何以出現(xiàn)“日光盤”
今年以來,北京的房價總體處于上漲趨勢。北京六環(huán)外的房價都逼近2萬元/平方米。
但即便如此,北京住建委官方網(wǎng)站的消息顯示,北京市今年8月共有24個新項目入市,新增房屋供應7700套,除了尚未開盤的項目外,多個項目的銷售僅在一周或半月時間內就都接近了尾聲。
那么在如此高房價的情況下,為什么還會出現(xiàn)“如搶白菜一樣”的“日光盤”現(xiàn)象呢?
多年從事房地產(chǎn)銷售工作的黃先生告訴法治周末記者,“日光盤”大多情況下只是個噱頭,在這個過程中開發(fā)商的營銷手段發(fā)揮了很大的作用。
據(jù)黃先生介紹,即便是沒有關系戶,一些樓盤的開發(fā)商往往也會在開盤之前就做客戶的積累工作,通過放號等形式事先確定好客戶,這樣再開盤也就自然會出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象了。
法治周末記者還了解到,很多開發(fā)商都會在開盤之前大量采集客戶的信息,通過留電話、問意向等方式,提前確定好客戶群。
據(jù)一位靠近房地產(chǎn)開發(fā)商的消息人士透露,在開盤之前,除了所謂“關系戶”之外,一些樓盤的銷售人員會按照購買可能性的大小,將客戶群體分為A、B、C三檔,A檔是能夠全款購房或者資金已經(jīng)準備好且購房意向較強的客戶,B檔、C檔客戶的購房能力和意愿依次下降。
該消息人士告訴法治周末記者,這些銷售人員會通過詢問客戶的工作與收入情況,以及購房款的準備是否充足,來判斷其購房意向的強弱,并最終進行統(tǒng)計。
“除了做好充分的客戶儲備之外,開發(fā)商在開盤的時候也不是一下子就把所有房源全部放出,而是一期只銷售一個單元甚至幾套房子,總體分好幾期進行銷售?!痹撊耸勘硎尽?/p>
位于北京市北五環(huán)外的亞奧?金茂悅售樓處的一位工作人員就對法治周末記者表示,該樓盤至今已經(jīng)開過三期了,整個小區(qū)共12棟樓,總共要分4到5期來賣。
不過黃先生也表示,相對于二手房而言,北京的新房市場的確備受青睞,這也導致新房的供應量相對不足。
“在北京,如果二手房不符合‘滿5年且是售房者唯一住房’這一條件,二手房購買者要繳納實際成交價格與房屋原購買價格差價的20%作為個人所得稅,這筆錢本來是要由賣方來承擔的,但是由于交易中的市場地位不平等,往往最終轉嫁到買房人的身上?!秉S先生說。
據(jù)黃先生介紹,比如在望京地區(qū),很少有人符合“房產(chǎn)滿5年且是唯一住房”這一免稅條件的,因此購房者往往要繳納幾十萬元的稅款,折合到房子上就有10平方米左右了。
“這樣一來,有新房可供選擇的話,誰還會考慮二手房呢?”在黃先生看來,尤其是一些本來自己有房現(xiàn)在又想換置更大平米數(shù)的客戶,自然就會選擇新房了。
中原集團研究中心研究總監(jiān)劉淵告訴法治周末記者,目前除了剛需之外,還有些人對未來市場的預期比較樂觀,在有購房資格和足夠資金的情況下,便會主動出手,這也在一定程度上造成了供應量的相對有限。
不過,記者在采訪中也發(fā)現(xiàn),并非北京地區(qū)的所有新房都是“日光盤”。王國章認為,“日光盤”大都有個共同的特點,即交通位置較好、配套設施比較完善。