金科王府陷滯銷兩年僅賣預(yù)售房源1/4

　　每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市房價情況。數(shù)據(jù)顯示，一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。中高端公寓住宅市場異軍突起，不僅成交局面優(yōu)于大勢，價格更是堅挺。但《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這樣的背景下，高端樓盤依然有滯銷的個案，位于北京市昌平區(qū)的金科王府項目就是一例，目前仍然只賣出了獲得預(yù)售許可證房源的四分之一。

　　售價較此前低1萬元

　　金科王府項目，曾被金科地產(chǎn)集團股份有限公司(以下簡稱金科集團)寄予厚望。

　　2010年3月15日，金科集團旗下北京金科興源置業(yè)有限公司聯(lián)合北京納帕投資有限公司，經(jīng)過18輪競價拿下“北京市昌平區(qū)常興莊組團北部地區(qū)B地塊居住項目用地”，也即如今開發(fā)的金科王府所在地，成交價格高達23億元，高出起始價2倍之多。資料顯示，該地塊總占地207906平方米，總規(guī)劃建筑面積為152307平方米，樓面價超過15000元/平方米。

　　北京市住建委網(wǎng)站顯示，金科王府自2010年12月15日至今，共取得6個預(yù)售證，批準銷售套數(shù)為91套。值得注意的是，目前已簽約僅23套。6個預(yù)售證中，住宅擬售價格最高達每平方米82058元，最高成交均價僅為每平方米52220元，約為最高擬售價六成。

　　在與該項目售樓處銷售人員溝通中，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，該項目別墅樓盤面積大約在550平方米，售價為每套1300萬元起。按照銷售人員給出的價格，別墅的銷售均價僅約為每平方米2.4萬元起。而根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站登記的資料，整個項目此前最低的銷售均價已經(jīng)超過34000元/平方米。

　　該銷售人員表示，“目前已是優(yōu)惠價格?！敝劣趦?yōu)惠的幅度，這位銷售人員表示不方便透露。

　　即使銷售不給力，金科王府的營銷力度仍比較大?？硕饠?shù)據(jù)庫的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，金科王府項目在北京8家平面媒體上進行了各種廣告信息刊登。統(tǒng)計下來，自2010年11月份以來，該項目共刊登了63次廣告信息，相應(yīng)費用共計1792萬元。同時，其在2013年3月及4月的營銷力度也很大，甚至以整版的規(guī)格來為該樓盤打造聲勢，但銷售情況仍然不振。

　　購房者意愿下滑

　　表面上看，金科王府的滯銷與產(chǎn)品的軟肋有關(guān)。上海易居研究院研究員嚴躍進指出，盡管金科王府的營銷力度較大，但相比銷售業(yè)績而言，其營銷效果表明，借用平面媒體廣告的做法似乎并沒有得到購房者買賬。對于樓盤滯銷，他認為，有三點是該樓盤銷售的軟肋：售價競爭性弱、地段較偏及地鐵效應(yīng)無法體現(xiàn)。

　　從售價來看，該項目拿地時期的土地成本較高，相應(yīng)的樓板價為15101元/平方米。土地價格居高不下，便會促使其未來定價過高?？硕饠?shù)據(jù)庫顯示，其住宅報價為20000元/平方米，別墅報價為45000元~60000元/平方米。暫不論這一價格是否觸及限價令，單從附近相應(yīng)的競爭性樓盤就能看出，這一價格明顯缺少競爭力。

　　從地段來看，該樓盤位置較偏，部分購買者也會對此價位產(chǎn)生心理上的抵觸。普通住宅購買者無法承受安家后帶來的各種諸多不便，而高端盤需求者可能也會選擇距離市中心更近的地段購買。

　　產(chǎn)品的軟肋，固然是造成滯銷的原因之一，而加強促銷仍然銷售不佳的原因，是大的政策環(huán)境改變。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1季度北京購房者信心指數(shù)為47.2，較上季度大幅下跌3.5，是一線城市中信心指數(shù)最低的城市，也是降幅最大的城市。從分類指數(shù)來看，居住環(huán)境滿意指數(shù)、當前房價滿意指數(shù)和購房時機預(yù)期指數(shù)，分別較上個季度下降6.0、1.8和8.0，而未來房價預(yù)期指數(shù)較上個季度提升3.4?？梢钥吹剑本┵彿空哒J為未來適合購房的比例明顯下降(較上個季度下降8.3個百分點)，認為未來不適合購房的比例較上個季度大幅增加14.4個百分點。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認為，國五條政策效果逐漸顯現(xiàn)，4~5月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。