國家統(tǒng)計局近日發(fā)布了70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。統(tǒng)計顯示，7月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲城市分別為62個和57個，最高漲幅為2.2%；同比上漲城市分別為69個和67個，最高漲幅為18.3%。
在國家采取限購、限貸等多種調(diào)控措施的背景下，雖然大中城市房價環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄，但總體看來，抑制房價上漲效果并不理想。如何看待房價越調(diào)控越漲的現(xiàn)象？未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將會有怎樣的變化？對此，中國經(jīng)濟時報記者專訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張俊偉。
房價是各方利益博弈的結(jié)果
中國經(jīng)濟時報：當(dāng)前，房價越調(diào)控越漲。最近又出現(xiàn)了回暖。對此應(yīng)該如何把握？
張俊偉：房地產(chǎn)價格下跌與否，表面看是供求關(guān)系變化的產(chǎn)物，深層次看則是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商、銀行、購房者多方力量利益博弈的結(jié)果。在短期內(nèi)，政府采取限購、限貸措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場，必然會導(dǎo)致市場需求減少和供給增加，使房價上漲趨勢趨緩甚至出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象。但從長期看，在城市化快速發(fā)展這一基本面沒有發(fā)生根本改變之前，期待房價大幅下跌是不現(xiàn)實的。道理很簡單，土地財政已嵌入進了我國經(jīng)濟發(fā)展的動力機制，成為“中國模式”、“中國奇跡”的有機組成部分。房價大幅下跌意味著房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損、地方政府土地出讓收入顯著下降和銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化，意味著經(jīng)濟增速的顯著下降和增長奇跡的消失。因此，多方力量都不希望房價出現(xiàn)大幅下跌。從近十年來我國房地產(chǎn)價格變動的歷史軌跡來看，房價偏高問題的解決辦法可能并不是如許多人想像的那樣把房價降下來，而是把居民收入抬上去？熏即通過通貨膨脹、貨幣貶值的方法。近年來我們可以觀察到一個有趣的現(xiàn)象：一方面工業(yè)品出廠價格指數(shù)持續(xù)走低，甚至為負(fù)；另一方面消費物價指數(shù)持續(xù)高位運行。導(dǎo)致上述兩種物價指數(shù)持續(xù)背離的一個重要原因，就是高房價—高租金(高人工成本)—產(chǎn)品和服務(wù)價格上漲的螺旋。對于這一點，大家從日常生活中都應(yīng)該切身感受到了。
中國經(jīng)濟時報：就今年的經(jīng)濟形勢來看，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策是否會出現(xiàn)松動或者轉(zhuǎn)向？
張俊偉：隨著時間的推移，社會各界也在反思我們的房地產(chǎn)調(diào)控。當(dāng)前有一種觀點，認(rèn)為全社會對高房價反應(yīng)強烈的根本原因，是因為低收入群體和年輕人剛性居住需求沒有得到很好的保障。該觀點認(rèn)為，只要切實保障低收入群體的居住權(quán)，即便商品房價格高點也沒有太大關(guān)系。畢竟，屆時商品房的購買者只有高收入群體，這部分人的購買力比較高、支付能力比較強。如果按照上述思路，政府會在強化保障房建設(shè)、切實保障低收入群體、年輕人必要住房需求的前提下，放松對房地產(chǎn)價格的調(diào)控？熏即“讓市場決定商品房的價格”。如果是這樣的話，房地產(chǎn)價格變動就會面臨和過去不同的制度和政策環(huán)境。房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯上漲勢頭也是完全有可能的。
中國經(jīng)濟時報：最近一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈為何看上去不僅沒有問題，反而有蓄勢待發(fā)的感覺？
張俊偉：房地產(chǎn)企業(yè)拿地與否，主要取決于其對建設(shè)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場前景的研判。自2010年以來，上一輪房地產(chǎn)調(diào)控已歷時三年。隨著時間的推移，各參與方的力量和態(tài)度都發(fā)生了細(xì)微變化。在此背景下，房地產(chǎn)商對房價發(fā)展持樂觀態(tài)度，再加上開展商業(yè)經(jīng)營需要補充土地儲備，其拿地?zé)崆樽匀惠^前段時期要高一些。
上一輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點，是采用了嚴(yán)厲的行政管制措施，如限購、限貸等。但隨著時間的推移，行政干預(yù)措施的效力在逐漸下降。在確認(rèn)融資風(fēng)險可控的前提下，房地產(chǎn)借貸雙方開展了一系列“金融創(chuàng)新”，通過委托理財、信托投資等方式繞開了政府管制。前段時期，交通銀行(行情,問診)研究報告指出：今年上半年我國融資規(guī)模的增長大部分流向了地方融資平臺和房地產(chǎn)業(yè)。這表明經(jīng)過一段時間的調(diào)整和適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)已恢復(fù)了融資能力，換句話說，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在“不缺錢”。這一事實也充分表明：在導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的內(nèi)在機制沒有發(fā)生根本改變之前，試圖通過行政命令來控制房地產(chǎn)價格，只能取得短期的成效。
調(diào)控需有頂層設(shè)計
中國經(jīng)濟時報：目前房地產(chǎn)稅試點的范圍在不斷擴大。開征房產(chǎn)稅對調(diào)控房地產(chǎn)市場到底有多大作用？如何把握房產(chǎn)稅在地方政府收入體系中的地位？
張俊偉：2011年，我國開始房產(chǎn)稅改革試點。無論是上海還是重慶，都把征稅范圍限制在增量交易上，并且設(shè)定了很高的征收門檻。上述做法和公眾期望存在較大反差。出現(xiàn)上述局面，除了穩(wěn)妥推進改革的考慮之外，害怕在短期內(nèi)損害土地出讓收入也是重要的考慮。
冷靜分析可以發(fā)現(xiàn)，土地出讓金的存在依據(jù)是政府對城市土地的所有權(quán)，而房產(chǎn)稅的存在依據(jù)則是政府履行公共管理的需要。兩種收入性質(zhì)明顯不同，根本不是“非此即彼”的替代關(guān)系。但政府集土地所有者和社會管理者兩種身份于一身的事實，又決定了兩者存在密切關(guān)聯(lián)。在居民承受能力既定的條件下，如果政府為了獲得更多的土地出讓收入而人為抬高地價和房價，則必然會削弱征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。舉個簡單的例子，近日有言論稱北京的房價會漲到每平方米10萬元。果真如此的話，三環(huán)以內(nèi)擁有100平方米住房的居民家庭，將需要每月支付房產(chǎn)稅4000元(按稅率為房產(chǎn)市值的0.5%計算，每年需納稅5萬元)。這樣的稅收負(fù)擔(dān)，對于廣大工薪階層、退休職工而言是無法想像的。要在房價明顯偏高的背景下開征房產(chǎn)稅，只能提高豁免納稅的門檻，把房產(chǎn)稅限定在投資類住房上(如第二、三套房)上。這樣，房產(chǎn)稅的主要功能就由為基層政府籌集公共資金演變成了調(diào)節(jié)收入分配(只有高收入群體才需要交稅)。這樣的社會功能定位，恐怕也超出了房產(chǎn)稅改革設(shè)計者最初的設(shè)想。
現(xiàn)在大家都在講“頂層設(shè)計”。其實，對于如何正確處理土地財政和房產(chǎn)稅、如何重構(gòu)我國城鎮(zhèn)住房市場體系，也需要有頂層設(shè)計；并且，不僅要有通盤設(shè)想，還要有具體措施確保平穩(wěn)過渡才行。
中國經(jīng)濟時報：對未來房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，你有哪些建議？
張俊偉：今后的房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)切實把握兩條：一是切實保障剛性住房需求。房價高的主要原因是土地出讓金偏高。應(yīng)采取切實措施，督導(dǎo)地方政府把更多的土地出讓收入用于住房保障體系建設(shè)，盡快建立包括廉租房、經(jīng)濟適用房在內(nèi)的多層次住房保障體系，保障年輕人、外來人口、低收入群體的住房需求；并以此穩(wěn)定社會預(yù)期，穩(wěn)定市場需求和城市住房價格。二是遏制商品房價格的快速上漲。房產(chǎn)是居民家庭重要的投資工具。房地產(chǎn)價格畸高會帶來嚴(yán)重的資源配置扭曲。一旦市場供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價格大幅下跌，必然對國民經(jīng)濟運行帶來嚴(yán)重沖擊。對于房地產(chǎn)價格泡沫，我們要始終保持高度的警覺。切不可因為房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整就放松對房地產(chǎn)價格變動的關(guān)注。
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