每經(jīng)記者徐杰王杰查道坤發(fā)自杭州北京南京

　　從3月底到現(xiàn)在，北京、上海、廣東等地的地方版“國五條”實施細則已經(jīng)落地50天，但不同區(qū)域市場“國五條”的實施效果迥異。

　　在廈門，房屋銷售依舊是量價齊升，開發(fā)商急切地在土地市場高價買地補血；在杭州，成交量開始下跌，也有樓盤開始降價銷售。在北京和上海等一線城市，雖然剛需樓盤成交依然活躍，但是中高端和改善性住宅市場的營銷卻是如履薄冰，開發(fā)商小幅上調(diào)售價，都有可能讓成交出現(xiàn)“滑鐵盧”。

　　市場的成交熱度差異，令本來就已經(jīng)差異明顯的房地產(chǎn)行業(yè)陣營，面臨進一步的洗牌。本期，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查了北京、上海、廣州、杭州等地的幾個樓盤，試圖展示各地“國五條”細則下開發(fā)商兩極分化的不同表現(xiàn)。

　　杭州樓市“退燒”中國鐵建一樓盤率先降價

　　每經(jīng)記者徐杰發(fā)自杭州

　　“國五條”出臺前后，在簽約量方面，杭州樓市呈現(xiàn)出明顯反差的市場現(xiàn)象。

　　杭州市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售增幅回落明顯。今年1~4月，全市新建商品房銷售面積357.38萬平方米，增幅較1~3月回落9.6個百分點。其中住宅銷售面積310.05萬平方米，增幅較1~3月回落13.6個百分點。在這樣的背景下，中國鐵建旗下的杭州國際城率先大幅降價，成為杭州市場上率先降價的樓盤之一。

　　二手房成交增速回落

　　杭州統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月，杭州全市新建商品房銷售面積357.38萬平方米，同比增長59.3%，增幅較1~3月回落9.6個百分點，其中住宅銷售面積310.05萬平方米，增長62.2%，增幅較1~3月回落13.6個百分點。

　　若從單月的簽約數(shù)據(jù)看，亦同樣可見樓市已出現(xiàn)回落態(tài)勢。根據(jù)杭州透明售房市場研究院統(tǒng)計，杭州主城區(qū)新建商品房1至4月簽約數(shù)據(jù)分別為，4677套、1924套(春節(jié)假期因素)、4755套、4443套。

　　二手房方面呈現(xiàn)出的回落態(tài)勢則更為明顯。來自上述統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，1~4月市區(qū)二手房成交19778套，同比增長187.1%；銷售面積181.04萬平方米，增長191.5%，增幅較1~3月分別回落165.4和150.3個百分點。

　　杭州透明售房市場研究院統(tǒng)計，4月杭州主城區(qū)二手房簽約2394套，為3月8627套的27.75%，降幅72.25%；而在3月，共簽約8627套，簽約面積為72.28萬平方米，為2013年2月份1067套的8倍。

　　為控制過快上漲的房價，打擊投資性購房需求，將房價控制在合理的范圍之內(nèi)，今年2月20日，國務院出臺國五條，其中最受關注的便是“對出售自有住房按規(guī)定應征收20%個人所得稅”。4月底，杭州出地方版細則出臺，但未對稅收辦法進行具體說明。

　　而在此前，杭州新建商品房銷售明顯攀升。數(shù)據(jù)顯示，一季度新建商品房銷售面積242.46萬平方米，增幅由去年同期的-22.2%上升至增長68.9%。其中住宅銷售面積208.59萬平方米，由去年同期的-25.4%上升至增長75.8%。

　　杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然國五條在具體內(nèi)容上對樓市的影響有限，但受房地產(chǎn)政策不確定因素的影響，包括國五條中所提及的20%稅收以及房產(chǎn)稅開征傳聞等，賣家擔心加重個稅征收，買家害怕增加購房成本，買賣雙方寄望于細則出臺前完成交易，造成了商品房尤其是二手房銷量的爆發(fā)式增長。

　　對于杭州樓市近期出現(xiàn)的“退燒”現(xiàn)象，上述人士認為，隨著調(diào)控政策已落地實施，開發(fā)商和購房者心態(tài)漸漸平穩(wěn)，未來商品房銷售的火爆情況預計將不會持續(xù)。

　　杭州首現(xiàn)降價樓盤

　　值得關注的是，在成交增速放緩的大背景下，進入5月份，少數(shù)樓盤甚至出現(xiàn)了大降價。

　　據(jù)《今日早報》此前報道消息稱，毗鄰浙大城市學院，地理位置不錯的央企中國鐵建(601186，SH)旗下的國際城項目價格一向堅挺，但在4月底突然降價，平均降幅高達4000元/平方米，令不少市場人士大跌眼鏡，也讓一直認為不會降價的前期業(yè)主始料未及。

　　該報道進一步稱，國際城最近新開3號樓房源，起價16800元/平方米，均價不到20000元/平方米。而此前，鐵建國際城起價20900元/平方米。據(jù)公開信息披露，中國鐵建國際城在2011年9月10日首推的價格為23000元/平方米，然而一年之后，在今年4月25日，中國鐵建國際城卻意外地以起價16800元/平方米、整體均價20000多元/平方米的價格推出其3號樓。

　　對此，中國鐵建位于浙江省的項目運營公司中國鐵建房地產(chǎn)集團浙江京城投資有限公司營銷部向《每日經(jīng)濟新聞》解釋稱，該樓盤按照一房一價的方式進行銷售，不存在降價的說法。同時，相對于此前的房源，新推房源在戶型、景觀等都不如前批的房源，存在不同的定價體系。

　　實際上，中國鐵建國際城營銷負責人葉明此前向媒體稱，如果考慮到房源差別，實際降幅沒有4000元/平方米那么大，同時他表示，降價行動實在是迫不得已，因為銷售壓力很大，今年集團下達的銷售任務很重，要完成任務必須動價格。

　　杭州透明售房網(wǎng)顯示，截至昨日(5月20日)16時，國際城從2011年9月至今已開盤三次，但938套房源中還有678套處于可售狀態(tài)，尤其是今年推出的440套房源，還有326套房源可售。

　　不過，較低的定價換來了銷售量的改善。杭州透明售房網(wǎng)最新的周成交數(shù)據(jù)顯示，5月6日至12日，杭州主城區(qū)新建商品房簽約556套，簽約總面積為5.45萬平方米，其中國際城銷售41套，為主城區(qū)的銷售冠軍。

　　在國際城價格變動的同時，杭州市區(qū)新建商品房簽約均價卻明顯上漲。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)所監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，4月份，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房簽約均價為18369元/平方米，相比2013年3月的17104元/平方米，環(huán)比上漲7.4%，其中主城區(qū)新建商品房簽約均價為22788元/平方米，相比2013年3月的20728元/平方米，環(huán)比上漲9.9%。

　　需要指出的是，相對于樓市去化速度的放緩，樓市的庫存量開始呈增長態(tài)勢。杭州市房管局旗下的市場交易動態(tài)系統(tǒng)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日(5月20日)16時，杭州主城區(qū)的可售房源已高達46932套。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，從2010年進駐杭州以來，中國鐵建已經(jīng)布局三個項目，2012年末不到一個月時間，中國鐵建連續(xù)斥資4.59億元和8.5億元，分別競得九堡普福地塊和蕭山地塊，而國際城正是其布局杭州的首個項目，其首發(fā)壓力不言而喻。

　　同時，值得注意的是，在“國五條”之后，就浙江省全省而言，開發(fā)商進一步投資意愿已有所降低。浙江省統(tǒng)計部門分析稱，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，市場前景不明朗及經(jīng)濟形勢的不樂觀，開發(fā)商保持較謹慎的拿地態(tài)度，地塊高溢價出讓的現(xiàn)象大幅減少。今年一季度，土地購置面積，土地成交價款及新開工面積繼續(xù)保持負增長的趨勢，分別下降8.5%、43%和11.8%。