來房地產(chǎn)直接融資政策將有明顯放松，土地供應(yīng)等政策將進(jìn)一步強(qiáng)化，一批城市將啟動房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。