據(jù)新華社電初夏的洛杉磯,人們開始四處賞花踏青,可是貸款和房地產(chǎn)經(jīng)紀人付毅卻忙得不可開交。一頓午飯短短半小時時間,接了不下五個電話。
“前天在鉆石吧市,我們公司有一套90萬(美元)的房子上市。這套房子四室三衛(wèi),使用面積不到2000尺(約185多平方米),占地6000尺(約560平方米),當天就有200多人去看房,10多個人當場就交了定金。”付毅對新華社記者說。
中國人成美國房產(chǎn)第二大海外買家
美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會年度報告顯示,2011年3月到2012年3月期間,外國人共投入825億美元在美國購置房產(chǎn),其中中國人(包括香港買家)花費90億美元,占11%,連續(xù)兩年成為美國房產(chǎn)第二大海外買家,僅次于加拿大人。
一提起洛杉磯,除了有聞名世界的好萊塢,還有宜人的地中海氣候,全年平均超過260天的晴天,溫暖如春的四季,全美少有的地道中餐。于是,大洛杉磯地區(qū)自然成為華人在美買房的首選。
地產(chǎn)中介每天忙到晚上9點
付毅進入房地產(chǎn)中介這行一年多。他告訴記者,美國房市從去年開始好轉(zhuǎn),房價一直在漲,尤其是華人看中的熱門地區(qū),房價甚至有翻倍的。他說:“最近我每天都要工作到晚上9點,陪客戶看房子、談貸款,甚至有客戶半夜還打電話。越到周末和節(jié)假日越忙。”
在大洛杉磯地區(qū),圣馬力諾市是數(shù)一數(shù)二的優(yōu)質(zhì)學區(qū)。該市沒有公寓樓,沒有聯(lián)排屋,只有獨棟別墅,最便宜的房子價格也在200萬美元以上。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人楊旸透露,在這里擲重金買豪宅的人大多看中的是房屋的地段和學區(qū),并不用于投資。
記者了解到,在南加州地區(qū),華人購買50萬美元以下的低檔房多用于投資,而100萬美元以上高檔房屋的購買者大多自住。
“單純?yōu)橥顿Y的,一般都買30萬美元以下的房。都是越便宜越好。房價再高回報率就低了,不劃算。”付毅說,“他們不會去考慮地段、學區(qū)的,看中的就是美國房價有升值空間。”
許多美國開發(fā)商建房時考慮中國人習慣
隨著越來越多的中國人到美國購房,美國的銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和中介等機構(gòu)也做了相應準備。包括匯豐和華美在內(nèi)的幾家主要華資銀行也可為中國買房人提供按揭。一座350萬美元的豪宅,可以獲得70%的貸款,并且最多可享受2.52%的超低利率。
蘇家敏說,許多美國開發(fā)商都了解中國人的品位,在建房時多半會考慮中國人的習慣。如果是兩層樓,一樓要有臥室,因為中國人喜歡幾代同堂,老人住在一樓,免得爬上爬下。許多大開發(fā)商在建房時除了配備西式廚房外,還會特意準備一套適合中國人烹調(diào)的中式廚房。
-新聞分析
美國房價走高另有推手
包括地產(chǎn)業(yè)進入新一輪上升期,以及連續(xù)的量化寬松政策
據(jù)新華社電針對近日來熱炒的華人推高美國房價的消息,熟悉美國房地產(chǎn)市場運作的人士表示,大量中國人赴美買房對部分地區(qū)房價上漲有一定作用,但推高美國整體房價的說法“言過其實”。
華人社區(qū)房價有所上漲
美國中華商報社長蘇子涵在工作中接觸大量前來美國購買房地產(chǎn)的中國人,并為他們提供咨詢。他告訴記者,中國人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚居,那里華人社區(qū)的房子也大多由華人購買,其中既包括從中國本土來的,也包括美國當?shù)氐娜A裔。近來華人買家超過了賣家,造成一些特定社區(qū)的房價上升,是正常現(xiàn)象。但要說華人推高美國整體房價,則是言過其實?!爸袊嗽诿绹谋戎啬敲葱。趺纯赡芡聘呙绹姆績r?”
南加州資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人蘇家敏說,到南加州的中國新移民中,40%會選擇在洛杉磯定居,致使那里的房屋租賃市場火爆。華人主要聚集在圣蓋博谷,只要接近華人社區(qū)30分鐘車程之內(nèi)的房屋都非常搶手。房屋買賣市場也有類似情況。
房價走高推手并非中國人
蘇子涵指出,美國房地產(chǎn)價格走高實際有兩個推手,而并非傳言中的中國人買房。第一個推手是美國房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪上升周期。美國房地產(chǎn)上一輪谷峰在2006年上半年,隨后走平,接著下跌。2008年金融危機爆發(fā),出現(xiàn)房價暴跌,2009年跌到谷底,此后兩年出現(xiàn)二次探底后又再度上升,隨后便進入較為持續(xù)的上升周期。
第二個推手是美聯(lián)儲連續(xù)實施的量化寬松政策。低利率環(huán)境和大量流動性進入市場的結(jié)果是,去年8月到今年2月南加州地區(qū)的房價有了20%以上的升幅。
-提醒
1在美國買房過程并不簡單
在美國買房也不是想象的那么簡單。美國房屋交易有一套成熟完備的法律程序。
首先,地產(chǎn)商在確認購房者本人入住后,才會辦理產(chǎn)權出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時間后才可以出租或再賣,一般是一至兩年。
而且,購房之后不允許讓房屋空置,否則業(yè)主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委托給當?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租,還要被收取至少3%的租金手續(xù)費。
中國人到美國買房,首先要有他國、至少是中國香港的銀行存款證明,以證明買家有經(jīng)濟能力。接下來就要找一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人來看房。看好房談好價錢后,買賣雙方還要去一類叫Es-crow的公司去登記。這是受政府委托的集產(chǎn)權過戶和公證流程為一體的非官方公司,以保障買賣雙方的利益。
在美國,并不是所有州的房產(chǎn)買賣都要經(jīng)過這類公司。但在加州,Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它,再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件后會把房屋產(chǎn)權證交給Escrow,再由該公司交給買方。
另外,首付至少是總房價的35%。外國人也可以申請貸款。中國買房人只需提供護照、簽證復印件,加上在香港的銀行賬戶信息,就可以申請貸款了。
2赴美購房需提防陷阱
然而,對于中國人來說,來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的“人生地不熟”,提供虛假房屋信息,詐騙情況也時有耳聞。
楊旸告訴記者,2012年,在洛杉磯地區(qū)有一對姐妹,姐姐開了一個房地產(chǎn)經(jīng)濟公司,妹妹開了一家Escrow,兩人在短時間內(nèi)進賬數(shù)筆后卷款“跑路”,至今仍未破案。被騙的買主中就有中國人。
按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù),每月包括抵押貸款、房屋維護等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元,約占美國家庭月收入的21%,而其中主要開支是房產(chǎn)稅。例如一套30萬美元的房屋,每年要繳稅4000美元左右,管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣房,還必須支付經(jīng)紀人費用和其他費用。
此外,在美國炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來看,購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費、產(chǎn)權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計占住房售價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產(chǎn)交易稅、登記費、維修費、房產(chǎn)經(jīng)紀中介費等,一般累計占住房售價的7%至10%。
在美國,買房和綠卡也畫不上等號。如果買了商用房,如酒店、娛樂場所等,政府在評估雇傭當?shù)鼐用袂闆r后,會發(fā)放兩年臨時綠卡,但也不是必然。兩年后,政府還要進行再次評估以決定是否發(fā)卡。
今年2月有當?shù)貓蟮婪Q,200多名中國投資者欲通過投資商業(yè)地產(chǎn)移民美國,結(jié)果被騙1.5億美元。
華人炒高加拿大房價?當?shù)貥I(yè)界認為缺乏依據(jù)
據(jù)新華社電近日,加拿大溫哥華有機構(gòu)分析報告指出市中心一些公寓空置率驚人,隨后有人將此歸結(jié)為“中國人炒房”的證據(jù)之一,并認為中國投資客推高當?shù)胤績r。對此,當?shù)貥I(yè)界人士認為此說法欠缺事實根據(jù)。
溫哥華房價的確較高。根據(jù)官方數(shù)據(jù),該地區(qū)獨立房屋的平均價格近60萬加元(約合366萬元人民幣),公寓平均價格為36萬加元(約合219萬元人民幣),在加拿大位居前列。與此同時,中國移民數(shù)量不斷增多,再加上有些新移民購房要求靠近名?;蛘咧形纳虡I(yè)中心,某些區(qū)域的房產(chǎn)項目熱銷。
加拿大不列顛哥倫比亞大學的規(guī)劃學教授安德魯嚴分析了2011年的相關數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達到約23%。而在除了西端區(qū)域以外的整個市中心,被投資客擁有的房屋比例高達48%。雖然作者在報告中就指出,這些投資客中絕大部分是加拿大本地人,但依然有人認為公寓高空置率和中國人有關。
對此,加西地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)中介之一怡富地產(chǎn)總裁蔡宏安對新華社記者說:“這樣的說法更多時候是基于一些猜測和傳聞,而非依賴于事實和可靠數(shù)據(jù)?!?/p>
蔡宏安說,目前加拿大和溫哥華地區(qū)的相關政府機構(gòu)并沒有針對華人移民的購房行為做過權威統(tǒng)計。但是若以人口比例而言,華人人口占加拿大全國人口的比例約3%,認為這能對市場產(chǎn)生重大影響難讓人信服,而中國投資客的作用就更為有限。
根據(jù)加拿大政府數(shù)據(jù),加全國房屋銷售收入中,只有3%來源于外國購房者,這其中還包括了相當一部分的美歐等地的投資者,來自中國的投資者比例微乎其微。
“加拿大是一個法制健全的國家,交易過程公開透明,因此千萬不要輕信一些人的不實宣傳,更不要想著走臺下的交易,這是行不通的?!辈毯臧踩绱颂嵝?。