“地王”頻現(xiàn) 土地出讓方式亟待變革

　　5月以來，上海、廣州等一線城市的“地王”紀(jì)錄屢被刷新，房企也一反常態(tài)，拿地異常積極。專家表示，這反映出房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為樂觀，但土地價(jià)格最終會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，如果再次形成上漲預(yù)期，調(diào)控效果將前功盡棄。當(dāng)前，穩(wěn)定地價(jià)刻不容緩，現(xiàn)行土地出讓方式也亟待變革。

　　開發(fā)商預(yù)期樂觀一線城市“地王”頻現(xiàn)

　　剛剛過去的5月，一線城市的土地成交市場(chǎng)非?；钴S。在廣州，一個(gè)月之內(nèi)就拍出三塊“地王”。5月6日，佳兆業(yè)以18億加配建7萬平方米保障性住房的代價(jià)，拍得廣州白云區(qū)總面積14萬平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合樓面地價(jià)2.6萬元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)才不到2.5萬元/平方米。

　　5月23日，在廣州白云區(qū)沙太路梅花園宅地的拍賣中，又是佳兆業(yè)地產(chǎn)，以約8億元、配建19600平方米保障房的價(jià)格競(jìng)得。同日，在擊敗恒大等知名開發(fā)商后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元、配建42000平方米保障房的價(jià)格，競(jìng)得海珠區(qū)一臨江地塊，剔除保證房后的樓面地價(jià)，達(dá)到3.5萬元/平方米。

　　在上海，5月29日，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的總價(jià)競(jìng)得上海長(zhǎng)寧區(qū)一地塊，折合樓板價(jià)29229元/平方米，溢價(jià)率56.96%。僅5月份，上海即出現(xiàn)了多達(dá)7次年內(nèi)溢價(jià)率、區(qū)域、樓板價(jià)等各類“地王”，其中世博A片區(qū)6幅商辦地塊于5月初出讓時(shí)，更是出現(xiàn)了單日兩度刷新單價(jià)“地王”的現(xiàn)象。

　　其他一二線城市也不同程度地出現(xiàn)了土地市場(chǎng)成交活躍的情況。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，全國(guó)主要的13個(gè)一二線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。

　　在分析原因時(shí)，新城控股副總裁譚為民認(rèn)為，5月開發(fā)商頻頻出手拿地，主要是對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期較為樂觀，尤其是看到各地“國(guó)五條”調(diào)控地方細(xì)則避重就輕后，更堅(jiān)定了對(duì)市場(chǎng)的信心。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，近半年來，樓市熱銷使得房企手中資金寬裕，同時(shí)庫(kù)存的快速下降也使得房企有購(gòu)地補(bǔ)充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地，而且部分是優(yōu)質(zhì)地塊，也引起了開發(fā)商的激烈拼搶。

　　“地王”傳導(dǎo)效應(yīng)有所顯現(xiàn)業(yè)內(nèi)擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅上漲

　　業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心，“面粉”價(jià)格漲了，“面包”的價(jià)格自然也會(huì)漲，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系也是如此。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然近期“地王”的傳導(dǎo)作用尚未全面顯現(xiàn)，但一些地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)重新“抬頭”，且“地王”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房心態(tài)造成了較大影響，進(jìn)一步增加了房?jī)r(jià)上漲的壓力。

　　今年前4個(gè)月，廣州房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑一線城市，廣州市國(guó)土房管局公布的4月房?jī)r(jià)同比去年上漲18.6%。而記者探訪剛剛誕生了地王地塊的周邊樓盤，這些樓盤都存在不同程度的提價(jià)。

　　目前上海世博A片區(qū)地塊最高樓板價(jià)達(dá)4萬元/平方米。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部對(duì)位于浦東世博，三林等板塊的各家門店調(diào)查顯示，5月該區(qū)域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑，下降幅度在10%­20%間，但是二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，仍然保持著三月份以來的高位，“有價(jià)無市”現(xiàn)象有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源極度稀缺，是促使世博板塊5月二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“有價(jià)無市”的主要因素，“地王”的短期拉動(dòng)效應(yīng)也被削弱。但長(zhǎng)期來看，一旦市場(chǎng)購(gòu)買需求釋放，房?jī)r(jià)仍有可能被大幅拉升。

　　采訪中，上海一些購(gòu)房者擔(dān)心，如果今后出讓的土地價(jià)格仍然保持上漲，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將無法改變，那么目前執(zhí)行的限房?jī)r(jià)政策，最終可能只是使房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上保持不漲，而實(shí)際上房?jī)r(jià)依然在漲。

　　專家呼吁調(diào)控土地價(jià)格和出讓方式迫在眉睫

　　針對(duì)“地王”頻現(xiàn)的情況，專家學(xué)者提出兩方面的建議。第一，警惕土地財(cái)政“抬頭”，調(diào)控土地出讓價(jià)格迫在眉睫。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟等專家呼吁，中央政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)地方土地出讓的監(jiān)管，合理制定價(jià)格，防止普通購(gòu)房者成為天價(jià)土地的最終受害者。

　　不少學(xué)者指出，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，成為土地價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)力，更為房?jī)r(jià)上漲提供動(dòng)能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前五個(gè)月，北京與上海的土地出讓金均已超過了500億元，其中北京為617.9億元，上海為515億元，而在2012年同期，兩地出讓金總額均在120億­130億元左右。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，比起部分地區(qū)的房?jī)r(jià)泡沫，地價(jià)泡沫可能更大。如果開發(fā)商通過一兩個(gè)地塊的高溢價(jià)，增加市場(chǎng)緊張氣氛，提升周邊區(qū)域商品房?jī)r(jià)格，政府作為賣方則樂見“地王”，并從中賺得巨額利潤(rùn)。因此，要加強(qiáng)監(jiān)督，防止土地拍賣演變成開發(fā)商和政府合演的托市戲碼。

　　第二，增加土地供應(yīng)，改革土地出讓方式。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，在中國(guó)快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下，對(duì)城市住宅用地的需求，將長(zhǎng)期處于比較緊張的狀態(tài)，需要對(duì)城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善。

　　一些學(xué)者還建議，由“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”向“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”轉(zhuǎn)變，即限定土地的價(jià)格后，讓開發(fā)商來競(jìng)房?jī)r(jià)，最終以價(jià)低者得地。2011年8月，北京推出了全國(guó)首個(gè)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地“北京市門頭溝永定鎮(zhèn)居住用地”。最終由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得，中國(guó)鐵建梧桐苑開盤后，房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定在13600元/平方米。記者方問禹徐岳烏夢(mèng)達(dá)魏宗凱