房企海外建房“返銷”國人

　　　主要賣給中國人

　　為了降低市場風險，淘金海外的發(fā)展商，大多和當?shù)亻_發(fā)商進行合作。例如萬科和美國鐵獅門、香港新世界聯(lián)手。但是，在開發(fā)過程中，卻也帶有明顯的中國特色。

　　在拿地策略上，房企緊緊追隨國人足跡。由于經常和房地產企業(yè)合作，陸炳同對房企海外運作相當熟悉。他告訴記者，開發(fā)商在國外拿地，一般遵循以下幾個原則：首先是城市人口要足夠多，至少在300萬以上;其次，盡量挑選離中心區(qū)近的地段，并且外來人口一定要較多?！叭绻_發(fā)一個大盤，幾千套房，必須吸收外來人口，尤其是中國移民要多，才能消化得了。”陸炳同說。

　　為了節(jié)約成本，在建材的采購方面，房企也獨辟蹊徑?！坝邪l(fā)展商從國內采購電線、插座、安防系統(tǒng)、瓷磚、門等建材，再運輸?shù)絿?。因為中國是世界工廠，很多原材料質量既好又便宜。這樣一來，房企又能多出20%左右的利潤?！?/p>

　　而在銷售方面，房子造出來后，有很大一部分是“返銷”給中國人。

　　萬科郁亮說：“中國人想去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里?！敝袊?5%的移民涌向美國，而在美國舊金山，華人的數(shù)目也相當多。這也可以解釋為何萬科首先選址舊金山。

　　碧桂園于馬來西亞的金海灣項目預計今年正式對外銷售。在該項目上，碧桂園也主打“移民牌”?！澳壳霸擁椖空谌珖M行前期推廣工作，最先帶出去考察項目和投資環(huán)境的對象是碧桂園的老業(yè)主。在推廣過程中，除了移民政策，還用旅游、投資、教育、醫(yī)療等資源吸引買家?！北坦饒@相關負責人表示。

　　又如綠地韓國濟州島項目，擁有2000多套住宅，其中的70%打算賣給中國人。

　　　物業(yè)類型廣泛

　　　匯率變化是風險

　　從房企海外項目的物業(yè)類型看，涵蓋范圍相當廣泛，包括旅游商業(yè)、住宅、酒店式公寓在內的多種業(yè)態(tài)都有涉及。據了解，目前海外項目大多處于開發(fā)階段，項目是否得到市場認可，將直接決定企業(yè)未來是否繼續(xù)投資。

　　“開發(fā)商投資海外的非市場性風險主要來自于匯率變化?！闭宰稍冾檰栚w麗燕分析說，開發(fā)商主要是看漲人民幣，利潤空間較大;萬一人民幣貶值，那他們的日子就會比較難過。

　　另外，“出?！钡耐瑫r也常常面臨著海外政局、當?shù)胤?、市場環(huán)境以及環(huán)保要求等因素影響。對于根植于國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場也難免會水土不服。例如，國內交房都是毛坯房，而國外卻是精裝房;國外房產交易全程都是律師為代表;一旦延期交房，將被重罰等。

　　還有一個隱藏風險，則是“自產自銷”的模式長久性值得懷疑。從海外建項目最終再賣回給中國人，這樣的操作模式雖然可以實現(xiàn)，但是依托中國人的海外置業(yè)潮究竟可以走多遠值得懷疑。上世紀90年代日本也在世界各地瘋狂購買物業(yè)，但隨著日本國內經濟的長期不振，購買潮最終褪去。出海的房地產企業(yè)必須有更加長遠的考慮。