7月28日,國土資源部法律中心公布土地管理形勢分析。數(shù)據(jù)顯示,上半年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃,同比增加38.8%,與2011年同期相比,增加17.3%,達到近年來新高。其中,住房用地供應(yīng)5.53萬公頃,同比增加36.9%。
雖然房地產(chǎn)用地供應(yīng)創(chuàng)新高,但讓人納悶的是,從近期市場尤其是一線城市不斷出現(xiàn)的“地王”、“搶房潮”等現(xiàn)象來看,用地似乎對于開發(fā)商來說仍是供不應(yīng)求。
從2013年6月至今,北上廣等一線城市紛紛出現(xiàn)新“地王”。6月,廣州,“房地產(chǎn)黑馬“佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以45.57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地,成為廣州當時的總價“地王”;7月,北京,經(jīng)過62輪競拍,北京懋源房屋開發(fā)有限公司以17 .7億元的總價競得豐臺區(qū)夏家胡同地塊;7月,上海,連一直對“地王”稱號敬而遠之的萬科也狠砸48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊,樓面地價21415元/平方米,溢價率88.6%,從而刷新了上海年內(nèi)總價地王的紀錄。這一連串的數(shù)據(jù)暗示著各大房企的投資熱潮紛紛向一線城市回流。熱火朝天的拿地潮及房價的不斷上漲,不禁令人疑惑,中國未來的房地產(chǎn)市場將走向何方?
“搶房潮”再現(xiàn)
日前,北京大興一樓盤開盤當天就被買家一搶而空,1462套房源全部成交,總額合計37.9億元,創(chuàng)造了2012年以來北京單日成交紀錄。而就在昨日,橫跨廣州花都區(qū)和清遠市石角鎮(zhèn)的一樓盤迎來萬人組團購房,開盤當天的人流量超過3萬人,上午開盤僅兩個小時成交就超600套,搶房場面火爆。近期一線城市頻現(xiàn)“搶房潮”,那么,房子真的如此搶手?房源真如此稀缺?
中原地產(chǎn)天津分公司總經(jīng)理殷則環(huán)在接受《國際金融報》記者采訪時表示,這是一次壓抑太久的剛性需求大爆發(fā)。他分析,由于之前的政府調(diào)控,一線城市的住房推出量很少,消費者多在觀望狀態(tài),但隨著調(diào)控影響的減弱,房價沒有跌的跡象,剛性需求的群體自然會選擇出手。
房企向一線回流
國土資源部法律中心主任孫英輝此前表示,今年1-5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元,同比增長32.0%,企業(yè)購地積極性上升,并向一線城市和部分二線城市回歸,重點城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)增長超過三成,一線城市住房用地供應(yīng)增幅遠遠高于全國水平。對此,殷則環(huán)表示,房企的投資熱潮回流一線城市其實在去年已經(jīng)開始,由于三四線城市的過度開發(fā),市場明顯出現(xiàn)供大于求的失衡現(xiàn)狀,當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)也近“泡沫”化。而一線城市強大的購買力和良好的市場情況,使房企明白那里才是真正的大本營。
就以“拿地狂人”佳兆業(yè)來說,5、6月間其在全國拿下了7幅地塊,全部在廣州、深圳、上海、杭州等一線城市。據(jù)悉,佳兆業(yè)上半年在土地儲備的花費高達132億元,甚至超過了佳兆業(yè)今年上半年的累積銷售額110億元。而佳兆業(yè)主席郭英成在此前的年報發(fā)布會上也明確表示,在調(diào)控剛開始的時候,佳兆業(yè)主要是到三線城市發(fā)展,但是自2012年開始佳兆業(yè)新增土地90%都在一、二線城市。
一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)內(nèi)人士向《國際金融報》記者表示,一線城市風險更小、資金回籠快、利潤可觀,這幾乎是房企的共識。許多房企到處拿地,包括三、四線城市;市場風險大時,又不約而同地收縮到一線城市來避險,因此不少企業(yè)甚至會陷入錢荒遇地荒的尷尬窘境。
房價不降反升
鋼材等原材料市場價格持續(xù)走低,是否會抑制房地產(chǎn)價格,殷則環(huán)表示,鋼材等原材料市場的價格都是實時價格,尚不能完全反映到房價的問題上,而一線城市尤其是中心城區(qū)的黃金地塊由于十分稀缺,未來地價仍將上漲,因此房價只漲不跌是大勢。而上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計,下半年房企集中一、二線城市拿地的現(xiàn)象將更普遍?!吧习肽旰芏喾科笥绕涫且恍┣捌诖笈e進入三、四線的房企,由于城市內(nèi)需不足、經(jīng)濟水平較低,整體利潤空間不高,企業(yè)存貨壓力會較大,但到了下半年企業(yè)在消化一部分之后會繼續(xù)向一二線城市進軍。畢竟一二線城市未來幾年的發(fā)展狀況還是較為樂觀的?!绷硗?,在他看來,未來房價可能會呈兩級分化,三四線城市由于供求失衡,房企漸漸撤離的因素有下跌可能,但一二線城市尤其是市中心黃金地塊的房價則仍會持續(xù)上漲趨勢。
最新消息顯示,進入7月后,隨著原材料價格上漲、成本支撐因素增強,以及鋼廠檢修增多,國內(nèi)建筑鋼材去庫存化效果明顯,鋼材市場出現(xiàn)連續(xù)反彈。業(yè)內(nèi)預(yù)計,8月鋼材市場有望延續(xù)反彈行情。支持房價不斷上漲的,恐怕最大的動力來自各地的賣地熱情。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,多地賣地收入呈井噴狀態(tài)。其中北、上、廣三地經(jīng)營性土地出讓金已超過1739億元,接近去年全年1934.92億元的水平。以上海為例,據(jù)上海規(guī)土局統(tǒng)計,2013上半年全市經(jīng)營性用地出讓金額為703.78億元,同比增長373%。而據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù),2013年上半年上海共成交經(jīng)營性土地117幅,成交面積465.89萬平方米,同比去年上半年上漲120.39%?!秶H金融報》記者由此估算,2013年上半年上海經(jīng)營性用地出讓單價平均為每平方米15106.14元,去年則為每平方米7038.43元,價格上漲1倍多。因此未來有關(guān)一二線城市房價下跌的愿望可能將化為泡影。